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I termini della questione: il dato normativo e le situazioni di fatto
Schematicamente:
- il D. L. 19.5.2020 n. 34 – per semplicità si limita il discorso alla fattispecie degli edifici condominiali – ha introdotto
- il diritto dei condomini a una detrazione fiscale pari al 110% dell’importo speso per l’esecuzione di determinati interventi (comprensivi dei lavori “trainanti” e di quelli “trainati”) di efficientamento energetico;
- la possibilità di utilizzare – nelle forme della cessione del credito o del c. d. “sconto in fattura” – questi diritti alla detrazione per pagare all’appaltatore il corrispettivo del contratto d’appalto avente ad oggetto i sopra citati interventi di efficientamento energetico;
- il D.L. 18.11.2022 n. 176 è intervenuto sull’“impianto” normativo esistente
- prevedendo che dal 1.1.2023 il diritto alla detrazione sussista nella ridotta misura del 90% “anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023”
- precisando, però, che questa minor percentuale non si applica “a) agli interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata, ai sensi dell'articolo 119, comma 13-ter, del citato decreto-legge n. 34 del 2020, la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e, in caso di interventi su edifici condominiali, all'ulteriore condizione che la delibera assembleare che abbia approvato l'esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022”.
- il D.L. 16.2.2023 n. 11 ha eliminato la possibilità di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura e cioè ha precluso – per gli interventi deliberati dopo la sua entrata in vigore e cioè il 17.2.2023 – la possibilità di “spendere” il credito alla detrazione fiscale in una di queste due forme, rendendo tassativo il suo utilizzo a livello personale, sul necessario presupposto della “capienza” fiscale.
Molti condominii si sono trovati ad avere delle delibere adottate prima del 25.11.2022, ma prive degli elementi essenziali – quali la descrizione e l’importo dei lavori, la ripartizione della spesa, il fondo speciale ex art. 1135 cod. civ., l’indicazione dell’impresa appaltatrice, l’opzione per cessione del credito / sconto in fattura e altro – e per ciò stesso inidonee a consentire l’accesso alla detrazione fiscale in misura pari al 110%.
In molti casi condomini e amministratori non si rassegnano ad accettare che il “treno” del Superbonus 110% è partito e, quindi, è stato perso e tentano spericolate “manovre” per salire comunque a bordo.
Le due “strade” della sostituzione e dell’integrazione della delibera inidonea
Per quanto consta, le “strade” imboccate da questi “irriducibili” del 110% sono essenzialmente due:
- l’adozione di una delibera sostitutiva ex art. 2377, ottavo comma, cod. civ. di quella adottata prima del 25.11.2022;
- l’adozione di una delibera integrativa di quella adottata prima del 25.11.2022.
Né l’una né l’altra “strada” è – per ragioni che non interessa illustrare qui – legittima. Quel che più conta, tuttavia, è che queste due “strade” non sono idonee a “salvare” la delibera inidonea anteriore al 25.11.2022.
Qualche condomino, consapevole di quanto sopra e dei rischi che correrebbe andando avanti, impugna la delibera sostitutiva / integrativa, dando avvio a una mediazione.
La mediazione e la sua criticità
Il punto fondamentale, tuttavia, è che in questi casi la mediazione ben difficilmente può raggiungere l’obiettivo per cui è nata ed esiste e cioè il raggiungimento di un accordo avente a oggetto la composizione bonaria della lite.
Non si può, infatti, immaginare un “punto di caduta”, un compromesso cui le parti – il condomino che impugna la delibera e il condominio che la difende – possano giungere con reciproca soddisfazione (o insoddisfazione).
Quanto sopra perché l’alternativa è “secca” e senza via di mezzo: la delibera successiva
- “funziona” per sostituire / integrare la delibera antecedente al 25.11.2022 e quindi “sana” la situazione
- non “funziona” e non “sana” la situazione.
Il concetto può essere espresso anche altrimenti:
- il punto centrale del contendere non è rappresentato da “partite” che rientrano nella disponibilità e sono sotto il controllo delle parti;
- non si è, cioè, in presenza di questioni relativamente alle quali le parti possono, attraverso le “reciproche concessioni” di cui all’art. 1965 cod. civ., addivenire a un accordo e, quindi, a un qualche componimento bonario;
- il punto centrale del contendere è costituito dall’idoneità o meno di una certa delibera assembleare a far accedere il condominio alla detrazione del Superbonus 110%;
- è, cioè, costituito dalla coerenza di tale delibera con la normativa vigente e dal rispetto della seconda da parte della prima;
- è evidente che accordarsi in qualche modo sulla rispondenza o meno di una delibera alla normativa non rientra nelle facoltà delle parti.
Il Mediatore investito di questa impugnazione, quindi, si troverà a parlare con due parti che si trovano a fronteggiarsi nel più classico dei “muro-contro-muro”, senza possibilità di individuare una via di mezzo e con la sola opzione che una delle due riconosca la forza delle ragioni dell’altra e alzi la proverbiale “bandiera bianca”.
È ben vero che questo, in linea astratta, accade sempre con delibere condominiali “in odore” di invalidità, atteso che non ci si può accordare nel senso – è una paradossale banalizzazione, ma rende l’idea – di ritenere la delibera impugnata valida nelle sue pagine dispari e invalida nelle sue pagine pari.
È, però, sempre possibile trovare un qualche tipo di accordo sugli interessi sottostanti, su quanto è sotteso all’impugnazione per annullamento della delibera.
Nel caso di specie, invece, questa via d’uscita non è configurabile: o il condominio ritiene la situazione “sanata” dalla seconda delibera e prosegue sulla via dell’intervento di efficientamento energetico con accesso al Superbonus 110% oppure non la ritiene “sanata” e allora abbandona quella via.
Come dicevano gli antichi Romani, tertium non datur.
Ma aiutare le parti a individuare questo tertium e “suggerire” loro come valorizzarlo per scongiurare lo scontro in sede giudiziaria è proprio l’essenza del ruolo e del mestiere di Mediatore.
Si riprende il concetto già espresso in precedenza: il risultato finale è che sia le parti – prime e principali protagoniste della mediazione – sia il mediatore – facilitatore del dialogo e “enzima catalizzatore” del possibile accordo – si trovano nella sostanziale impossibilità anche solo di provare a fare ciò, per cui la mediazione esiste.
