Usucapione e mediazione: la tassazione dell'accordo di mediazione che accerta l'usucapione di beni immobili

1. L’usucapione: brevi cenni
 
Come noto, l’usucapione costituisce un modo di acquisto a titolo originario della proprietà mediante il possesso continuato di un bene (mobile o immobile) per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge.
 
Il disposto normativo di cui all’art. 1158 c.c. disciplina l’istituto in via generale stabilendo che “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
 
In concreto, quindi, l'acquisto del diritto di proprietà per usucapione avviene ex lege e si perfeziona con il decorso del periodo di tempo normativamente previsto, durante il quale il bene è stato posseduto in maniera continua, ininterrotta, oltre che pacifica e pubblica; inoltre, per poter usucapire il bene il possessore dovrà esercitare su di esso un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
L’acquisto di un bene per usucapione rappresenta, dunque, la giusta ricompensa in favore di chi per anni utilizza un determinato bene uti dominus a fronte della prolungata inerzia e il totale disinteresse manifestati dal suo legittimo proprietario.
 
2. Le novità introdotte dal “Decreto del fare”
 
Fino a pochi anni fa, il nostro ordinamento prevedeva che l’usucapione di un bene potesse essere accertata esclusivamente in sede giudiziale, tramite una sentenza, che ne accerta i presupposti sopra delineati, avente valore dichiarativo.  
 
Sennonché, nel settembre 2013, il d.l. 69/2013 (c.d. "Decreto del fare") ha consentito di compiere un deciso salto in avanti verso l’accertamento negoziale dell’usucapione, introducendo all’art. 2643 c.c. il punto n. 12 – bis. a mente del quale: “si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato".
 
Pertanto, al fine precipuo di ridurre la grossa mole di contenzioso gravante sugli uffici giudiziari, l’art. 84 bis, d.l. 69/2013 (convertito in l. 98/2013) consente oggi di ricorrere alla procedura di mediazione per accertare l'usucapione di un bene immobile o di un altro diritto reale.
Appare evidente, quindi, come il legislatore del 2013, nel perseguire scopi spiccatamente deflattivi, abbia inteso puntare, ancora una volta, sulla mediazione civile introducendo uno schema indubbiamente più celere ed economico rispetto alla strada dell’accertamento giudiziario.
Ebbene, l’accertamento dell’usucapione in mediazione si sviluppa nelle fasi di seguito indicate:

• l’instaurazione di un procedimento di mediazione presso un Organismo accreditato;
• il raggiungimento di un accordo che accerta l'usucapione di un immobile, il quale è sottoscritto dalle parti insieme ai rispettivi avvocati, che ne attestano la conformità alle norme imperative e all'ordine pubblico;
• Un notaio (o altro pubblico ufficiale) sarà poi chiamato ad autenticare le sottoscrizioni apposte dalle parti sull’accordo conciliativo per trascrivere l'atto ai sensi dell'art. 2643 c.c..

 
3. La tassazione delle sentenze che accertano l'usucapione
 
Il regime fiscale applicabile alle sentenze che accertano l’usucapione di un bene immobile è disciplinato dalla nota II-bis, dell'articolo 8 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (TUR), il quale statuisce testualmente che “i provvedimenti che accertano l'acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni medesimi sono soggetti all'imposta secondo le disposizioni dell'articolo 1 della tariffa”.
In sostanza, secondo la normativa testé menzionata, ai provvedimenti giudiziali accertativi dell’usucapione si applica l'imposta di registro con aliquota del 9% per un importo minimo di 1.000 euro, laddove l’applicazione proporzionale dell’aliquota risulti inferiore.
In aggiunta all’imposta di registro sono dovute, altresì, le imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50,00 euro ciascuna.  
 
4. Il regime di favore applicabile agli accordi conciliativi
 
Quanto agli accordi negoziali accertativi dell’usucapione, occorre preliminarmente segnalare la disciplina fiscale di carattere agevolativo che il legislatore ha introdotto all'art. 17 D. lgs. n. 28/2020, proprio allo scopo di favorire il ricorso all’istituto della mediazione civile e commerciale.  Ai fini che qui interessano, occorre fare espresso richiamo al co. II del suindicato art. 17, a mente del quale: “Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall'imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura”; nonché al successivo comma III, il quale stabilisce che “Il verbale di accordo è esente dall'imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l'imposta è dovuta per la parte eccedente”.
 
Ebbene, applicando il disposto da ultimo menzionato all’ipotesi di usucapione accertata all’esito di una procedura di mediazione – il cui esperimento è peraltro obbligato nell’ipotesi di diritti reali ai sensi dell’art. 5 D.lgs. 28/2010 - il relativo verbale di conciliazione sarà interamente esente dal pagamento dell’imposta di registro ove il valore dell’immobile non superi i € 50.000: ciò significa, dunque, che tale imposta (pari al 9%) è dovuta soltanto per la parte eccedente tale soglia ed il valore preso per il calcolo dell’imposta in esame è, generalmente, quello catastale.
Aggiungasi, inoltre, come in virtù di un’interpretazione estensiva della norma di cui al comma II del succitato art. 17, il verbale accertativo dell’usucapione risulterebbe altresì totalmente esente dal pagamento delle imposte ipotecarie e catastali.
 
 
5. I chiarimenti dell'agenzia delle entrate sul regime applicabile all'accordo accertativo dell'usucapione
 
Quanto esposto nel precedente paragrafo in ordine al regime fiscale applicabile agli accordi negoziali accertativi l’usucapione è stato, da ultimo, confermato dall’Agenzia dell’Entrate mediante i chiarimenti resi con la risposta all’interpello n. 235 del 31 luglio 2020,
 
Ripercorrendo in sintesi il contenuto del succitato contributo, in primo luogo, l’Agenzia dell’Entrate ha confermato che ai verbali di conciliazione che accertano l’usucapione della proprietà immobiliare debba applicarsi, per analogia, il medesimo trattamento impositivo che la legge riserva (nota II – bis all’articolo 8, della Tariffa parte prima annessa al d.P.R. n. 131/86) agli atti dell'autorità giudiziaria che accertano l'acquisto della proprietà di beni immobili per usucapione.
A tale conclusione l’Amministrazione finanziaria è pervenuta muovendo  dalla ratio della citata norma, la quale è stata introdotta per contrare il fenomeno dei trasferimenti di diritti reali attuati mediante l'utilizzo improprio di sentenze dichiarative dell'usucapione, le quali, avendo natura di atti ricognitivi, dovrebbero beneficiare di un'imposizione meno gravosa.
Ebbene, in virtù di un'interpretazione sistematica di tale norma, l’Agenzia dell’Entrate ha ritenuto che il medesimo regime tributario dovesse essere applicato anche agli accordi conciliativi aventi ad oggetto l'accertamento dell'usucapione, ricorrendo per essi la stessa ratio antielusiva.
 
L’amministrazione finanziaria ha, tuttavia, ricordato come nell'ambito dei procedimenti di mediazione il legislatore abbia introdotto all'articolo 17 D.lgs. 28/2010 una disciplina fiscale di carattere agevolativo (v. § 4).
In particolare, l’Agenzia dell’Entrate ha confermato che il III co. dell’art. 17, funzionale all’operatività dell’istituto della mediazione, debba trovare applicazione anche ai verbali recanti il trasferimento d’immobili o il trasferimento o la costituzione di diritti immobiliari di godimento e che dunque, anche per tali ipotesi, l'imposta di registro proporzionale sia dovuta solo per la parte eccedente il valore di € 50.000.
 
I chiarimenti in esame assumono ancora più rilevanza sotto il profilo delle imposte ipo-catastali in quanto, per la prima volta dall’entrata in vigore del d.l. 69/2013,  l’Agenzia dell’Entrate ha espressamente ammesso che gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione sono totalmente esenti dalle imposte ipotecarie e catastali, oltre che dal pagamento delle imposte di bollo.
Ed infatti, prima di questa esplicita delucidazione, il comma II del succitato art. 17 si prestava anche a un’interpretazione restrittiva, giacché la formulazione letterale della norma limitava l’esenzione fiscale ai soli “atti del procedimento” e non anche espressamente all’accordo conciliativo.
Pertanto, a parere del succitato Ente amministrativo il pur generico regime di esenzione dal pagamento di «ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura» previsto a chiusura del ridetto comma II, dell’ art. 17, sarebbe comunque idoneo a ricomprendere anche quei tributi non espressamente menzionati dalla norme; ne discende pertanto che – ha concluso l’Amministrazione - anche ai verbali conciliativi dell’usucapione si applica il regime di esenzione ai fini delle imposte ipo-catastali, indipendentemente dal valore dei trasferimenti oggetto dell'accordo (Cfr. risposta a interpello  n. 235 del 31 luglio 2020).
 
6. Osservazioni conclusive
 
Alla luce di quanto sin qui esposto – e come già accennato nei precedenti paragrafi – è evidente come l’intento primario perseguito dal legislatore tramite l’introduzione dell’art. 2643 n. 12)-bis sia stato quello di attirare l’usucapione nell’ambito della mediazione civile, in modo da incoraggiare il ricorso a tale istituto e, quindi, perseguire il raggiungimento di obiettivi cardine quali: la riduzione del carico della giustizia e il miglioramento complessivo del nostro sistema civilistico.
 
Al riguardo, valga ancora una volta evidenziare come il legislatore abbia inteso riconoscere un trattamento fiscale più vantaggioso unicamente al verbale accertativo dell’usucapione ottenuto passando attraverso la mediazione, e ciò in quanto essa rappresenta l’unico canale alternativo alla giurisdizione in grado di offrire maggiori garanzie in termini di professionalità, tempi e costi.
 
Sotto il primo aspetto, infatti, la procedura disciplinata dal d.lgs. 28/2010 è l’unica, tra gli istituti ADR, che può vantare la presenza di un professionista terzo, imparziale e specializzato nel settore, chiamato ad esercitare la fondamentale funzione conciliativa: sul mediatore grava, infatti, l’arduo compito di favorire il graduale avvicinamento delle parti coinvolte e, se necessario, formulare una proposta conciliativa in grado di bilanciare al meglio i contrapposti interessi. Pertanto, la soluzione a cui le parti giungono non è certamente una determinazione unilaterale imposta dal mediatore, bensì il frutto di un’intesa che i contendenti raggiungo, passo dopo passo, proprio grazie al suo intervento.
 
Tutto ciò senza dimenticare gli ulteriori benefici, non meno importanti, che la mediazione consentirebbe di conseguire sotto forma di tempo e denaro: ed invero chi intraprende la via della mediazione riesce ad accertare l’usucapione di un immobile entro un termine periodo massimo di 3 mesi, un lasso di tempo decisamente più ristretto rispetto ai 24/36 mesi impiegati mediamente da un Tribunale per il raggiungimento del medesimo fine. Non solo, oltre al risparmio fiscale derivante dall’applicazione del regime agevolato sopra tratteggiato, le parti coinvolte in mediazione sarebbero chiamate a sostenere costi nettamente inferiori per l’avvio e lo svolgimento della procedura rispetto a quelli notoriamente più gravosi  necessari per intraprendere e portare a compimento la procedura giudiziaria.