Testo integrale:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
PRIMA SEZIONE CIVILE
IL Tribunale di Reggio EMILIA
in persona del giudice Dott. Stefano Rago ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. 4569/2021 R.G. promossa da ... C.F. ..., nato a ... ... il 5 marzo 1962; rappresentato e difeso dagli avv.ti ... e ... come da procura allegata all'atto di citazione ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo sito in ... ..., ... D'... n. 38
- attore –
contro
... C.F. ..., nato a ... il 28 dicembre 1963; rappresentato e difeso dall'avv. ... come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliat ...... ... n. 2/6 - convenuto - ... C.F. ..., nata a ... il 10 novembre 1968; rappresentata e difesa dall'avv. ... come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliato...... Via XX Settembre n. 19/10 4 di 17
- convenuta –
OGGETTO: vendita di beni immobili.
CONCLUSIONI: Voglia l'Ill.mo sig. Giudice Unico adito, contrariis rejectis, così giudicare: ... A ... accertamento del buon diritto del sig. ... di subentrare nei diritti nascenti dal contratto preliminare stipulato dal de cuius ... e accertato altresì come la signora ... si sia resa disponibile ad adempiere all'obbligo di concludere il contratto mentre il signor ... si sia reso inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo relativo all'immobile sito in ... via ... n. 5 e, per l'effetto, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c che tenga luogo del contratto definitivo non concluso relativo all'immobile sito in Comune di ... (ex ... alla via ... n. 5 identificato al catasto si veda anche scrittura al foglio 25 particella 587 sub. 4, ulteriormente specificato con categoria A/4 , classe 1 vani 2,5 rendita catastale 52,94, trasferendo al sig. ... la proprietà del suddetto immobile B ... alla ... delle ... (ex ... dei registri ... di ... di procedere alla relativa trascrizione con esonero da ogni responsabilità al riguardo in capo al ... competente. In subordine C ... e dichiarare come il sig. ... quale erede di ... è proprietario esclusivo per maturata usucapione acquisitiva dell'immobile sito in Comune di ... (ex ... alla via ... n. 5 identificato al catasto si veda anche scrittura al foglio 25 particella 587 sub. 4, ulteriormente specificato con categoria A/4 , classe 1 vani 2,5 rendita catastale 52,94 e conseguente ordinare al ... presso la ... delle ... di ... 5 di 17 ... (ex ... dei registri immobiliari) di trascrivere l'emananda sentenza e di procedere con le necessarie variazioni ipocatastali con esonero del ... da ogni responsabilità In ulteriore subordine D ... denegata e mai creduta ipotesti di mancato accoglimento delle domande formulate ai capi di domanda A) e C), previo accertamento del versamento del prezzo, in costanza di preliminare di vendita, da parte del sig. ... dichiarare il diritto dell'erede ... di vedersi restituita dal sig. ... la parte di sua spettanza della somma del prezzo all'epoca versata dal de cuius, pari a 22.000.000 di lire oggi, attualizzati in euro 11.362,05 e per l'effetto condannare il convenuto ... alla restituzione a favore di ... della somma di euro 3.783,565 pari al 33,33% dell'intero, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi di legge. Il tutto con vittoria di spese diritti e onorari del presente procedimento nei confronti del solo convenuto ... Spese compensate tra ... e ... In via istruttoria: si chiede sin da ora di provare per testi i seguenti capitoli di prova 1 “... è che il sig. ... ha avuto la materiale e ininterrotta disponibilità e, sino alla sua morte, ancora disponeva indisturbato, della casa sita in comune di ... (... alla via ... n. 5 come da planimetria che mi si rammostra (doc.10) con un possesso pacifico e riconosciuto”; 2“... che anche dopo la morte di ... il sig. ... ha avuto la pacifica e piena disponibilità dell'immobile sito a ... (... alla via ... n. 5 ”; 3 “... è che il sig. ... già dal 2004 ha pagato le utenze del servizio idrico come da bolletta allegata (cfr. all.15) che le si rammostra 6 di 17 4 ... che l'abitazione oggetto del giudizio era precedentemente allacciata ad altri contatori nel cortile ma comunque il sig. ... già prima del 2004 utilizzava oltre che l'abitazione anche dei servizi connessi alla stessa quali luce e acqua 5 “... che in data ... presso il suo studio in ... via ... della ... n. ¼ Scala B era fissato appuntamento con i signori ... ... e ... dopo varie richieste in tal senso fra le parti per la firma del rogito la cui bozza le si rammostra (confr. Doc. n.8)” 6 “... che il sig. ... ha disatteso l'appuntamento” ... a testi: 1 Il sig. ... residente ...int.9 16138 ... 2 Il dott. ... presso notaio di ... in ... in via ... della ... n. 1 Int. 4 Scala B sui soli capitoli n.5 e 6. Si chiede su tutti i capitoli articolati e preceduti da vero è che interpello dei signori ... e ... Voglia l'Ill.mo ... adito, ogni contraria istanza disattesa, - respingere le avversarie domande in quanto infondate in fatto e in diritto e comunque non provate per i motivi di cui in narrativa. - In ogni caso con vittoria di spese e competenze del presente procedimento. ... Piaccia al ...mo, dichiarare: - che la Sig.a ... non si è mai opposta alla richiesta di stipula dell'atto notarile di vendita - che la ...a ... ha sempre riconosciuto che lo zio ... prima, e il cugino ... dopo, avevano il possesso esclusivo, ininterrotto, ed uti domini, sin dal 17/12/1993 dei vani per i quali è causa 7 di 17 - conseguentemente accogliere le domande dell'attore respingendo la sua domanda di condanna alle spese nei confronti della ...a ... - In accoglimento della domanda riconvenzionale trasversale, dichiarare che il presente giudizio è stato causato esclusivamente dal comportamento del ... ... il quale, pur non contestando la scrittura privata del 17/12/1993, non si è mai reso disponibile alla stipula dell'atto notarile di compravendita - dichiarare che conseguentemente le spese legali che la ...a ... è stata costretta a sostenere per costituirsi nel presente giudizio, sono state causate dal comportamento negligente del ... ... - condannare pertanto il ... ... a corrispondere e/o a rimborsare alla ...a ... le spese legali e di C.T.U.
FATTI di CAUSA
1. Con atto di citazione regolarmente notificato ... quale erede di ... deceduto il 18 novembre 2018, conveniva in giudizio i cugini ... ed ... per sentire disporre il trasferimento ex art. 2932 c.c. in proprio favore dell'immobile sito in ... (ex ... ..., ... n. 5, oggetto del contratto preliminare rimasto inadempiuto intercorso in data 17 dicembre 1993 tra il suddetto de cuius, quale promissario acquirente, ed i predetti convenuti e la di loro madre ... nel frattempo deceduta, quali promittenti venditori; in subordine, per sentire accertare e dichiarare l'acquisto della proprietà di detto bene, in suo esclusivo favore, per intervenuta usucapione immobiliare ultraventennale; in ulteriore subordine, per sentirli condannare alla restituzione della somma di € 11.362,05, corrispondente, al cambio attuale, al prezzo di ... 22.000.000,00 anticipatamente versato da ...
2. Costituita con comparsa depositata in data 27 gennaio 2022, ... aderiva integralmente alle domande attoree e, 8 di 17 poiché era stato soltanto il fratello ... ad avere contestato già in fase stragiudiziale la fondatezza delle pretese del cugino ed essersi reso indisponibile alla stipula del rogito definitivo, chiedeva di essere lasciata indenne dalla condanna alle spese di lite nei confronti dell'attore e che l'altro convenuto le rifondesse quelle da essa sostenute.
3. Si costituiva con comparsa depositata in data 23 marzo 2022 per chiedere l'integrale rigetto delle domande proposte dall'attore, deducendo che l'immobile de quo, costituito da una porzione di fabbricato ad uso stalla, non era accatastato e neppure era menzionato nel testamento di ... e negando, altresì, la sussistenza dei presupposti per la declaratoria di usucapione. 4. Alla prima udienza del 24 marzo 2022 venivano concessi i chiesti termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. Depositate le memorie, la causa veniva istruita mediante C.T.U., nominando all'uopo il geom. ...
Depositata la relazione peritale e sanate le irregolarità riscontrate dal C.T.U., la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata all'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1. La controversia trae origine dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 17 dicembre 1993 tra ... quale promissario acquirente, e ... ... e ... quali promittenti venditori. Per una migliore comprensione della vicenda è necessario preliminarmente riassumere, anche nei suoi aspetti diacronici, i rapporti intercorrenti fra le parti nonché le seguenti circostanze di fatto, provate in quanto rilevabili dalla documentazione in atti e dall'elaborato peritale e/o non contestate. 9 di 17 I fratelli ... ed ... sono figli di ... e di ... fratello di ... ... deceduto in data 6 agosto 1992, sono succeduti i due figli ... ed ... nonché la moglie ... Il preliminare per cui è causa, debitamente sottoscritto dai contraenti, ha il seguente tenore letterale (doc. 4 dell'attore): «Oggi 17/12/1993 fra i sottoscritti ... ... ... e ... [...] si conviene quanto in appresso: con la presente privata scrittura da valere secondo tutti gli effetti di legge, i signori ... ... e ... cedono e vendono con le più ampie garanzie di legge, al ... ... che acquista, porzione di fabbricato ad uso civile abitazione composta da 3 vani al 1° piano, ... 25 mappale 587 sub 4 come da planimetrie allegate e controfirmate, porzione di fabbricato ad uso stalla al piano terra confinante con venditori, ... cortile comune, strada [...], altri come da planimetria contornata in rosso e firmata dalle parti. Il prezzo della presente cessione è pattuito in ... 22.000.000 ... già interamente pagati, i venditori con la firma della presente ne accusano ricevuta. Il possesso viene ceduto con la data odierna, il regolare rogito verrà stipulato non appena una delle due parti lo richiederà». Pertanto, oggetto del contratto preliminare sono tre vani al piano primo di un fabbricato ad uso civile abitazione nonché una porzione di fabbricato ad uso stalla al piano terra, siti nel Comune di ... (ex Comune di ..., ... M, ... n. 5. In particolare, si tratta di: ... una porzione di un più ampio fabbricato ad uso civile, situata al piano primo, con accesso da una terrazza raggiungibile tramite una scala esterna, e composta da due locali, di cui uno adibito a cucina ed 10 di 17 uno adibito a camera, catastalmente identificata al foglio 25, mappale 587, sub 4; ... una porzione di un vecchio, pericolante fabbricato costituito al piano terra da una ex stalla (e al piano primo da un ex fienile), non accatastata. A seguito del decesso di ... l'immobile è di proprietà, per la quota di 2/3, di ... e, per la quota di 1/3, di ... Con testamento olografo in data 2 agosto 2017 ... deceduto in data 18 novembre 2018, così testualmente disponeva delle sue sostanze: «[...] a mia nipote ... lascio la casa di mia proprietà con Box e varie pertinenze, situata in ... N 14 interno 20 ... Il negozio situato a Sestri Ponente in ... N 49-51R e tutti i miei beni mobili. A mio nipote ... lascio la casa di mia proprietà situata a ... in provincia di R.E. e i terreni di mia esclusiva di mia proprietà e le quote ereditate da mio fratello ... di tutto il restante mio patrimonio nomino erede ... [...]» (doc. 2 dell'attore). Dunque, ... nipote di ... e suo erede testamentario dei beni oggetto del suddetto preliminare, ha convenuto in giudizio i cugini ... ed ... per l'esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. Poiché non risulta, né invero è stato dedotto, che il de cuius ... fosse proprietario di beni immobili nella provincia reggiana diversi ed ulteriori rispetto a quelli oggetto del preliminare de quo, non vi è dubbio che, a seguito del suo decesso, l'odierno attore, al quale lo zio ha lasciato in eredità detti beni, sia subentrato nel diritto del promissario acquirente ad ottenere ex art. 2932 c.c. il trasferimento dei beni medesimi in adempimento del preliminare concluso dal de cuius (Cass. 21609/2017). 11 di 17 Orbene, il C.T.U. - con motivazione esaustiva, coerente, approfondita, resa all'esito di verifiche condotte in modo accurato ed in continua aderenza ai documenti ed allo stato di fatto analizzato - ha rilevato, in accordo dei ..., che: ... le due porzioni immobiliari sono state edificate prima del 1° settembre 1967; ... la planimetria catastale del fabbricato di civile abitazione non è conforme allo stato di fatto, in quanto la parete divisoria tra cucina e cucinotto risulta demolita e le altezze interne non corrispondono a quanto rilevato (la presenza di due gradini posti tra la cucina e la camera determina che quest'ultima abbia un'altezza di 2,73 m anziché di 3,00 m); ... la porzione di fabbricato ad uso stalla al piano terra non è identificata catastalmente in quanto «dalle ricerche effettuate presso l'... del ... (... non vi è alcun riscontro della suddetta porzione facente parte del più ampio fabbricato ad uso stalla fienile costruito prima del 02 settembre 1967 e che nel suo complesso risulta identificato catastalmente ai mappali 645 e 879», con conseguente impossibilità di accertarne la conformità catastale e di indicarne gli esatti confini catastali. Tanto premesso, sussistono i presupposti per la pronuncia ex art. 2932 c.c. 1.1. Anzitutto, deve darsi atto che l'attore ha rinunciato a chiedere il trasferimento a proprio favore della porzione di fabbricato ad uso stalla di cui al suddetto punto ..., avendo, pertanto, limitato la domanda ex art. 2932 c.c. alla porzione del fabbricato ad uso civile. Ciò ha fatto perché la mancanza dei dati attestanti la coerenza catastale degli immobili ex art. 29, comma 1 bis, l. 52/1985 (introdotto dalla l. 122/2010), avrebbe precluso la pronuncia di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. 12 di 17 Infatti, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, quando sia proposta domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove tale conformità catastale oggettiva difetti al momento della decisione (Cass. 20526/2020 e Cass. 12654/2020). La mancanza di conformità catastale oggettiva costituisce un'ipotesi di impossibilità solo parziale della prestazione, a fronte della quale il creditore ... - e solo lui - è arbitro di stabilire la rispondenza al proprio interesse della parte di prestazione possibile (art. 1464 c.c.), senza che il debitore possa liberarsene, adducendo l'impossibilità parziale (art. 1258 c.c.). Né è ostativo alla pronunzia ex art. 2932 c.c. il principio secondo cui la sentenza ex art. 2932 c.c. deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali stabilite dalle parti nel contratto preliminare (Cass. 1782/1993), laddove, come nella specie, il promissario (ossia ... non pretenda, in dipendenza dell'impossibilità parziale della prestazione, alcuna modificazione della propria controprestazione, venendo, in tal caso, meno ogni interesse del promittente ad invocare quella situazione per sottrarsi alla propria obbligazione: infatti, quest'ultimo, nonostante ciò, riceve esattamente quanto pattuito, rimanendo l'impossibilità parziale confinata entro l'ambito di una valutazione soggettiva del proprio interesse contrattuale da parte del promissario (Cass. 1139/1982). 1.2. Con riguardo al punto sub ..., trattandosi di opere realizzate in data anteriore al 1° settembre 1967, giova ricordare che, per consolidata giurisprudenza della S.C., poiché la pronuncia ex art. 2932 c.c. non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale, non può 13 di 17 essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 l. 47/1985, o in assenza della dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex art. 40 l. 47/1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, che integrano una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c. Tuttavia, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui all'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite, con la conseguenza che la carenza del relativo documento non soltanto è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, con l'ulteriore conseguenza che sia l'allegazione, che la documentazione della sua esistenza, si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e possono quindi avvenire anche nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione. Ed infatti, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ., altrimenti venendosi irragionevolmente a privare di ogni effettività la stessa tutela accordata dall'ordinamento al soggetto a favore del 14 di 17 quale debbono prodursi gli effetti acquisitivi del diritto reale, prenotati con la stipula del preliminare (cfr. Cass. S.U. 23825/2009; così anche Cass. 22168/2019, Cass. 6684/2019 e Cass. 8489/2016). ... specie, a fronte della mancanza nel contratto preliminare dell'elemento formale, la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4, l. 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata prima di tale data (art. 40, comma 2, l. 47/1985) è stata rilasciata non solo dalla convenuta-promittente venditrice ... (cfr. allegato alla nota di deposito dell'attore in data 12 dicembre 2023), ma anche dall'attorepromissario acquirente ... (cfr. allegato alla nota di deposito dell'attore in data 15 dicembre 2023). 1.3. Con riguardo al punto sub ..., l'attore, producendo una perizia a firma del geom. ... ha diligentemente documentato di avere provveduto alla regolarizzazione catastale ed urbanistica delle porzioni di fabbricato oggetto di causa. Neppure è ostativo alla pronuncia ex art. 2932 c.c. il fatto che la porzione di immobile ad uso abitativo non sia munita di regolare permesso di abitabilità né, a quanto pare, tale certificazione possa essere ottenuta dal Comune di ... per inesistenza delle condizioni necessarie al rilascio (assenza di bagno con conseguente insussistenza dei requisiti igienico-sanitari), atteso che il difetto di agibilità o l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato non comporta l'invalidità del contratto preliminare né del contratto definitivo di compravendita ex artt. 24 e ss. d.P.R. 380/2001 (Cass. 10665/2020).
Dunque, deve pronunciarsi sentenza costitutiva dell'obbligo inadempiuto, ai sensi dell'art. 2932 c.c. 2. Le ulteriori domande proposte dall'attore in via gradata restano assorbite. 15 di 17 3. Le spese seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e si liquidano sulla base del D.M. n. 55 del 2014 e successive modificazioni. Nel rapporto processuale tra l'attore ed ... la liquidazione, in assenza di nota spese, viene effettuata d'ufficio secondo i parametri medi delle fasi di studio (€ 919,00), introduttiva (€ 777,00), istruttoria (€ 1.680,00) ed i parametri minimi della fase decisoria (€ 851,00) in relazione alle controversie di valore compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00, tenuto conto del modulo decisionale semplificato. Pertanto, il convenuto ... è tenuto a rifondere all'attore ... la complessiva somma di € 4.227,00 per compenso, oltre ad € 303,66 per spese vive (di cui € 237,00 per C.U., € 27,00 per marca, € 39,66 per spese di notifica della citazione). Stante l'adesione della convenuta ... alle domande attoree nonché l'espressa richiesta di ... le spese di lite debbono essere interamente compensate nel rapporto processuale tra costoro.
Il convenuto ... che nella fase di mediazione ante causam ha tenuto una condotta omissiva ed in questo giudizio ha resistito alla domanda attorea, dev'essere, altresì, condannato a rifondere le spese di lite in favore della convenuta ... che invece aveva espressamente aderito alla domanda dell'attore già in sede di mediazione obbligatoria e si è trovata a dover sostenere spese legali di costituzione in giudizio resosi necessario esclusivamente in ragione della condotta del fratello.
Infatti, come noto, ai fini della regolamentazione delle spese di lite la parte soccombente deve essere individuata in base al principio di causalità, per il quale la parte obbligata a rimborsare alle altre le spese anticipate nel processo è quella che, col comportamento tenuto fuori del processo stesso, ovvero col darvi inizio o resistervi in forme e con argomenti non rispondenti al diritto, azionando una pretesa accertata come infondata o resistendo ad una pretesa fondata, abbia dato causa al processo o al suo protrarsi (cfr. Cass. 25141/2006 e Cass. 7625/2010), con la precisazione che, nel caso di lite necessaria - quando, cioè, il bene richiesto non possa essere ottenuto se non con lo strumento necessario ed insostituibile del processo -, la parte soccombente è quella che ha tenuto nel processo un comportamento rivelatosi ingiustificato (cfr. Cass. 1808/1979). Le spese, richieste sia per la fase di mediazione sia per il presente giudizio, vengono liquidate in conformità alla congrua notula depositata dalla convenuta in data 13 dicembre 2023. Le spese della C.T.U., liquidate come da separato decreto, debbono essere definitivamente poste a carico del convenuto ...
P.Q.M
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definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:
1. trasferisce, ai sensi dell'art. 2932 c.c., in favore di ... C.F. ..., nato a ... ... il 5 marzo 1962, la piena proprietà dell'immobile sito nel Comune di ... (ex ..., ... n. 5, contraddistinto al ... del predetto Comune al foglio 25, mappale 587 sub 4, cat. A/4, classe 1, vani 2,5, rendita € 52,94; 2. ordina al ... dei registri immobiliari competente ed al gerente il ... di provvedere alle relative volture e trascrizioni, con esonero di ogni responsabilità;
3. condanna ... a rifondere ad ... le spese di lite, che liquida in € 303,66 per esborsi ed € 4.227,00 per compenso, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;
4. condanna ... a rifondere ad ... le spese di lite, che liquida, quanto alla fase di mediazione, in € 48,80 17 di 17 per esborsi ed € 882,00 per compenso, e, quanto al presente giudizio, in € 98,00 per esborsi ed € 3.398,00 per compenso, il tutto oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, CPA ed IVA (se dovuta) come per legge;
5. compensa interamente le spese di lite nel rapporto processuale tra ... ed ... 6. pone definitivamente le spese della C.T.U., liquidate come da separato decreto, a carico di ...
Così deciso, il 19 dicembre 2023.
IL GIUDICE Stefano Rago
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