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1) Normativa di riferimento
L'art. 5 ter del D. Lgs. 28/2010 statuisce che: “L'amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale al quale è allegato l'accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell'accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall'articolo 1136 c.c. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.
Quindi teoricamente se si trova un accordo già al primo incontro l'amministratore può seguire due strade:
a) concordare con l'altra parte di redigere un verbale di prosecuzione contenente la proposta d'accordo da sottoporre al vaglio dell'Assemblea e rinviare ad altro incontro per fare il verbale positivo d'accordo se l'assemblea approva o negativo se l'assemblea non approva oppure;
b) fare direttamente un verbale d'accordo e fissare un termine entro il quale l'assemblea deve deliberare sul predetto accordo. In questo caso se l'Assemblea approva la mediazione è conclusa, se non approva entro il termine fissato l'accordo si considera non concluso.
Il nuovo dettato dell'art. 5 ter, infatti, lascia intendere che l’amministratore non è un semplice «nuncius», che riferisce le proposte della controparte, ma può raggiungere un vero e proprio accordo che, però, potremmo dire, è sospensivamente condizionato nella sua efficacia e validità all'approvazione assembleare.
La prima domanda che viene da porsi è: se l'assemblea non approva è necessario fare un altro incontro e redigere un verbale di mancato accordo, in modo che le parti possano produrlo in giudizio ai fini della prova dell'avvenuto esperimento della condizione di procedibilità?
Secondo me no.
Fatto il verbale con l'accordo che stabilisce il termine entro cui l'assemblea deve deliberare la mediazione è conclusa e, quindi, non è possibile fissare un altro incontro. Se la volontà delle parti è di fare il verbale conclusivo solo dopo la pronuncia dell'assemblea basta che si proceda con l'altra strada (punto sub a) ovvero prosecuzione della mediazione, riunione e delibera assembleare e poi verbale di chiusura con accordo o senza accordo a seconda dell'esito della delibera.
Se le parti, quindi, decidono di concludere la procedura al primo incontro non sarà possibile tenerne un secondo ed allora se l'assemblea approva tutto bene, se non approva la parte che agisce in giudizio dovrà produrre il verbale con l'accordo e la successiva delibera assembleare di mancata approvazione per attestare l'avveramento della condizione di procedibilità.
2) Mediazione Condominiale: Indennità e Tempistiche di Pagamento in Caso di Accordo al Primo Incontro
La mediazione rappresenta uno strumento efficace per la risoluzione delle controversie in ambito condominiale. Tuttavia, sorgono spesso dubbi riguardo alle implicazioni economiche e procedurali e, quindi, la seconda domanda che viene da farsi è: quando si raggiunge un accordo già al primo incontro l'indennità di mediazione dovuta in tale circostanza è quella prevista per la chiusura al primo incontro e, se sì, quando va corrisposta, considerando l'obbligo dell'amministratore, come abbiamo sopra visto, di sottoporre l'accordo all'approvazione dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 5-ter del D.Lgs. 28/2010?
Secondo quanto stabilito dal D.M. 150/2023, in caso di conciliazione raggiunta al primo incontro, le parti sono tenute a versare un'indennità di mediazione calcolata in base al valore della controversia, con una maggiorazione del 10% rispetto alle tariffe standard.
Tale somma è dunque inferiore a quella che la parte si troverebbe a dover pagare se decide di proseguire con la mediazione e sottoscrive l'accordo in un incontro successivo, per cui se le parti già al primo incontro raggiungono l'accordo è per loro economicamente più conveniente chiudere subito la procedura.
Quindi guardando alla ratio della legge si dovrebbe dire che se le parti raggiungono l'accordo al primo incontro l'indennità dovuto è quella ridotta, che andrà versata alla scadenza del termine fissato per l'approvazione dell'accordo da parte dell'assemblea.
A questo punto, però sorge la terza ed ultima domanda: se poi l'assemblea non ratifica ed approva l'accordo il Condominio deve comunque pagare l'indennità per l'accordo?
Secondo alcuni la risposta è affermativa e tale indennità è dovuta indipendentemente dall'effettiva approvazione dell'accordo da parte dell'assemblea condominiale.
Immagino (ma mi limito a questo non avendo trovato alcuna pronuncia sul punto) che la ratio di chi sostiene questa tesi sia quella che il mediatore ha svolto il suo compito e portato le parti ad un accordo che, se l'amministratore – che come detto non è un semplice “nuncius” - ha deciso di sottoporre all'assemblea è perché ritiene sensato o, comunque, percorribile. Se poi l'assemblea, per le ragioni che potrebbero essere le più svariate (ricordiamo che nei Condominii può capitare che dinamiche personali influiscano sulle decisioni assembleari), decide di non approvare questo non sottrae il Condominio dal pagamento dell'indennità a fronte della redazione di un verbale di accordo.
Una tale interpretazione non è sicuramente peregrina, ma io francamente non la ritengo condivisibile.
Se le parti raggiungono l'accordo al primo incontro l'indennità di chiusura della mediazione sarà dovuta solo nel caso in cui l'assemblea approvi l'accordo, mentre se l'assemblea non approva nulla sarà dovuto essendosi il primo incontro concluso con l'equivalente di un verbale di mancato accordo.
Capita anche in mediazioni in materia diversa da quella condominiale (penso ad es. a quella successoria) di tenere anche lunghi primi incontri di mediazione dove si prospettano possibili soluzioni conciliative che, alla fine, e per le ragioni più svariate (anche di “principio” o per questioni personali) le parti decidono di non percorrere. In questi casi nessuna indennità è dovuta e viene fatto un verbale di mancato accordo nel quale, alle volte, le parti chiedono vengano riportate le rispettive proposte e mancate accettazioni.
Orbene io credo che se la ratio della norma è quella che, a prescindere dal lavoro fatto e dalle ipotesi prospettate, l'indennità si paga solo a fronte del raggiungimento dell'accordo (o nel caso in cui, come prevede il Regolamento dell'Organismo, il primo incontro si protragga oltre le 2 ore per cui l'indennità di prosecuzione è comunque dovuta anche in caso di mancato accordo) il Condominio non può essere tenuto a pagare un'indennità se l'accordo non è approvato dall'assemblea e, di conseguenza, l'indennità di mediazione dovrà essere versata solo quando l'assemblea avrà approvato l'accordo.
Qualcuno potrebbe dire che le due situazioni sono diverse perché un conto è discutere per due ore di possibili soluzioni, ma non addivenire ad una condivisa, altra cosa è avere un verbale dove si certifica che questa soluzione condivisa è stata trovata, ma poi non approvata dall'assemblea.
Io credo, tuttavia, che l'accordo concluso con l'amministratore non possa essere considerato come un vero e proprio “accordo” a tutti gli effetti, essendo, per l'appunto, subordinato all'approvazione dell'assemblea.
3) Conclusioni
In sintesi ritengo che, in caso di accordo raggiunto al primo incontro di mediazione in materia condominiale, l'indennità dovuta è quella prevista per tale circostanza, con la maggiorazione del 10% come stabilita dal D.M. 150/2023, e la stessa dovrà essere pagata solo dopo l'avvenuta ratifica da parte dell'assemblea.
Ipotizzare che se le parti chiudono la mediazione al primo incontro poi devono comunque pagare le indennità significherebbe, di fatto, rendere inutile il disposto dell'art. 5 ter visto che è evidente che difficilmente l'amministratore si prenderebbe una tale responsabilità.
Questo, però, significherebbe che, in concreto, non sarebbe mai possibile che la mediazione condominiale possa concludersi al primo incontro ed inoltre che le parti delle mediazioni condominiali dovrebbero considerare di dover sempre e comunque pagare l'indennità di prosecuzione, visto che se la proposta del mediatore o l'accordo raggiunto devono essere approvati dall'assemblea diventerebbe sempre e comunque necessario un secondo incontro.
Se la legge, invece, prevede la possibilità che la mediazione si chiuda al primo incontro ritengo che questa possibilità debba essere garantita in tutti gli ambiti ed in tutte le materie e, quindi, che solo stabilendo che l'indennità va corrisposta dopo l'approvazione dell'assemblea si rende concretamente applicabile tale ipotesi anche alla materia condominiale.
