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L’anno che sta per concludersi ha conosciuto importanti novità in materia di condominio.
Dapprima la riforma dell’istituto attesa da più di vent’anni ed entrata in vigore lo scorso giugno, poi, da qualche giorno, il ritorno della mediazione civile con il “decreto del fare”, quale condizione di procedibilità per accedere al processo.
Una ventata di novità fortemente voluta dal legislatore che si è riproposto – dopo la ormai celebre sentenza della Consulta n. 272/2012 - l’obiettivo di semplificare e filtrare le aule di giustizia dalle c.d. ‘liti bagatellari’.
Dal coordinamento delle due riforme emerge una sostanziale uniformità di disciplina ed un ventaglio di nuove previsioni normative destinate sicuramente a sortire un effetto positivo sulla gestione del contenzioso.
Tra le misure introdotte, viene innanzitutto fissata la competenza territoriale nella circoscrizione del giudice del luogo in cui è situato l’immobile (recita l’art. 71 quater, disp.att.cod.civ., “la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato”, mentre il decreto del fare rinvia “al giudice territorialmente competente”, e quindi all’art. 23 c.p.c., a mente del quale “per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, la competenza è del giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi”).
Viene precisato che le liti soggette alla mediazione obbligatoria sono quelle ricomprese agli artt.1117-1139 c.c., e agli artt. 61-72 delle disp.att. cod.civ., andando ben oltre il mero richiamo alla materia del “condominio”, previsto prima della sua riforma.
Di notevole interesse è la regolamentazione dei poteri dell’amministratore, il quale è legittimato a partecipare all’incontro di mediazione previa autorizzazione assembleare, da assumersi con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 2, c.c. (“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”).
Qualora il primo incontro sia fissato a breve distanza dall’intimazione in mediazione e l’amministratore sia privo del tempo necessario per ottenere il preventivo di “via libera” assembleare, può obbligare il mediatore a concedere una congrua proroga dell’udienza.
Maggioranze specifiche sono previste anche per l’accettazione della proposta di mediazione, che dovrà essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art.1136, secondo comma, c.c., con la precisazione che, in caso di mancato raggiungimento del quorum, dovrà considerarsi non accettata.
Pare quindi doversi escludere il rinvio ai successivi commi dell’art. 1136 c.c. e, con ciò, la possibilità di procedere alla convocazione di una seconda assemblea con quorum inferiori; parrebbe invece legittima la possibilità di una seconda convocazione con i medesimi quorum).
A tal proposito un primo aspetto problematico è se sia sufficiente per l’accettazione della proposta la sola maggioranza semplice di cui al combinato disposto degli articoli 74 quater disp.att. cod.civ. e 1136, comma 2, cod. civ., anche nelle ipotesi in cui la mediazione verta su diritti o posizioni giuridiche per le quali, al di fuori di essa, il codice civile richiede una maggioranza qualificata (“le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio”,art.1136 comma 5).
Si tratta di un’ingiustificata disparità di trattamento di situazioni uguali, oppure di un favor particolare per l’accettazione della proposta del mediatore?
Altro problema è se sia o meno necessaria l’autorizzazione assembleare anche nel caso in cui l’amministratore intenda richiedere al mediatore la formulazione della proposta. Chi scrive ritiene che, viste le conseguenze che ne potrebbero derivare (in termini di impegno di spesa per i compensi del mediatore e di eventuale condanna nel successivo processo civile), tale richiesta dovrebbe comunque avere una ‘copertura’ da parte dell’assemblea.
Sarebbe pertanto consigliabile, anche al fine di evitare un continuo coinvolgimento dell’organo assembleare e i tempi che ciò comporta, che tale potere venisse espressamente rilasciato già in sede di prima autorizzazione a partecipare all’incontro di mediazione, oppure, visto che l’amministratore che ha già partecipato ai primi incontri è in grado di comprendere il livello di negoziazione raggiunto e può riferire con cognizione di causa sull’andamento positivo o negativo delle trattative, si potrebbe convocare l’assemblea a mediazione già avviata e, in quella sede, auspicare o meno la formulazione della proposta.
Per garantire il concreto funzionamento dell'assemblea, anche il termine richiesto per l’accettazione della proposta conciliatoria dovrà essere congruamente fissato dal mediatore, tenendo conto della necessità dell'amministratore di munirsi della relativa delibera
Ulteriore aspetto problematico è quello relativo alla durata della mediazione in rapporto agli adempimenti richiesti al condominio per giungere alla conclusione del procedimento.
Sebbene le novità apportare al D.Lgsl. 28/2010 prevedono un primo incontro informativo “senza impegno” - peraltro senza alcun costo se non quello relativo alle spese vive (pari a circa € 48,80) - la durata massima entro cui deve concludersi il procedimento è prevista in novanta giorni (anziché centoventi giorni come prevedeva la vecchia formulazione dell’art. 6 D.Lgs. 28/2010), un termine probabilmente insufficiente considerate le lungaggini assembleari tra convocazioni, delibere e maggioranze qualificate.
Ne consegue che il tentativo del legislatore di ridurre i costi e i tempi del procedimento rischia di tradursi in una inutile previsione normativa: difatti dopo la notifica dell’istanza di mediazione al condominio, l’amministratore dovrebbe chiedere al mediatore una proroga dell’incontro, e, una volta ottenuta, fissare un incontro con i condomini per essere autorizzato a partecipare; poi presentarsi al primo incontro e in quella sede chiedere eventualmente un congruo rinvio per ottenere una delibera che lo autorizzi a (formulare e) accettare la proposta conciliatoria.
Per tutte queste attività potrebbero essere insufficienti i novanta giorni previsti per la conclusione del procedimento di mediazione.
Per ovviare a tale problema, si potrebbe fare ricorso al buon senso: in presenza di una trattativa tra le parti, nulla vieta di proseguire l’incontro col mediatore oltre i novanta giorni, non essendo tale termine di natura perentoria, oppure si potrebbe optare per iniziare il giudizio chiedendo al giudice di concedere un termine per la conclusione delle trattative.
Vediamo adesso più genericamente quali sono le misure messe in campo nella nuova mediazione:
- l’assistenza obbligatoria dell’avvocato;
- l’accordo raggiunto con la presenza degli avvocati costituisce titolo esecutivo senza necessità di chiedere l’omologa.
- un rito più veloce (massimo 90 giorni a fronte della vecchia previsione di 120 giorni);
- un accordo che se firmato dagli avvocati (la cui presenza ora è obbligatoria) costituisce ipso iure titolo esecutivo, non richiedendosi più alcuna procedura di omologa dinanzi al Presidente del Tribunale (contrariamente alla precedente previsione normativa);
- il primo incontro informativo (“senza impegno”) che consente da un lato di ritenere superata la condizione di procedibilità per poter accedere in tribunale, e, dall’altro, di sostenere le sole spese vive di “segreteria” .
Resta beninteso che nel caso in cui le parti dovessero ragionevolmente proseguire nella mediazione, al secondo incontro dovranno sostenere il solo costo dell’onorario del mediatore, che, in proporzione al valore della lite, va da un minimo di €43,00 ad un massimo di €4.600 per quelle di valore superiore a 5 milioni di euro.
Considerata la natura peculiare della controversia condominiale, sarebbe opportuno che gli organismi rinunciassero a richiedere i compensi già a partire dall’incontro successivo al primo, magari applicando tariffe più vantaggiose per incentivare l’adesione al procedimento di mediazione. Concludendo, anche sul versante fiscale sono state confermate le agevolazioni in favore delle parti: l’accordo raggiunto consente di beneficiare di un credito d'imposta rapportato alle spese pagate, fino ad un massimo di €500, ridotto della metà in caso di insuccesso della mediazione, mentre sono escluse le spese di registrazione del verbale di accordo fino ad un valore della lite pari a €50.000 mila.
