Come per l'opposizione a decreto ingiuntivo anche in caso di opposizione allo sfratto la mediazione deve essere effettiva

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Avv. Donato  Mele Mongiò

Tribunale di Avellino, sentenza del 30/01/2019

A cura del Mediatore Avv. Donato Mele Mongiò da Lecce.
Letto 2209 dal 27/04/2020

Commento:
Il primo incontro dinanzi al mediatore deve essere effettivo e cioè essere caratterizzato dalla partecipazione di tutte le parti all'incontro.
La mediazione, inoltre, deve essere esperita in senso non soltanto formale bensì anche sostanziale.
Questi principi, ricavabili dalle numerose pronunce intervenute in materia di opposizione a decreto ingiuntivo, sono pienamente applicabili anche nel caso di opposizione allo sfratto, laddove l’intimante onerato dell’attivazione della procedura si adoperi correttamente a dispetto della parte intimata che invece non partecipa.
 

Testo integrale:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO –
PRIMA SEZIONE CIVILE –
in composizione monocratica e nella persona del dott. Marcello Polimeno, al termine dell' udienza del giorno 30 gennaio 2019, ha, mediante lettura del relativo dispositivo e contestuale deposito delle motivazioni, pronunciato la seguente SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n. 2996/2018 del Ruolo Generale Contenziosi in materia locatizia e vertente
TRA
E.XX M.XXXX, -INTIMANTE –
E
U.XXXXX Z.XXX, INTIMATO-
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. I fatti di causa e le posizioni delle parti __________________________________________ . 2.Improcedibilità della riconvenzionale proposta da parte intimata _____________________
3.Nel merito ___________________________________________________________________________ . 4. Il regime delle spese ________________________________________________________________ .
1. I fatti di causa e le posizioni delle parti
E. M.XXXX ha intimato sfratto per morosità nei confronti di U.XXXXX Z.XXX, allegando il mancato pagamento dei canoni da settembre 2017 a maggio 2018 da parte di quest' ultimo.
L' intimante ha chiesto quindi la convalida dello sfratto per morosità intimato e l' emissione di decreto ingiuntivo avente ad oggetto i canoni non pagati.
Si è costituito U.XXXXX Z.XXX, il quale si è opposto alla convalida dello sfratto intimato per le ragioni che saranno esaminati nel prosieguo.
Con ordinanza pronunziata a verbale all' udienza del 9.7.2018 questo giudice ha così provveduto: "Il Giudice Letti gli atti ed i documenti di causa e preso atto di quanto dedotto dalle parti a verbale
OSSERVA
Posto che lo sfratto è stato intimato per la morosità in relazione alle mensilità da settembre 2017 a maggio 2018 e che l' intimante ha attestato la persistenza della morosità all' odierna udienza; atteso che l' intimato si è costituito e si è opposto per le ragioni illustrate in atti; ritenuto che alla luce della suddetta opposizione lo sfratto non possa essere convalidato; posto che il decreto ingiuntivo richiesto può essere emesso solo in caso di convalida di sfratto in quanto ciò si ricava dalla lettera stessa dell' art. 664 c.p.c., che fa espresso riferimento ai canoni sino all' esecuzione dello sfratto, nonché dal richiamo all' art. 658 c.p.c.; rilevato che l' intimante ha richiesto in subordine l' emissione di ordinanza di rilascio ai sensi dell' art. 665 c.p.c.; tenuto conto che di fronte alla morosità allegata dall' intimante l' intimato ha opposto eccezioni fondate su prova scritta; considerato che: in sede di convalida non è applicabile il termine per la costituzione del convenuto previsto dall' art. 416 c.p.c. alla luce dlela specialità del procedimento delineato dagli artt. 657 c.p.c. fino al momento del mutamento del rito di cui all' art. 667 c.p.c., per cui è ben possibile che l' intimato si costituisca direttamente in sede di udienza di convalida e produca in quella sede documenti; pertanto, può essere preso in considerazione quanto prodotto dal' intimato in allegato alla comparsa di risposta depositata in Cancelleria in data 8.7.2018; in effetti, l' intimato ha prodotto in allegato alla comparsa di risposta (all' interno dell' allegato denominato "Perizie e ricevute di pagamento") quietanze a firma dell' intimante dalle quali si ricava il regolare pagamento bimestrale dei canoni da settembre 2017 a giugno 2018; pertanto, non può esere concessa l' ordinanza provvisoria di rilascio di cui all' art. 665 c.p.c.; ritenuto che l' eventuale ritardo nel pagamento di tali canoni da parte dell' intimato potrà essere meglio apprezzato nella fase a cognizione piena anche tenuto conto degli inadempimenti allegati dall' intimato come posti in essere dall' intimante; posto che il procedimento in esame è stato instaurato successivamente alla introduzione della disciplina di in tema di mediazione; rilevato che la lettera b) del comma 4 dell' art. 5 del D.lgs. 28/2010 prevede che la disciplina della mediazione non si applichi, nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all' articolo 667 del codice di procedura civile; ritenuta, pertanto, l' improcedibilità della domanda, ai sensi di quanto previsto dall' art. 5 del Dlgs. 28/2010, stante il mutamento del rito disposto con il presente provvedimento;
P.Q.M.
"NON CONVALIDA lo sfratto; "DENEGA remissione dell' ordinanza provvisoria di rilascio richiesta dalla parte intimante; "DISPONE la TRASFORMAZIONE del RITO; "ASSEGNA alle parti il temine di quindici giorni a partire da oggi per la presentazione della domanda di mediazione; "FISSA, per la DISCUSSIONE, l' udienza del 30 gennaio 2019 0925, assegnando all' intimante termine perentorio fino a quaranta (40) giorni prima ed al' intimato termine fino a venti (20) giorni prima della della udienza, ai fini dell' integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito in Cancelleria di memorie indicanti i rispettivi mezzi di prova nonché dei documenti di cui esse intendano avvalersi a sostegno delle rispettive domande eccezioni e deduzioni".
In sede di memoria integrativa E. M.XXXX ha così concluso: "Piaccia al Tribunale adito, in persona del Giudice Dott. Marcello Polimeno, condannare il locatario, Z.XXX U.XXXXX, al pagamento della somma di euro 2.400 in favore di M.XXXX E.X, per i canoni di locazione da settembre 2017 a dicembre 2018; pronunciare la risoluzione del contratto di locazione, stipulato in data 15.1.2017 in ati, per inadempimento del locatario, Z.XXX U.XXXXX; rigettare ogni avversa domanda e/o pretesa". Ha depositato memoria integrativa anche l' intimato U.XXXXX Z.XXX. La sua difesa ha così concluso all' interno della stessa: "N E L M E R I T O, - rigettare la richiesta di rilascio con conseguite ingiunzione di pagamento dei canoni per infondatezza della domanda e per tutti i motivi meglio esposti nel corpo del presente ato;
IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO, accertati tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi da Z.XXX U.XXXXX , in conseguenza della vicenda in atti, condannare M.XXXX E.XX, a titolo di risarcimento danni, patrimoniali e non, subiti e subendi, della somma complessiva di Euro 5.000, 00 o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d' ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tuti meglio dedotti nel corpo del presente ato". 2. Improcedibilità della riconvenzionale proposta da parte intimata All' atto della sua costituzione in fase di convalida l'intimato ha proposto domanda riconvenzionale del seguente tenore:
"IN VIA RICONVENZIONALE, NEL MERITO, accertati tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi da Z.XXX U.XXXXX, in conseguenza della vicenda in atti, condannare M.XXXX E.XX, a titolo di risarcimento danni, patrimoniali e non, subiti e subendi, della somma complessiva di Euro 5.000, 00 o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d' ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tuti meglio dedotti nel corpo del presente atto" (v. pag. 4 della comparsa di risposta depositata in fase di convalida di sfratto).
L' art. 5, comma 1bis, del D. Lgs. 28/2010 dispone: "Chi intende esercitare in giudizio un' azione relativa a una controversia in materia di condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari, è tenuto, assistito dall' avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell' art. 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate. La presente disposizione ha efficacia per i quattro anni successivi alla data della sua entrata in vigore. Al termine di due anni dalla medesima data di entrata in vigore è attivato su iniziativa del Ministero della giustizia il monitoraggio degli esiti di tale sperimentazione. L' esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. L' improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d' ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all' articolo 6. Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione. Il presente comma non si applica alle azioni previste dagli articoli 37, 140 e 140-bis del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni". Non vi è dubbio che alla luce del tenore delle domande proposte in questo giudizio la presente causa e tutte le domande proposte dalle parti siano soggette a mediazione. Deve pertanto essere valutata la conseguenza sotto il profilo processuale della mancata partecipazione dell'intimato alla procedura di mediazione tempestivamente avviata dall' intimante (v. verbale di mediazione datato 12.9.2018 dalla cui lettura risulta che non è stato possibile raggiungere un accordo a causa dell' assenza di parte intimata - v. documentazione depositata in Cancelleria in data 17.12.2018 da parte intimante in allegato alla memoria integrativa). Prima di passare oltre va soltanto precisato che la mediazione è stata disposta da questo giudice ai sensi dell' art. 5 del D. Lgs. 28/2010 (si veda in particolare il comma 4, lettera b) di tale articolo). Ciò posto, va condiviso integralmente quanto statuito dal Tribunale di Firenze, III Sezione Civile, nella sentenza del 21.4.2015 di cui di seguito si riporta uno stralcio.
“Si pone pertanto il problema di valutare se in concreto possa dirsi assola la condizione di procedibilità dell'opposizione, non avendo parte opponente, pur ritualmente invitata, partecipato ad esso.
La Risposta è negativa.
In proposito l'analisi, che mira a sancire un principio di diritto di validità generale dell' istituto della mediazione e che non è limitato agli angusti ambiti del procedimento di cui all' art. 645 e ss c.p.c., deve muovere dal disposto del citato art. 5, comma II bis del D. Lgs. N. 28/10, così come introdotto dal DL 69/13 conv. nella L. 98/13, secondo cui la condizione di procedibilità della domanda giudiziale "si considera avverata se il primo incontro avanti al mediatore si conclude senza l' accordo". Ad avviso di questo giudice il "primo incontro" cui allude la suddetta disposizione, non può che essere quello delle parti, cioè di tutte le parti del giudizio, avanti al mediatore. D' altra parte, come bene evidenzia la difesa di parte opposta, come già affermato da questo Tribunale nella sentenza 19.3.2014 (giudice dott. ssa B.XXXXX) al primo incontro di fronte al mediatore deve non solo procedersi ad opera del mediatore ad una attività informativa circa la funzione e la modalità della mediazione, ma anche effettuarsi una vera e propria attività di mediazione di merito sulle questioni oggetto di lite, salva la facoltà delle parti di non procedere oltre nella mediazione, ove non sia raggiunto accordo al primo incontro.
Invero, diversamente argomentando, ed assumendo che il primo incontro possa avere mera funzione informativa, il processo civile verrebbe a subire un intralcio per l' espletamento di un incombente meramente burocratico e rituale, senza cioè lo svolgimento di alcuna mediazione, unica attività che può dare alle parti una concreta chance di definizione transattiva della controversia.
Segue da quanto sopra che la parte che ha interesse ad assolvere la condizione di procedibilità ha l'onere di partecipare al primo incontro avanti al mediatore.
Invero, se al primo incontro le parti possono raggiungere l' accordo, come si evince a contrario dalla disposizione citata, è evidente che esse devono prima di tutto partecipare ad esso. Ovvio che la mancata partecipazione alla mediazione della parte convenuta non potrà avere alcuna rilevanza ai fini della procedibilità della domanda attorea, non potendo certo la parte diligente subire un pregiudizio per la mancata collaborazione di quella che non ha interesse.
Ciò peraltro non esclude che la parte onerata ex lege, e cioè l' attore nei procedimenti ordinari, e secondo l' orientamento cui si aderisce, la parte opponente nelle opposizione a decreto ingiuntivo ovvero l' appellante nell' appello, abbia in ogni caso l' onere di partecipare al primo incontro avanti al mediatore.
Ciò non solo quando, come di solito accade, la stessa abbia promosso tale procedimento, ma anche quando lo stesso sia stato in concreto attivato dalla controparte. D' altra parte, la condizione di procedibilità è legata all' esperimento del procedimento di mediazione, giusto il disposto della disposizione in argomento. "Esperire una procedura" non equivale ad avviarla, bensì a compiere tutto quanto necessario perché la stessa raggiunga il suo esito fisiologico, che nel caso della mediazione coincide, quantomeno, con il primo incontro avanti al mediatore e, se anche l' altra parte compare, con l' avvio dell' effettiva attività mediatoria.
Né d' altra parte a diversa conclusione può giungersi valorizzando il disposto di cui all' art. 8, comma IV bis del D. Lgs. citato, secondo cui "dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell' art. 116, II co., c.p.c.. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall' art. 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all' entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio". Ad una prima lettura, in effetti, tale disposizione sembrerebbe escludere che alla mancata partecipazione di una parte al procedimento possa seguire la sanzione della improcedibilità. Le conseguenze sarebbero infatti solo quelle previste da tale norma, con riflessi quindi sfavorevoli sotto il profilo probatorio (ex art. 116 c.p.c.) e con applicazione della sanzione pecuniaria (in questo senso, recentissimamente, Trib. Taranto od 16.4.2015 - dot. C.XXXXXX). La logica dell' istituto, finalizzato a favorire una soluzione conciliativa della controversia con evidenti vantaggi delattivi per il sistema giudiziario, è chiaramente, nel senso di onerare chi intende far valere in giudizio un diritto, ovvero propone opposizione a decreto ingiuntivo, ovvero appello, non solo a promuovere la mediazione, ma anche a partecipare al relativo procedimento al fine di rendere possibile un accordo tra le parti in quella sede. In caso di mancata partecipazione alla mediazione della parte che ha l'onere di esperire il procedimento mediatorio non sarebbe ragionevole ritenere applicabili le sole sanzioni di cui all' art. 8 citato.
Si renderebbe cioè possibile alla parte onerata di assolvere alla condizione, assicurando la procedibilità della propria domanda, semplicemente attivando il procedimento e non mediante "l' esperimento" dello stesso. In conclusione va quindi sanzionato con l' improcedibilità il comportamento della parte onerata ex lege che, a prescindere dalla attivazione o meno del procedimento da parte sua, non lo coltiva non comparendo al primo incontro avanti al mediatore.
Richiamato il principio di diritto di cui in premessa, va pertanto dichiarata l' improcedibilità dell' opposizione. Resta assorbita ogni questione di merito". Applicando il percorso interpretativo ed argomentativo del Tribunale di Firenze al caso di specie ne deriva l' improcedibilità della domanda riconvenzionale proposta dall' intimato con la comparsa di risposta (poi reiterata in memoria integrativa), non avendo questo partecipato (neppure per tramite del suo difensore) al procedimento di mediazione avviato dall' altra parte, nonostante gli fosse stato comunicato regolare invito a tale scopo (e senza peraltro neppure comunicare un qualsivoglia motivo che avrebbe impedito la comunicazione tanto dello Z.XXX personalmente quanto del suo difensore). Peraltro, è vero che nel caso oggetto di esame da parte del Tribunale di Firenze, a differenza del caso di specie, si era in presenza di un' opposizione a decreto ingiuntivo e, tuttavia, i principi affermati dal Tribunale fiorentino, nonché il percorso logico-giuridico svolto, relativamente alla necessità che il primo incontro dinanzi al mediatore sia effettivo, e cioè veda la partecipazione di tutte le parti dinanzi al mediatore, e che vi sia l' esperimento della mediazione in senso non soltanto formale bensì anche sostanziale, sono pienamente applicabili al caso di specie. In definitiva, va dichiarata l' improcedibilità della domanda riconvenzionale proposta dall' intimato.
3. Nel merito Le domande proposte dall' intimante sono fondate e vanno accolte per le seguenti ragioni.
Prima di passare ad affrontare il merito della controversia ci si deve soffermare sulla tempestività o meno dell' avvenuto disconoscimento da parte intimante delle sottoscrizioni apposte in calce alle quietanze di pagamento prodotte dall' intimato in allegato alla comparsa di risposta depositata in fase di convalida di sfratto.
Questo giudice ritiene che il disconoscimento sia stato tempestivamente operato da parte dell' intimante in memoria integrativa (v. pag. 2 della stessa). In effetti, dalla consultazione del fascicolo telematico relativo alla fase di convalida di sfratto (con R.G. n. 2511/2018) risulta che l' intimato si è costituito mediante deposito in Cancelleria in forma telematica della comparsa di risposta alla quale sono allegati tali ricevute di pagamento in data 8.7.2018 alle ore 18: 55. L' udienza per la convalida si è poi tenuta in data 9.7.2018. Tenuto conto degli ordinari orari di Cancelleria e dei tempi necessari allo scarico degli atti di parte ad opera della stessa è sostanzialmente certo che la Cancelleria abbia provveduto ad accettare il deposito di tale memoria solo nella mattinata del 9.7.2018 e prima che la causa fosse chiamata per la trattazione.
Ne deriva che la produzione delle quietanze di pagamento predette è come se fosse avvenuta direttamente all' udienza del 9.7.2018 e non già in precedenza.
Pertanto, parte intimante ai sensi dell' art. 215, comma 1, n. 2, c.p.c. non era tenuta a disconoscere tali ricevute in quell' udienza stessa ben potendo provvedere al riconoscimento nella prima risposta successiva alla produzione e cioè in memoria integrativa.
In effetti, si deve ritenere che qualora una scrittura privata sia stata prodotta alla prima udienza o in altra udienza successiva la parte contro la quale è stata prodotta abbia l' onere di disconoscere la scrittura stessa nella prima scrittura difensiva o nella prima udienza successiva a quella in cui è stato esibito il documento e non sia tenuta, invece, a farlo nel corso della stessa udienza. A ragionare diversamente si interpreterebbe erroneamente il disposto dell' art. 215, de l 30/01/2019 comma 1, n. 2, c.p.c. che richiede che l' udienza si tenga successivamente al deposito della scrittura da disconoscere.
Quindi, tenuto conto del tempestivo disconoscimento da parte dell' intimante della sottoscrizione posta in calce alla quietanze va rigettata l' eccezione di tardività di tale disconoscimento proposta dall' intimato.
Tenuto conto che parte intimata non ha formulato alcuna istanza di verificazione, pur essendone onerata ai sensi dell' art. 216, comma 1, c.p.c., delle quietanze predette non si può tenere conto ai fini della decisione.
Tanto premesso, va ricordato che in relazione al regime della prova del mancato pagamento dei canoni va ricordato che in tema di prova dell' inadempimento di un' obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l' adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell' inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell' onere della prova del fatto estintivo dell' altrui pretesa, costituito dall' avvenuto adempimento (Cass. civ., Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533). Ciò comporta che in materia locatizia una volta che il locatore abbia provato il contratto ed allegato il mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore grava su quest' ultimo l' onere di provare l' avvenuto pagamento degli stessi.
Nel caso di specie l' intimato ed il suo legale hanno inviato la seguente raccomandata al locatore ed al difensore di questo all' esito della mancata concessione dell' ordinanza di rilascio: 5-co o C. Is- A mezzo raccomandala a/r Egr. Sig. ra M.XXXX E.X Viale XXXXXXXXXXXXXXXX, n 83040 - Calabritto (AV) OGGETTO: Sfratto per morosità; Per incarico ricevuto da Z.XXX U.XXXXX, che pure sottoscrive per ratifica, riscontro il Vs. telegramma del 14/07/2018 ricevuto in data odierna, per contestare integralmente il contenuto della stessa in quanto: Is- LO Is-00 co Q w co 1) le ricevute di pagamento dei fitti fino al mese di luglio, si palesano autentiche nella sottoscrizione con ogni riserva di tutela per il prosieguo; 2) a decorrere dal mese di luglio il pagamento del mone sarà sospeso, in quanto l' immobile risulta non abitabile perché antigienico a causa delle infiltrazioni di acqua conte specificato nella perizia giurala già depositata in atti di causa a firma del geom. P.XXX D. N.XXXX c confermata dall' ASL già intervenuta in loco; 3 ) è intenzione del mio cliente procedere nella richiesta di tutti i danni subiti e subendi e di liberare l' immobile in caso di assegnazione di un alloggio popolare.
Distinti saluti.
Risulta, pertanto, pacifico che a partire dal luglio 2018 lo Z.XXX non abbia più pagato alcunché a titolo di canoni di locazione. Va specificato che quanto al mese di luglio 2018 le ricevute prodotte (delle quali non si può tenere conto ai fini della decisione per le ragioni sopra esposte) non riguardavano in alcuna misura il canone di luglio 2018 e non è stato provato in altro modo l' avvenuto pagamento del canone relativo a tale mensilità. Quanto alle mensilità precedenti ed oggetto di intimazione (dal settembre 2017 in poi) l' intimato non ha fornito alcuna prova del regolare pagamento delle stesse vista l' impossibilità di tenere conto ai fini della decisione delle quietanze suddette in assenza di istanza di verificazione del pari.
A. luce di quanto precede va ritenuta provata la morosità dello Z.XXX a partire dal settembre 2017 in poi.
Va poi ricordato che il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand' anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell' adempimento dell' obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un' alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (v. tra le tante (Cass. civ., Sez. VI-3, 23 giugno 2011, n 13887). A.XXXX, non è mai consentito al conduttore autoridursi il canone sulla base di pretesi controcrediti, costituendo tale sua condotta un' alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (Cass. civ., Sez. VI, 7 maggio 2012, n 6850). Ora, lo Z.XXX ha sostenuto che nulla sarebbe più tenuto a pagare a titolo di canoni locatizi viste le condizioni insalubri ed inidonee all' uso abitativo in cui verserebbe l' immobile locato, con asseriti danni alla salute dello Z.XXX ed alle sue cose mobili derivanti da tali situazioni.
Tuttavia, in applicazione della giurisprudenza di legittimità predetta la condotta tenuta dallo Z.XXX non può essere ritenuta in alcun modo giustificata dalle fotografie prodotte dallo Z.XXX in fase di convalida. Tali foto, pur comprovando la presenza di muffe in alcune parti dell' immobile locato, non dimostrano in alcun modo che sia venuta completamente a mancare la controprestazione del locatore. Anzi, proprio la strenua volontà manifestata da parte del conduttore di permanere nell' immobile locato fino all' eventuale futura assegnazione di un alloggio popolare (v. quanto dichiarato dallo stesso nella missiva sopra riportata) dimostra che la prestazione del locatore di messa a disposizione dell' immobile locato conserva un' utilità soggettiva ed oggettiva per il conduttore.
Quanto poi alle affermazioni contenute nella c.t.p. a firma del geom. D. N.XXXX (c.t.p. prodotta in fase di convalida) sul punto ci si deve semplicemente limitare a ribadire che la consulenza tecnica di parte costituisce una semplice allegazione difensiva, priva di autonomo valore probatorio, posto che il contenuto tecnico del documento non vale ad alterarne la natura, che resta quella di atto difensivo (Cass. civ., Sez. I, 6 agosto 2015, n 16552). A. luce di quanto precede va ritenuta ingiustificata la condotta del conduttore di mancato pagamento dei canoni dovuti.
Tale conclusione avvalora pure la valutazione da parte di questo giudice di irrilevanza della prova orale articolata dall' intimato in memoria integrativa (nonché delle richieste istruttorie di C.T.U. proposte dallo stesso), il cui espletamento sarebbe stato del tutto privo di rilievo ai fini della decisione, sia tenuto conto dell' improcedibilità della riconvenzionale di risarcimento danni proposta, sia tenuto conto della non ammissibilità del mancato pagamento dei canoni da parte del conduttore.
Tenuto conto del periodo di tempo prolungato (dal settembre 2017 in poi) per il quale il conduttore non ha pagato il canone pattuito e non ha, quindi, adempiuto la propria principale obbligazione non si può dubitare che questo inadempimento abbia carattere di gravità. In conclusione va pronunciata la risoluzione del contratto di locazione tra le parti a causa del grave inadempimento del conduttore come da dispositivo.
Quanto alla domanda di rilascio per quanto questa non sia stata espressamente riproposta nelle conclusioni rassegnate dall' intimante in memoria integrativa la stessa non può ritenersi rinunciata, perché nella domanda di risoluzione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell' immobile (Cass. civ., Sez. III, 16 novembre 2007, n 23819). Nella fissazione della data per il rilascio va tenuto conto, ai sensi dell' art. 56 della L. 392/1978 che nulla di particolare è stato allegato dall' intimante quanto alle sue condizioni, mentre parte intimata ha ad oggi ha 78 anni ed ha "difficoltà persistenti a svolgere le funzioni ed i compiti propri della sua età"con grado di invalidità pari al 100% riconosciuto dalla commissione medica presso il centro medico legale I.N.P.S. di Salerno e convive presso l' immobile locato con il figlio invalido al 75% (v. documentazione I.N.P.S. prodotta dall' intimato in fase di convalida). Inoltre, si deve tenere conto che l' intimato è totalmente moroso nel pagamento dei canoni di locazione dal settembre 2017 (e quindi da quasi un anno e sei mesi) e che tale morosità è iniziata a partire da due mesi dopo la stipula del contratto di locazione.
A. luce di quanto precede la data di rilascio va fissata come da dispositivo.
Rispetto alla domanda relativa al pagamento dei canoni questa va accolta con riferimento ai canoni di locazione da settembre 2017 a dicembre 2018 (stante la limitazione della domanda contenuta in memoria integrativa nella quale non si fa riferimento a canoni successivi). Considerato che in base al contratto di locazione il canone mensile è fissato in 150, 00 la somma dovuta va determinata in 2.400, 00. A questa somma non vanno poi aggiunti gli interessi i quali non sono stati espressamente richiesti nelle conclusioni analiticamente rassegnate dall' intimante in memoria integrativa.
Nulla spetta a titolo di rivalutazione trattandosi di debito di valuta.
Quindi, il conduttore a condannato a pagare a questo titolo le somme indicate come da dispositivo.
4. Il regime delle spese.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza di parte intimata e si liquidano d' ufficio come in dispositivo, tenuto conto: a) che tali spese vanno liquidate in base ai parametri di cui al D.M. 10 marzo 2014, n. 55, (pubblicato in G.U. il 2.4.2014 ed entrato in vigore il 3.4.2014) in quanto tali nuovi parametri in base all' art. 28 di tale decreto si applicano alle liquidazioni successive alla sua entrata in vigore; b) che il valore della presente controversia fa sì che rientri nello scaglione da 5.201, 00 ad 26.000, 00 alla luce del cumulo tra le domande proposte dall' intimante e quella riconvenzionale proposta dall' intimato; c) del numero medio delle questioni giuridiche e di fatto trattate; d) della semplicità dell' affare in considerazione del carattere consolidato della giurisprudenza in materia; e) dell' estrema semplicità della fase istruttoria caratterizzata dalla mancata assunzione di prove di natura non documentale e dell' estrema snellezza della fase decisoria, caratterizzata dalla decisione mediante lettura del dispositivo e contestuale esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; f) degli aumenti e diminuzioni rispetto ai valori medi, di cui alle tabelle allegate al D.M. 10 marzo 2014, n. 55, legittimamente operabili in base all' art. 4, comma 1, del medesimo decreto (nella versione come da ultimo modificata dal D.M. 37/2018). Deve, infine, essere disposta ex art. 93 c.p.c. la distrazione delle spese di lite in favore dell' avv. V.XXXXXX E.XXXXXX e dell' avv. L.XXXX D.XXXXXXXXX per dichiarato anticipo delle stesse.
5. Condanna dello Z.XXX al versamento all' entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio a causa della sua mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione L' art. 8, comma 4-bis del D. Lgs. 28/2010 prevede ". Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall' art. 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all' entrata del bilancio delo Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
La presente controversia rientra certamente tra quelle assoggettate all' obbligo di esperimento del procedimento di mediazione, riguardando la materia locatizia. Dalla lettura del verbale di mediazione emerge poi che lo Z.XXX non ha partecipato al procedimento di mediazione e nessun giustificato motivo è stato fornito da tale parte della sua mancata partecipazione.
Pertanto, lo Z.XXX va condannato al versamento all' entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale di Avellino - Prima Sezione Civile - in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
A . DICHIARA IMPROCEDIBILE la domanda riconvenzionale proposta da U.XXXXX Z.XXX;
B. ACCOGLIE la domanda proposta e PRONUNCIA la risoluzione del contratto di locazione stipulato in Calabritto (AV) in data 15.7.2017 (e registrato in data 12.9.2017 presso l' AGENZIA delle Entrate di Avellino, D.P. di Avellino, U.T. di Avellino al n. 2555, serie 3T), intercorrente tra l' intimante E. M.XXXX, quale locatore, e parte intimata U.XXXXX Z.XXX, quale conduttore, relativamente all' immobile sito in Calabritto (AV) alla Via XXXXXXXXXXXX , per grave inadempimento del suddetto conduttore;
C. CONDANNA parte intimata U.XXXXX Z.XXX al rilascio dell' immobile indicato al punto A del dispositivo libero e vuoto di persone e cose in favore di parte intimante E. M.XXXX e FISSA per l' ESECUZIONE il giorno 30.6.2019, ore 10: 00;
D. CONDANNA parte intimata U.XXXXX Z.XXX al pagamento in favore dell' intimante E. M.XXXX della somma di 2.400, 00; E . CONDANNA parte intimata U.XXXXX Z.XXX al pagamento in favore dell' intimante E.XX M.XXXX delle spese di giudizio che si liquidano in 92, 48 per esborsi vivi ed in 3.920, 00 per compensi professionali forensi (comprensivi pure di quelli relativi alla fase di attivazione della mediazione), oltre I.V.A. e C.P.A. se dovute, nelle misure di legge oltre al rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso con distrazione in favore dell' avv. V.XXXXXX E.XXXXXX e dell' avv. L.XXXX D.XXXXXXXXX per dichiarato anticipo; F. CONDANNA ai sensi dell' art. 8, comma 4-bis del D. Lgs. 28/2010 U.XXXXX Z.XXX al versamento all' entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio;
MANDA alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Avellino all' udienza del giorno 30 gennaio 2019.
Il Giudice dott. Marcello Polimeno

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Chi è l'autore
Avv. Donato  Mele Mongiò Mediatore Avv. Donato Mele Mongiò
Iscritto nell’Albo degli Avvocati presso la Corte d’Appello di Lecce dal 15.9.99, ha partecipato a numerosi seminari e corsi di aggiornamento in Diritto e Procedura Civile, Diritto Amministrativo e Contabilità di Stato.
Svolge intensa attività stragiudiziale, particolarmente in materia contrattuale e difesa in materia fallimentare, esecutiva, contrattuale, agraria, successoria ed è un fermo sostenitorte della definizione conciliativa delle vertenze.
Ha esercitato per molti anni la carriera uni...
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