Commento:
In una controversia che vedeva contrapposti la condòmina Caia e il Condominio, il Tribunale di Catania aveva dichiarato il Condominio attore proprietario della terrazza di copertura dell'edificio condominiale in base al regolamento contrattuale registrato e trascritto e, avendo accertato che il manufatto edificato dalla convenuta Caia insisteva su superficie di proprietà condominiale su cui era inibita qualsiasi sopraelevazione ai sensi del predetto regolamento, condannava Caia a demolizione e ripristino.
Caia interponeva appello e il Condominio resisteva. La Corte d’Appello di Catania, in parziale accoglimento dell'impugnazione, dichiarava il difetto di legittimazione attiva del Condominio in ordine alla domanda di accertamento della proprietà e dei diritti di uso relativi alla terrazza di copertura del fabbricato condominiale, mentre confermava il capo della sentenza relativo alla statuizione di condanna alla demolizione del manufatto.
La domanda del Condominio è un’azione reale di natura petitoria e tali azioni possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art.1131, primo comma, c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c. (Cass. n. 40 del 08/01/2015). Nella specie, l'amministratore aveva agito in giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea. Invece, il divieto assoluto di sopraelevazione stabilito dal regolamento di condominio ha natura di servitù "altius non tollendi" e poteva, secondo la Corte, essere fatto valere sia dai singoli condomini, che dal Condominio. L'amministratore del condominio è legittimato senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini ad instaurare un giudizio per ottenere la rimozione di opere e manufatti realizzati da un condomino in pregiudizio delle parti comuni dell'edificio condominiale in quanto tale domanda rientrava negli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni stesse ai sensi dell'art. 1130 c.c., n. 4 (Cassazione Civile sez. Il 30/9/2008 n. 24305).
Caia proponeva ricorso per cassazione e il Condominio resisteva proponendo ricorso incidentale.
La Cassazione conferma che sussiste la legittimazione ad agire dell’amministratore di condominio anche se privo dell’autorizzazione dell’assemblea, nelle azioni aventi natura reale se la domanda ha ad oggetto le parti comuni e si tratta di compiere atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio ex art. 1130, n. 4) c.c.
Quanto al secondo motivo, la condomina lamentava che nella specie l’amministratore aveva agito autonomamente in contrasto con la delibera assembleare del 17-10-2011 in cui i condomini deliberarono di non promuovere l’azione. la Corte d’Appello aveva del tutto omesso di pronunciarsi sull’esistenza o meno di tale delibera.
La corte di cassazione nell’articolata sentenza (27 pagine) espone gli orientamenti giurisprudenziali in merito ai poteri dell’amministratore e rileva che l’assemblea può in ogni momento sostituirsi all’amministratore e privarlo dei suoi poteri, e può:
· transigere la lite (con diverse maggioranze a seconda dell’oggetto);
· impedire il sorgere della lite stessa;
· se si tratta di diritti disponibili, rinunciarvi.
L’amministratore non ha il potere di compiere atti contrari alla volontà dei titolari del rapporto sostanziale, né ha un autonomo interesse alla proposizione o prosecuzione del processo. Egli non è legittimato a proporre o a proseguire un giudizio contro uno o più condomini o contro terzi se l’assemblea abbia espresso un intendimento contrario o abbia deciso di rinunciarvi o di transigere la causa.
Interessante l’obiter dictum in tema di mediazione: la corte rileva che il correttivo all’attuazione della legge delega (n. 206/2021) ha inserito l’art. 5 ter nel d.lgs. n. 28/2010, pur rafforzando i poteri dell’amministratore, oggi legittimato a partecipare alla procedura di mediazione sia come istante che come aderente senza la necessità di avere una delibera condominiale autorizzativa, ha comunque previsto che egli debba ricorrere all’assemblea condominiale, nel caso il mediatore formuli una proposta conciliativa o nel caso si raggiunga un accordo conciliativo e vi sia un “verbale contenente l’accordo di conciliazione”.
Tale deliberazione va adottata entro un termine prestabilito, altrimenti la conciliazione deve intendersi conclusa con mancato accordo.
Il secondo e terzo motivo vengono accolti e la sentenza viene cassata con rinvio.°
