Il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria sulla domanda riconvenzionale non ne causa l’improcedibilità giudiziale.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X
 

SENTENZA

nella causa civile di I Grado, iscritta al n 85045/2017 R.G. del Tribunale di Roma, trattenuta in decisione all'udienza del 09.6.2022, con concessione del Termine di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di successivo termine di giorni 20 per il deposito di memorie di replica, vertente TRA

G.XXXXX G.XXX  ATTORE
E.
C.XXX A.XX CONVENUTA
E
C.XXXX di M.XX G.XX  CONVENUTA
Nonché C.XXXXX M.XXXXX CONVENUTA 

Oggetto: domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 cod. civ.

Conclusioni per G.XXXXX G.XXX: "Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, per i suesposti motivi, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione: 1) in via principale, accertare il diritto dell'attore sig. G.XXX G.XXXXX ed acquistare la proprietà del su descritto immobile e pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art.2932 cod.civ. una sentenza di esecuzione in forma specifica e costitutiva che abbia a produrre i medesimi effetti del contratto di compravendita, che tenga luogo dell'inadempimento degli eredi del de cuius, trasferendo così all'attore la proprietà del citato immobile e del citato box in premessa descritti, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze dietro obbligo di versamento in favore degli eredi del promittente venditore della somma di € 85.537,83 da cui detrarre quanto già anticipato a titolo di caparra confirmatoria in ragione di € 40.000,00, da cui detrarre ulteriormente il canone utile e necessario per l'eliminazione dei vincoli di legge per € 17.560,66 per un totale di € 27.977,17 o del diverso importo che sarà ritenuto in giustizia all'esito del presente giudizio; 2) In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui il Giudicante accertasse che il prezzo dovuto, in forza del contratto di cui è causa, è pari all'importo di € 130.000,00, Voglia accertare il diritto dell'attore sig. G.XXX G.XXXXX ad acquistare la proprietà dell'immobile di cui è causa e pronunciare ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ. una sentenza di esecuzione in forma specifica e costitutiva che abbia produrre i medesimi effetti del contratto di compravendita, che tenga luogo dell'inadempimento degli eredi del de cuius, trasferendo così all'attore la proprietà del citato immobile e del citato box in premessa descritti, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze dietro obbligo di versamento in favore degli eredi del promittente venditore della somma di € 130.000,00 da cui detrarre quanto già anticipato a titolo di caparra confirmatoria in ragione di € 40.000,00, da cui detrarre ulteriormente il canone utile e necessario per l'eliminazione dei vincoli di legge per € 17.560,66 per un totale di € 27.977,17 o del diverso importo che sarà ritenuto in giustizia all'esito del presente giudizio; 3) per l'effetto condannare gli odierni convenuti alla rifusione delle spese giudiziarie, oltre diritti, onorari, rimborso forfettario, per spese generali (12,5%), CPA ed IVA, come da legge in favore dell'attore".
Conclusioni per C.XXXXX A.XXXXXXXX; "Chiede che l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, Voglia accogliere le seguenti conclusioni: Nel merito, in via principale - preso atto dell'avvenuto disconoscimento ex art. 214 e ss. c.p.c. delle sottoscrizioni apposte a nome "G.XXXXX C.XXXXX" in calce ed a margine del contratto preliminare datato Il  della non riconducibilità di tali firme al sig. G.XXXXX C.XXXXX, dichiarare nullo il contratto preliminare datato Il novembre 2016 per carenza di un elemento essenziale (art. 1325 c.c.) rappresentato dall'accordo delle Parti e , per l'effetto, rigettare la domanda attorea di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex adverso proposta; Nel merito, in via subordinata - verificato il mancamento della condizione sospensiva apposta al contratto preliminare datato Il novembre 2016, dichiarare improduttivo di effetti il negozio giuridico e, per l'effetto, respingere la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex adverso proposta, ovvero, in via alternativa, verificato il decorso infruttuoso del Termine essenziale apposto al contratto preliminare datato Il novembre 2016, dichiarare risolto di diritto il contratto e , per l'effetto, respingere la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex adverso proposta; Nel merito, in via di ulteriore subordine - in via riconvenzionale, accertare e dichiarare, per le ragioni indicate in atti, che il contratto preliminare datato Il novembre 2016 è stato sottoscritto da persona incapace di intendere e di volere e , per l'effetto, annullare ex art. 1425 co. 2 c.c. il contratto preliminare datato Il novembre 2016, respingendo la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex adverso proposta; Nel merito, in via ulteriormente subordinata - in via riconvenzionale, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea, accertare e dichiarare l'esistenza di un diritto di prelazione in favore della sig. ra A.XXXXXXXX C.XXXXX avente ad oggetto l'immobile di cui al contratto preliminare, diritto attribuitole dal contratto di locazione sottoscritto in data 25 ottobre 2015 e registrato all' Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Roma - Ufficio Territoriale di Roma 8 il 28 ottobre 2015 al n. 9314 Serie 3; accertare e dichiarare la violazione, per effetto dell'avvenuta sottoscrizione del preliminare datato Il novembre 2016 da parte del de cuius, del diritto di prelazione di cui all'art. 12 del contratto di locazione e, per l'effetto, accogliere la domanda di riscatto avanzata con il presente atto, trasferendo la proprietà del bene immobile indicato nel preliminare ed in esso descritto alla sig.ra Maria C.XXXXX subordinatamente al pagamento della somma di € 85.537,83 o del diverso importo ritenuto di giustizia all'esito del presente giudizio, che sin d'ora la convenuta si dichiara disposta ad offrire; in subordine, in via riconvenzionale, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea, accertare e dichiarare l'esistenza di un diritto di prelazione in favore della sig.ra A.XXXXXXXX C.XXXXX avente ad oggetto l'immobile di cui al contratto preliminare, diritto attribuitole dal contratto di locazione sottoscritto in data 25 ottobre 2015 e registrato all'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Roma - Ufficio Territoriale di Roma 8 il 28 ottobre 2015 al n. 9314 Serie 3.; accertare e dichiarare la violazione, per effetto dell'avvenuta sottoscrizione del preliminare datato Il novembre 2016 da parte del de cuius, del diritto di prelazione di cui all'art. 12 del contratto di locazione e , per l'effetto, accogliere la domanda di risarcimento del danno proposta dalla convenuta, condannando gli eredi, in solido tra di loro, al risarcimento del danno cagionato dal de cuius alla convenuta/prelazionaria, comprensivo di danno emergente e lucro cessante, quantificabile in € 150.000,00, ovvero nella diversa somma, maggiore o minore, che sarà ritenuta di giustizia all'esito del giudizio."
Conclusioni per C.XXXXXXXX di M.XXXX G.XXXXXX: "Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria eccezione e deduzione, previa ogni opportuna e necessaria declaratoria, in via principale - respingere ogni domanda proposta dal sig. G.XXX G.XXXXX nei confronti degli eredi del sig. G.XXXXX C.XXXXX e , in particolare, della sig ra G.XXXXXX C.XXXXXXXX di Marano, in quanto inammissibile e comunque infondata in fatto e in diritto; in ogni caso: - accertare e dichiarare che la sottoscrizione apposta al contratto preliminare dell'Il novembre 2016 non è del sig. G.XXXXX C.XXXXX; - accertare e dichiarare che il sig. G.XXXXX C.XXXXX, il giorno Il novembre 2016 era incapace di intendere e di volere; - condannare ex art. 91 cod. proc. civ. il sig. sig. G.XXX G.XXXXX a rifondere alla sig.ra G.XXXXXX C.XXXXXXXX di M.XXXX le spese e le competenze di difesa, oltre CPA e IVA nella misura di legge."
Conclusioni per C.XXXXX M.XXXXX. "Voglia l'Ecc.mo Giudice adito, ove ritenga di accogliere le domande dell'attore sig. G.XXXXX indicare nella somma di 130.000, 00 il prezzo della vendita o quella minore somma ritenuta di giustizia. Dichiarare l'insussistenza di qualsivoglia inadempimento da parte della sig.ra M.XXXXX C.XXXXX e per l'effetto condannare il sig. G.XXXXX al rimborso delle spese di giudizio ".

FATTO E DIRITTO

1. G.XXX G.XXXXX con citazione notificata il 29.12.2017, conveniva in giudizio avanti il Tribunale di Roma M.XXXXX C.XXXXX, A.XXXXXXXX C.XXXXX e G.XXXXXX C.XXXXXXXX di Marano, tutte nella loro qualità di eredi del Sig. G.XXXXX C.XXXXX, spiegando nei loro confronti domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c.
L'attore a sostegno della propria domanda ha esposto: - di aver sottoscritto con il defunto G.XXXXX C.XXXXX un contratto preliminare di compravendita, in data Il novembre 2016 e registrato il 29 novembre 2016, avente ad oggetto: l'appartamento sito in Roma, Via P.XXX B.XXX n. 61, S.XXX A., piano 12, int. 24, identificato al N.C.E.U. del Comune di R, piano 12, Z.XX 6, Cat. A/2, C.XXXX 6, composto di n. 6 vani, rendita catastale 976, 10; il box auto n. 46 sito al piano interrato censito al N.C.E.U. al Foglio, rendita catastale 71, 17. (doc. 1 atto citazione) - che con il preliminare il de cuius si era impegnato a trasferire al promissario acquirente la proprietà dei beni immobili elencati, al prezzo di vendita di 130.000, 00, da corrispondersi in tre rate, la Prima di € 10.000,00 e la seconda di € 30.000, 00 già corrisposte e l'ultima a saldo di 90.000, 00 da corrispondersi alla stipula del rogito notarile; - che al promittente venditore veniva riservato il diritto di abitazione di cui all'art. 1022 c.c.; - di aver versato l'importo complessivo di € 40.000,00, suddiviso in due tranches e pagato a mezzo assegni n. 0411539424 tratto su Banca F (10.000,00 €) e n. 0411539430 tratto su Banca F (30.000,00 €); - che per la stipula del contratto definitivo era stata fissata la data del 30 giugno 2017; - che in data 30.12.2016 il C.XXXXX decedeva; - di essersi infruttuosamente adoperato per stipulare il contratto definitivo con gli eredi del C.XXXXX; - che l'immobile compravenduto era parte di un fabbricato edificato su area concessa in diritto di superficie dal Comune di Roma per la durata di 9 anni (Legge n. 865/1971), pertanto ricompreso nella tipologia degli alloggi di edilizia agevolata, pertanto soggetto al divieto di alienazione del diritto di superficie per un prezzo superiore a quello stabilito dai comuni o dai consorzi; - che il prezzo massimo di vendita era rappresentato dal prezzo pagato dal C.XXXXX alla cooperativa costituita per la costruzione di questa tipologia di immobili pari a € 41.375.053; - che il valore dell'immobile rivalutato era pari a € 85.537,83 rappresentando l'attuale prezzo massimo di cessione; - che l'istanza di mediazione proposta si era conclusa negativamente, in ragione dell'inerzia degli eredi del promittente venditore; - di aver appreso, solo nell'incontro di mediazione, che l'immobile era occupato dalla sig.ra C.XXXXX, in forza del contratto di locazione, registrato prima della sottoscrizione del preliminare; - la riduzione del prezzo di mercato dell'immobile determinata dalla pendenza di tale contratto di locazione; - che il canone utile all'eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione, era stato fissato dal competente ufficio tecnico del comune di Roma, in € 17.560,66; - che gli eredi del promittente venditore non si erano attivati per affrancare l'immobile; - che avrebbe provveduto in autonomia a tale affrancazione, una volta divenuto proprietario dell'immobile; - di aver chiesto, in sede di mediazione, l'esecuzione del contratto e offerto agli eredi la somma di € 85.537,83 da cui detrarre la somma anticipata a titolo di caparra e il quantum dovuto per l'eliminazione dei vincoli di legge; - di aver reiterato tale offerta formale in sede di invito al rogito definitivo di compravendita, fissato per la data del 28 dicembre 2018, presso lo studio del Notaio E.XX R.XXXXXX d'A.XXX XXXXXXXXXXXXXXXXX 58/E in Ardea (R.) alle ore 16.00.
C.XXXXX A.XXXXXXXX, sorella del promittente venditore, si è tempestivamente costituita in giudizio concludendo per il rigetto delle domande di parte attrice e chiedendo in via riconvenzionale: - l'annullamento del contratto ex art. 1425 co. 2 c. c - di accertare e dichiarare il diritto di prelazione, attribuitole dal contratto di locazione antecedente a stipula del preliminare;  - di accogliere la domanda di riscatto dell'immobile oggetto di controversia, con conseguente trasferimento dello stesso in suo favore, subordinatamente al pagamento della somma di € 85.537,83 o del diverso importo ritenuto di giustizia; - in via subordinata, di condannare gli altri eredi in solido, al risarcimento del danno quantificato in € 150.000,00, o nella diversa somma, ritenuta di giustizia, in ragione della violazione del diritto di prelazione attribuitole dal contratto di locazione, sottoscritto in data antecedente alla stipula del preliminare.
A sua volta ha infatti, fra l'altro, allegato e dedotto: - la divergenza delle sottoscrizioni apposte a nome di G.XXXXXX C.XXXXX, sul preliminare e il segno grafico tipico del de cuius, con conseguente disconoscimento dell'autenticità delle stesse ex artt. 214 e ss. c.p.c., supportato dal deposito di apposita perizia grafologica redatta dal C.X; - l'annullabilità ai sensi dell'art. 1425 comma. 2 c.c., del contratto, in ragione dei gravi problemi di salute del promittente venditore; a sostegno di ciò, la convenuta ha prodotto le cartelle cliniche del C.XXXXX attestanti i sempre più frequentemente episodi confusionali che lo hanno portato, dal 2015 alla data decesso, in tre occasioni al ricovero; - le numerose incongruenze presenti nel preliminare di compravendita: - la dichiarazione di essere coniugato in separazione dei beni, omettendo la separazione con la moglie, sig. ra G.XXXXXX C.XXXXXXXX di M.XXXX; - la dichiarazione di vivere da solo nell'immobile oggetto del preliminare, dimenticando di aver stipulato, con la sorella A.XXXXXXXX C.XXXXX, in data 25 ottobre 2015 un contratto di locazione parziale ad uso abitativo, regolarmente registrato, avente ad oggetto, in via esclusiva, i seguenti locali: camera 1 e bagno 1 e, in via non esclusiva, i vani denominati disimpegno, soggiorno, cucina, terrazzo e terrazzino, per i quali il sig. C.XXXXX percepiva un canone mensile di locazione; -la sottoscrizione del preliminare malgrado l'attribuzione del diritto di prelazione sull'immobile ad A.XXXXXXXX C.XXXXX; -la omessa menzione tra i beni oggetto del preliminare del locale cantina di scarso valore economico e di difficile utilizzabilità da parte di un terzo estraneo al condominio; - la cessione dell'immobile ad un prezzo vile, pari, di fatto, a soli € 112.439,34 (€ 130.000 - oneri di affrancazione per € 17.560,66 ed ulteriori oneri per diritto di superficie), a fronte di un valore di mercato stimato in € 293.000,00 e di un valore ipotizzato dal Comune di R di € 206.137,04 (doc. 15 parte convenuta); - l'assunzione da parte del C.XXXXX dell'onere di eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione, nonché all'acquisizione del diritto di superficie, con ciò consegnando al promissario acquirente un bene libero da ogni vincolo e alienabile a prezzo di mercato; -l'impegno del C.XXXXX a regolarizzare gli impianti secondo la normativa vigente, con ulteriore aggravio di costi, destinati ad incidere sul prezzo concordato;  - l'illogicità della decisione del C.XXXXX di vendere l'immobile palesata dalle sue condizioni reddituali (percezione di un assegno pensionistico pari a 1.700, 00 -1.800, 00 mensili ed un canone di locazione di € 500,00 mensili), somme sufficienti per far fronte alle proprie quotidiane esigenze di vita di ottuagenario; - la contraddittorietà del comportamento del de cuius, evidenziato dalla presentazione dell'istanza di affrancazione in data 18 luglio 2016, soltanto una settimana prima del secondo ricovero e dalla sospetta presenza in reparto delle figlie del de cuius e di una rete familiare presente, nonostante il sig. C.XXXXX non abbia mai generato prole, attestata dalla cartella clinica relativa all'ultimo ricovero. Si è tempestivamente costituita C.XXXXXXXX di M.XXXX G.XXXXXX, moglie del de cuius in stato di separazione, formulando le conclusioni in epigrafe ed esponendo: - il disconoscimento ex art. 214, comma 2 c.c. delle sottoscrizioni apposte sul preliminare di compravendita da G.XXXXX C.XXXXX; - l'incapacità di intendere e di volere del C.XXXXX in data 11.11.2021 al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, in ragione del suo decadimento psicofisico; - l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. per il mancato avveramento della condizione sospensiva apposta al contratto in quanto l'art. 1) del preliminare subordina la stipula del definitivo all'eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione, nonché all'acquisizione del diritto di superficie, entrambi già richiesti al Comune di Roma, entro la data del Rogito Notarile ; nella prospettazione di parte convenuta tale previsione deve essere letta congiuntamente a quanto stabilito dall'art. 9 il quale prevede che l'atto notarile di trasferimento verrà stipulato entro e non oltre la data del 30/06/2017, termine essenziale ; - l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., per omessa esecuzione della prestazione da parte dell'attore o della sua offerta nei modi di legge, atteso che i.XXXXXXXX, nell'atto di citazione, si è limitato ad offrire l'importo di € 27.977,17 (85.537,83 - 40.000,00 - 17.560,66), quando, ai sensi del contratto preliminare, avrebbe dovuto corrispondere € 90.000,00 e ha convocato gli eredi del promittente venditore, per la stipula del contratto definitivo in data 28 dicembre 2018 (circa un anno dopo averli citati in giudizio), dimostrando di non essere pronto ad adempiere tempestivamente alla propria obbligazione. 
Concludendo nei termini sopra trascritti, si è costituita in giudizio C.XXXXX M.XXXXX, sorella del de cuius, dichiarando la propria disponibilità, già palesata in sede di mediazione, alla stipula dell'atto definitivo al prezzo di vendita di € 130.000, 00 nel caso di eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione o al prezzo inferiore ritenuto di giustizia, in caso di permanenza del vincolo.
All'udienza del 17.05.2018, la convenuta M.XXXXX C.XXXXX ha eccepito l'improcedibilità della domanda riconvenzionale per il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio in materia locatizia ed eccepisce la decadenza dal diritto di prelazione ai sensi dell'art. 38 della legge 392/78. La convenuta ha rilevato, inoltre, che la locazione riguardava esclusivamente una metà dell'appartamento e che A.XXXXXXXX C.XXXXX era consapevole della volontà del de cuius di vendere l'immobile e che trattandosi di debito ereditario la condanna eventuale dovrà essere suddivisa pro quota fra tutti gli eredi.
Sciogliendo la riserva assunta in predetta udienza, il G.X. ha respinto l'eccezione di improcedibilità della domanda riconvenzionale ritenendo maggiormente convincente "la tesi che nega la necessità della sospensione del processo per effetto del mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria per la domanda riconvenzionale atteso che: il suo esperimento non sortirebbe l'effetto di chiudere il giudizio in corso; in contrasto con la stessa ratio che governa la normativa in materia di mediazione, si allungherebbero notevolmente i tempi di definizione del processo (in contrasto anche con la disposizione di cui all'art. 111 della Costituzione); il tentativo di conciliazione non sarebbe comunque esperito in via preventiva: la domanda riconvenzionale presuppone l'avvenuta instaurazione del processo e la procedura di mediazione obbligatoria ha l'obiettivo di evitare che il giudizio venga ad esistenza; adottando una interpretazione letterale dell'art. 5 d.lgs. 28/10, deve osservarsi che l'improcedibilità deve essere eccepita dal "convenuto"; le disposizioni che prevedono condizioni di procedibilità, costituendo deroga all'esercizio del diritto di agire in giudizio, garantito dall'art. 24 C.XXX, non possono essere interpretate in senso estensivo; nel caso di specie, la domanda riconvenzionale è stata formulata in via subordinata rispetto all'eventuale accoglimento della domanda attrice, del disconoscimento della sottoscrizione e della domanda di annullamento per incapacità di intendere e volere del promissario alienante, sicchè , in caso di accoglimento di queste ultime, la questione del diritto di prelazione potrebbe non essere neppure valutata dal Tribunale".
Il Giorno 17 gennaio 2019 il precedente istruttore ha conferito alla Dott.ssa A.XX Laura F.XXXXXXXX perito grafico l'incarico di esaminare il contratto preliminare dell'11.11.2016, ponendo il seguente quesito "Il CTU, letti gli atti, sentite le parti ed i loro consulenti, se nominati, utilizzando quali scritture di comparazione la documentazione depositata in atti (carta di identità) e quelle successivamente acquisite sulla base dei criteri sotto indicati, dica se la sottoscrizione apposta al contratto preliminare dell'Il novembre 2016 e le firme a margine dei fogli siano state apposte di pugno da G.XXXXX C.XXXXX."
All'esito dello svolgimento delle operazioni peritali, il CTU incaricato ha rassegnato le seguenti conclusioni "La sottoscrizione apposta al contratto preliminare dell’Il novembre 2016 e le firme a margine dei fogli, sono state apposte di pugno da G.XXXXX C.XXXXX ."
All'udienza del 30.01.2020 è stato assunto l'interrogatorio formale della convenuta M.XXXXX C.XXXXX, la quale ha negato quanto al capitolo 3 di parte attrice ("V.XX che la signora A.XXXXXXXX C.XXXXX unitamente e/o in alternanza con la sig.ra M.XXXXX C.XXXXX erano presenti all'interno dell'appartamento in occasione delle visite dei potenziali acquirenti") e ha dichiarato: "nell'appartamento non ho mai visto potenziali acquirenti che lo visitavano".
In pari data è stata espletata la prova testimoniale delle teste Tiziana L.XXXXX, dipendente del Consiglio Nazionale del Notariato, nipote acquisita della convenuta A.XXXXXXXX C.XXXXX che aveva sposato il fratello della madre della teste , la quale ha dichiarato: "Conoscevo il signor G.XXXXX C.XXXXX che ho sempre frequentato e ritenuto uno zio al pari di A.XXXXXXXX. Già dopo la morte della madre, G.XXXXX C.XXXXX aveva riflettuto sull'idea che avrebbe dovuto tutelare le sorelle e quindi di vendere la nuda proprietà dell'abitazione. Quando ha iniziato a stare male e a fermarsi per lunghi periodi presso l'abitazione della sorella M.XXXXX, questa idea si fece più concreta ; nel frattempo, la sorella A.XXXXXXXX era rimasta priva di abitazione , non ricordo per quale motivo, e si era trasferita a vivere nell'appartamento di via B.XXX. Di questa intenzione: vendita della nuda proprietà e trasferimento dell'usufrutto alla sorella A.XXXXXXXX che già viveva nella casa di via B.XXX, me ne parlò in quanto io mi occupo di dismissioni di patrimonio pubblico ed ho contatti con i notai. Peraltro, G.XXXXX C.XXXXX mi mostrò una lettera/testamento in cui manifestava la volontà che l'usufrutto della Casa doveva essere dato alla sorella A.XXXXXXXX. So per averlo saputo da zia M.XXXXX che G.XXXXX C.XXXXX aveva manifestato ad entrambe le sorelle la volontà di attribuire l'usufrutto dell’abitazione ad A.XXXXXXXX e di vendere la nuda proprietà; ho poi letto una proposta di acquisto da parte di una agenzia dove vi era indicato il prezzo e la destinazione dell'usufrutto ad A.XXXXXXXX C.XXXXX".
Di seguito, è stato escusso il teste T.XXXXX S.XXX, agente immobiliare della società T.XXXXXX che ha svolto attività di mediazione per la vendita dell'immobile oggetto di controversia, il quale ha dichiarato di aver percepito la dovuta provvigione da parte dell'ing. G.XXXXX e che "il C.XXXXX mi conferì l'incarico di procurare la vendita della nuda proprietà dell'appartamento di via XXXXX ; venne in agenzia insieme alla sorella M.XXXXX della quale ebbi anche i recapiti telefonici per avvertire delle visite fissate per i potenziali clienti. Preciso che io ho accompagnato personalmente i clienti a visitare l'appartamento nel quale trovavo un'altra sorella del C.XXXXX. Ho effettuato 4/5 in totale visite e poi vi fu la proposta dell'ing. G.XXXXX che ha visitato l'appartamento un paio di volte almeno. Se ben ricordo, la seconda volta accompagnato dalla moglie; mi sono occupato, su incarico del C.XXXXX, della registrazione del preliminare presso l'AGENZIA delle Entrate. Il C.XXXXX aveva presentato anche la richiesta di affrancazione per il vincolo del prezzo massimo di cessione e la richiesta di acquisto del terreno trattandosi di proprietà superficiaria. Ricordo che il C.XXXXX mi chiese di rappresentare al potenziale acquirente che, in caso decesso dell'usufruttuario, la sorella A.XXXXXXXX avrebbe dovuto avere il diritto di abitare l'immobile ed infatti i.XXXXXXXX sottoscrisse una proposta con questa "clausola. Successivamente, siamo venuti a sapere, me lo hanno riferito il C.XXXXX e la sorella M.XXXXX, che la signora A.XXXXXXXX aveva rifiutato quanto deciso dal C.XXXXX. Quindi si sottoscrisse il preliminare in relazione alla sola nuda proprietà senza ulteriori diritti a favore di alcuno. Nego quanto al capitolo 10) il C.XXXXX non mi parlò mai di un contratto di locazione relativo all'immobile. ADR: il prezzo di vendita fu determinato partendo dal prezzo di mercato dell'epoca detratto il valore dell'usufrutto. Il calcolo fu fatto dopo il primo incontro con il C.XXXXX, alla presenza di costui che ha partecipato al procedimento ed alla conclusione della fissazione del prezzo di vendita. Anche in questa occasione, era presente la sorella M.XXXXX " E stato poi ascoltato il teste G.XXXXXXX B.XXX, amico della famiglia C.XXXXX e di G.XXXXX C.XXXXX da moltissimi anni, il quale ha riferito "XXX molto tempo prima della morte, il C.XXXXX che era con me a pranzo ad Ostia, mi disse che voleva vendere l'appartamento e mi chiese un parere sul prezzo di mercato del bene; in seguito a ciò portai presso l'appartamento anche una mia conoscente che aveva un'agenzia immobiliare che stimò il bene ma non ricordo bene l'importo. Successivamente, con l'intenzione di tutelare la sorella A.XXXXXXXX che abitava in un appartamento condotto in locazione, pensò di vendere solo la nuda proprietà  per consentire alla sorella di andare ad abitare nell'appartamento. lo sconsigliai perché in questo modo avrebbe realizzato molto meno. Successivamente seppi dal C.XXXXX che aveva dato incarico ad un'agenzia per vendere la nuda proprietà con diritto di usufrutto per la sorella A.XXXXXXXX. Ho visto il C.XXXXX l'ultima volta a N. del 2016 per lo scambio di auguri, c'era tutta la famiglia. ADR: quando ho visto a N. il C.XXXXX questi era allettato in una stanza comunicante con il salottino. In quella occasione parlò normalmente, anche di calcio, e brindò con i presenti."
All'udienza del 28.10.2020 è stato conferito al Ctu D.XXXXX D. S.XXXX, medico psichiatra il compito di rispondere al seguente quesito "Letti gli atti, sentite le parti e i loro consulenti, presa visione della documentazione medica depositata, dica il consulente se al momento della sottoscrizione del contratto preliminare per cui è causa G.XXXXX C.XXXXX fosse capace di intendere e volere e, in particolare, se, in conseguenza delle patologie dalle quali era affetto, avesse consapevolezza del contenuto dell'atto negoziale e delle relative conseguenze”.
All'esito dello svolgimento delle operazioni peritali, il CTU incaricato ha concluso che "Il Sig. C.XXXXX G.XXXXX nella data in cui fu redatta sia la proposta (26-04-2016 ) , sia il preliminare di vendita (1111- 2016) fosse capace di intendere e volere in relazione all'atto negoziale e alle relative conseguenze dello stesso".
La causa così istruita e ritenuta matura per la decisione è stata poi assunta in decisione in data 9.6.2022 sulla base delle conclusioni sopra trascritte, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190, comma 1, c.p.c..

2. La domanda proposta dall'attore G.XXXXX G.XXX ex art.2932 c.c.

2.1 L'istanza di verificazione della scrittura 11.11.206 ex art.261 c.p.c..
E' stata accertata a mezzo CTU la autografia delle firme apposte in calce e a margine del preliminare dal promissario alienante C.XXXXX G.XXXXX.
Il CTU dopo puntuale e scrupolosa indagine e comparazione con riferimento alle scritture di comparazione che erano relative ad un ampio periodo temporale, ha sottolineato come nelle firme in verifica troviamo quegli stessi cambiamenti che hanno subito nel corso degli anni le firme autografe: gli angoli hanno lasciato il posto alle curve compresa la lettera o triangolata, il lungo lancio inizia con un piccolo gancio, la lettera " I" è legata alla "o". Nelle firme in verifica è corrispondente anche la velocità cioè l'accelerazione progressiva e le diverse modalità della costruzione di numerose lettere".
L'ausiliario ha dunque concluso che le firme in verifica sono state eseguite dal sig. G.XXXXX C.XXXXX (vedi relazione di CTU grafica a firma della dott.ssa A.XX Laura F.XXXXXXXX).
Del resto nella direzione della autografia delle sottoscrizioni militano pure altre emergenze istruttorie: significative a tal proposito le dichiarazioni rese dal teste T.XXXXX S.XXX, agente immobiliare della società T.XXXXXX che ha svolto attività di mediazione per la vendita dell'immobile oggetto di controversia, dichiarazioni che si sono dianzi integralmente riportate e che confermano la circostanza dell'avvenuta stipula del preliminare tra i.XXXXXXXX e il C.XXXXX G.XXXXX avente ad oggetto la nuda proprietà.
Deve dunque dichiararsi l'autenticità del preliminare di compravendita datato 11.11.2016 del quale l'attore domanda l'esecuzione in forma specifica.

2.2. Incapacità di intendere e di volere del C.XXXXX G.XXXXX.
Le convenute C.XXXXX A.XXXXXXXX e C.XXXXXXXX di M.XXXX G.XXXXXX, rispettivamente sorella e moglie separata del defunto C.XXXXX G.XXXXX, hanno entrambe dedotto che il loro congiunto fosse incapace di intendere e di volere all'atto della firma del contratto preliminare di compravendita, chiedendo - in vero la sola C.XXXXX A.XX M.XXXX l'annullamento del contratto in via riconvenzionale. L'incapacità di intendere e di volere, prevista nell'art. 428 cod. civ. quale causa d'annullamento del negozio giuridico (artt. 1425, secondo comma e 1324 cod. civ.) e della anche incapacità naturale, consiste nella impossibilità anche transitoria di rendersi conto del contenuto e degli effetti dell'atto giuridico che si compie.
L'incapacità naturale postula la esistenza non già di una semplice anomalia o alterazione delle facoltà psichiche ed intellettive, bensì la prova che, a cagione di una infermità transitoria o permanente, ovvero di altra causa perturbatrice, il soggetto sia stato privo in modo assoluto, al momento della redazione dell'atto negoziale, della coscienza di esso o della capacità di autodeterminarsi.
E' stato accertato mediante ricorso a CTU medico legale sulla base della documentazione medica versata in atti che attestava tre ricoveri del C.XXXXX Giorgio (precisamente dal 08-2-2015 al 13-2-2015; dal 24-7- 2016 al 01-08-2016 e dal 05-12-2016 al 17-12-2016) che "Il Sig. C.XXXXX G.XXXXX nella data in cui fu redatta sia la proposta (26-04-2016), sia il preliminare di vendita (11-11-2016) fosse capace di intendere e volere in relazione all'atto negoziale e alle relative conseguenze dello stesso" (queste le conclusioni della dott.ssa D.XXXXX S.XXXX, specialista in psichiatria). Si legge nella relazione di consulenza tecnica che nelle cartelle cliniche esaminate vengono segnalate, nella diagnosi di dimissione, un decadimento cognitivo in pz con BPCO [broncopneumopatia cronica ostruttiva] e pregresso ictus cerebri in encefalopatia ischemica cronica, ritenzione acuta di urine in una insufficienza renale cronica di cui non si conosce esattamente la data d'esordio e quindi la durata della malattia. A. base dello stato confusionale che determina i vari ricoveri viene riconosciuto, come evento causale, l'insufficienza renale in fase acuta. Il CTU ha tuttavia evidenziato che al di là di questo riscontrato (in cartella clinica) stato confusionale determinato dalle fasi acute della patologia renale da cui era affetto, dalle cartelle cliniche, però, non risultano test ai quali il paziente sia stato sottoposto per una valutazione cognitiva, e rileva come un elettro encefalogramma effettuato durante la degenza del 24-07-2016 non documenta anomalie bioelettriche, non risultano TC o R. dell'encefalo nelle cartelle esaminate. E quindi conclude che le condizioni psicofisiche del S.XXXX G.XXXXX C.XXXXX sono state sicuramente compromesse dalle patologie da cui era affetto: encefalopatia ischemica ed insufficienza renale cronica.
In particolar modo quest'ultima ha provocato episodi acuti che hanno condotto all'ospedalizzazione, in stato confusionale. Durante i ricoveri viene descritta una sua compromissione sia sul piano fisico che cognitivo con coartazione dell'autonomia. Sulla base dei documenti presi in visione non è possibile però riconoscere una abitualità, di questa condizione, tale da poter incidere stabilmente sulla sfera intellettiva.  Precisa indi il consulente che si definisce come capacità d'intendere "la possibilità di valutare il significato e prevedere le conseguenze delle proprie azioni. Per capacità di volere si indica la formazione e manifestazione della volontà, la possibilità della libera autodeterminazione senza essere coartati da persone o stati patologici". La compromissione della capacità d'intendere e volere costante ed abituale o la sussistenza di un perturbamento psichico, se pure transitorio ma presente all'epoca dell'evento, annulla l'atto compiuto. Dall'esame delle cartelle cliniche si evince che alla dimissione dai ricoveri, almeno i primi due, il pz. presentava un sufficiente recupero delle facoltà cognitive."
Le conclusioni del CTU , come visto congruamente motivate , sono pienamente condivisibili, avendo peraltro il CTU esaustivamente risposto anche ai rilievi del ctp di parte convenuta, che tendeva a sostenere uno stato confusionale permanente del C.XXXXX , stato del quale , per quanto evidenziato dal CTU, non risulta documentazione, ed è anzi contraddetto dalle dichiarazioni dei testi escussi (si vedano le dichiarazioni sopra trascritte) tutte indicative di una situazione psichica discreta (si veda in particolare quanto dichiarato dal teste G.XXXXXXX B.XXX che ebbe modo di vedere il C.XXXXX anche poco prima della sua morte).
Significative le ulteriori anomalie del contenuto contrattuale che secondo le convenute testimonierebbero la incapacità del C.XXXXX: si tratta delle circostanze che il C.XXXXX non presentava necessità economiche tali da giustificare la vendita della Casa; che nel preliminare egli si dichiara "coniugato in separazione dei beni", non indicando di essere separato dalla moglie; che nel preliminare il C.XXXXX dichiara di vivere da solo nell'immobile oggetto del preliminare mentre vi abitava da qualche tempo la sorella A.XXXXXXXX con la quale aveva stipulato contratto di locazione di parte dell'immobile ; che non avrebbe avuto necessità di riservarsi il diritto di abitazione posto che negli ultimi tempi viveva presso la sorella M.XXXXX; che non vi fosse menzione del contratto di locazione e della prelazione ivi accordata alla sorella A.XXXXXXXX; che non fosse menzionato nell'atto un locale cantina pur di scarso valore; il prezzo vile pattuito. Trattasi di circostanze di scarso rilievo, pure se valutate nel loro complesso, e inidonee dunque al fine di inficiare la validità del contratto in oggetto, non potendosi dalle stesse ricavare, anche alla luce di quanto si è detto in ordine all'accertamento peritale condotto, uno stato di incapacità del soggetto rilevante ai sensi degli artt. 1425 co.2 c.c., e trovando peraltro riscontro l'intenzione del C.XXXXX di vendere la nuda proprietà del bene nelle dichiarazioni dei testi (vedi sopra dichiarazioni dei testi T.XXXXXX S.XXX e B.XXX G).
Quanto al prezzo, in difetto dell'accertamento del valore del cespite alla data del preliminare, deve osservarsi che oggetto del preliminare era la nuda proprietà dell'immobile, soggetto peraltro a prezzo massimo di cessione, inoltre il teste S.XXX, agente immobiliare della società T.XXXXXX , ha confermato di essere stato incaricato dal C.XXXXX della vendita e dunque deve presumersi che il prezzo indicato nel preliminare sia il frutto di una consapevole determinazione del promissario alienante adeguatamente assistito da agente di sua fiducia. 

2.3. L inefficacia del preliminare per mancato avveramento della condizione sospensiva apposta al contratto preliminare e decorso del Termine essenziale per la stipula del definitivo.
e convenute C.XXXXXXXX di M.XXXX e C.XXXXX A.XXXXXXXX hanno eccepito il mancato avveramento della condizione sospensiva individuata nell'eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione dell'immobile con conseguente inefficacia del preliminare e la C.XXXXX altresì la risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c. per scadenza del Termine essenziale. Il preliminare prevede all'art.1 che "L'acquisto è condizionato all'eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione, nonché all'acquisizione del diritto di superficie, entrambi già richiesti al Comune di Roma, entro la data del Rogito N.XXXXXX".
L'art. 9 del preliminare recita: "L'atto notarile di trasferimento verrà stipulato entro e non oltre la data del 30/06/2017, termine essenziale, a semplice richiesta di una delle parti e con preavviso di giorni 15. Presso il notaio del promissario acquirente" S.XXXXX la C.XXXXX stante la natura essenziale del Termine e la circostanza che i telegrammi con i quali i.XXXXXXXX esprimeva la volontà di addivenire al rogito sono stati inviati in data 20.12.2017 (doc. 7. fasc. controparte), mentre la domanda di mediazione è stata assunta a prot. n. 936 del 04 .10. 2017 (doc. 4 fasc. controparte), ben oltre il termine ultimo del 3 .7.017 c, si sarebbe determinata la risoluzione di diritto del preliminare. Ed ancora poiché l'attore non ha dato alcuna prova dell'avveramento delle condizioni sospensive apposte al contratto entro la data fissata per il rogito notarile (30/06/2017), secondo parte convenuta la domanda non può trovare accoglimento essendo peraltro ormai impossibile l'avveramento delle condizioni entro il termine indicato del 30.6.2017.
Rileva questo giudice che l'essenzialità del Termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, ma implica un accertamento da cui emerga inequivocabilmente, alla stregua dell'oggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti, che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (Cass. 32238 del 10/12/2019).
Afferma la Suprema Corte proprio in tema di contratto preliminare di compravendita, che il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e , soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l' inutile decorso del Termine. (Cass. n. 3645 del 16/02/2007).
Ora, non v'è dubbio che non emerge una volontà in tal senso dei contraenti, al di là della indicazione del Termine come essenziale, posto che le stesse parti all'art.1 del contratto preliminare nell'eventualità di ritardo oltre la data prevista per il rogito delle pratiche avviate per l'affrancazione, si impegnavano a sottoscrivere il preliminare presso un notaio. Quanto alla condizione sospensiva relativa al completamento della procedura di affrancazione si ritiene opportuno esaminare la difesa all'esito di una breve ricognizione della disciplina riguardante il vincolo del prezzo massimo di cessione.

2.4. La disciplina relativa alla cd. affrancazione dai vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo.
Occorre brevemente richiamare la disciplina relativa alla cd. affrancazione dai vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze (nonché del canone massimo di locazione delle stesse), contenuti nelle convenzioni di cui all'art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 e successive modificazioni.
L'art. 31, comma 49 bis della legge 448/1998 - disposizione questa introdotta dal decreto sviluppo del 2011 (art. 5, comma 3 bis della L. 12 luglio 2011, n. 106, di conversione in legge, con modificazioni, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70) - ha riconosciuto la possibilità di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione al ricorrere dei presupposti ivi previsti ("I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto dì proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall' applicazione del comma 48. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l'applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281").
Argomentando anche sulla base dell'intervento legislativo appena richiamato, le Sezioni Unite, con la sentenza n. 18135/2015 e componendo il precedente contrasto interpretativo, hanno affermato il principio per cui il vincolo del prezzo massimo di cessione dell'immobile in regime di edilizia agevolata ex art. 35 della l. n. 865 del 1971, qualora non sia intervenuta la convenzione di rimozione ex art. 31, comma 49 bis, della l. n. 448 del 1998, segue il bene nei passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con efficacia indefinita, attesa la "ratio legis" di garantire la casa ai meno abbienti, senza consentire operazioni speculative di rivendita. In questo contesto normativo ed interpretativo, è poi intervenuta la novella introdotta dall'art. 25 undecies della legge 136/2018, tramite la quale è stato convertito in legge, con modificazioni, il D.L. 119/2018, sono i seguenti (v. anche attuali commi 49 bis e Gli aspetti più rilevanti di questo ulteriore intervento 49 quater dell'art. 31 della L. 23.12.1998 n. 448): - estensione della legittimazione a richiedere l'affrancazione (sempre che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento) a tutte le "persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile" (e dunque anche alla parte che si è già resa venditrice dell'immobile gravato dal vincolo); - attribuzione ad un decreto del Ministro dell'XXXXXXXX e delle Finanze, da emanare entro il 18.1.2019 (decreto poi emesso in data 10.11.2020 ed entrato in vigore il 25.11.2020), previa intesa in sede di conferenza unificata ai sensi dell'art. 9 del D. Lgs. 28.8.1997 n. 281 del compito di determinare l'ammontare della somma necessaria all'affrancazione; - previsione secondo cui "in pendenza della rimozione dai vincoli" (ossia in pendenza del procedimento amministrativo di "affrancazione" avviato dall'interessato) "il contratto di trasferimento dell'immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato"; - previsione secondo cui "L'eventuale pretesa di rimborso" (ossia l'azione di ripetizione di indebito o di arricchimento ingiustificato fondata sulla differenza fra prezzo convenuto e prezzo vincolato) "si estingue con la rimozione dei vincoli" effettuata con le modalità ivi indicate; - estensione dell'applicazione delle disposizioni che precedono anche alle compravendite immobiliari intervenute prima della riforma entrata in vigore il 19.12.2018. Sul tema, per mera completezza espositiva, si veda poi da ultimo Corte Cost. 210 del 2021 che ha vagliato la legittimità costituzionale della normativa testè richiamata (art. 25- undecies del d.l. n. 119 del 2018, come convertito, e dell'art. 31, commi 49- bis , 49- ter e 49- quater , della legge n. 448 del 1998, come modificato dal citato art. 25- undecies del d.l. n. 119 del 2018, che modificano retroattivamente il regime della rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili di edilizia convenzionata) affermando che non sussiste l'asserita lesione dell'art. 77 C.XXX né sussiste un vulnus al principio della tutela dell'affidamento. Ed ancora Cass. S. n.21348 del 6.7.2022 la quale ha ribadito gli enunciati della citata sentenza del 2015 n. 18135 e preso atto degli ulteriori interventi normativi in subiecta materia ha affermato che la procedura di affrancazione finalizzata all'eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l'art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 della citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore dell'art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); la pendenza della procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili, nei termini di cui all'art. 31, comma 49-quater, della l. n. 448 del 1998.
E' necessario ora valutare se il regime di affrancazione dell'immobile per cui è causa assuma specifica rilevanza ai fini della presente decisione. E' pacifica la presentazione al Comune di Roma, da parte del C.XXXXX, dell'istanza di affrancazione dell'immobile evidentemente sulla base della disposizione in vigore prima della recente riforma (art. 49-bis dell'art. 31 della L. 23.12.1998 n. 448), posto che le parti ne danno  atto nel preliminare.
Le innovazioni normative sono rilevanti anche per la fattispecie in esame poiché sarebbe ingiustificato interpretare la disposizione di cui all'art. 31, comma 49-quater, L. n. 448/1998 come riferita unicamente alle istanze di affrancazione presentate successivamente all'entrata in vigore della legge n. 136/2018, perché la finalità di tale disposizione, espressamente applicabile anche ai contratti già conclusi al momento della sua entrata in vigore, è chiaramente ravvisabile nell'attribuzione della facoltà di affrancazione dell'immobile dal vincolo del prezzo massimo di cessione anche ai soggetti che, vuoi per aver alienato l'immobile a prezzo di mercato prima dell'entrata in vigore della L. n. 106 del 2011, di conversione del D. L. n. 70/2011 (che aveva introdotto il comma 49 bis del medesimo art. 31 L. n. 448/1998), vuoi per averlo venduto a prezzo di mercato prima della sentenza delle Sezioni Unite n. 18135/2015 (che si è limitata a trarre dalla predetta norma l'ovvia deduzione della persistenza del vincolo fino all'affrancazione, quindi anche dopo la Prima alienazione dell'immobile), sono esposti alla pretesa della controparte di ottenere la restituzione di quanto pagato in eccedenza rispetto al prezzo vincolato.
Occorre quindi vagliare l'impatto della pendenza del procedimento teso alla affrancazione dell'immobile per cui è causa, secondo il regime introdotto dalla recente riforma, relativamente al presente giudizio ex art.2932 c.c..
Alcune più risalenti decisioni anche di questo Tribunale (vedi Tribunale Roma sezione X. n. 2376 del 2019) hanno ritenuto che la prevista inefficacia del contratto, limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato, renda provvisoriamente irrilevante, per tutta la durata del procedimento amministrativo di affrancazione (ossia fino all'accoglimento o al rigetto della domanda oppure alla estinzione del procedimento per qualunque ragione), la violazione di legge insita nella clausola determinativa del prezzo di vendita dell'alloggio in misura eccedente il prezzo imposto dalla legge, precludendo, di conseguenza, che se ne possa desumere la nullità della clausola stessa e la sostituzione automatica con la clausola imposta, la ratio della norma essendo quella di evitare che si traggano conseguenze da una violazione di legge alla quale l'affrancazione dell'immobile è volta a porre rimedio.
Tuttavia, la disposizione immediatamente successiva, che stabilisce che "L'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49 bis e 49 ter", tralascia di regolare gli effetti della rimozione del vincolo sulla clausola contrattuale determinativa del prezzo, per cui non si può ritenere che l'affrancazione abbia un effetto sanante la predetta nullità.
Resta dunque preferibile l'interpretazione che, sia pure forzando il dato letterale della disposizione, non la riferisce alla clausola contrattuale determinativa del prezzo in misura superiore al prezzo massimo di cessione, ma al credito restitutorio che deriva dal pagamento eseguito in virtù della clausola nulla, ritenendo che la temporanea inefficacia indichi uno stato di provvisoria "quiescenza" di detto credito, destinato ad estinguersi in caso di rimozione del vincolo (in tal senso Tribunale Roma n.16311/ 2020 e Corte di Appello di Roma n. 4526/2020).
Ciò comporta che la clausola, che nel caso di specie fissa il prezzo del bene immobile oggetto del preliminare in euro 130.000,00, sarebbe affetta da nullità avuto riguardo all’attuale persistenza dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione, onde il trasferimento non poterebbe che essere disposto al prezzo massimo vincolato in quanto la clausola nulla verrebbe sostituita automaticamente ex art. 1339 c.c. ; il che tra l'altro impedisce in radice la possibilità di accoglimento della domanda subordinata proposta dall'attore di trasferimento del cespite al prezzo di euro 130.00,00 (in tal senso anche le conclusioni della C.XXXXX M.XXXXX e quelle subordinate della C.XXXXXXXX di Marano).

2.5. La condizione sospensiva
Come si è già visto il preliminare in oggetto prevede all'art. 1 che "L'acquisto è condizionato all'eliminazione dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione, nonché all' acquisizione del diritto di superficie, entrambi già richiesti al Comune di Roma, entro la data del Rogito N.XXXXXX".
Sempre all'art.1 del le parti, nell'eventualità di ritardo oltre la data prevista per il rogito delle pratiche avviate per l'affrancazione, si impegnano a formalizzare il contenuto del preliminare innanzi a notaio. Ebbene risulta evidente dagli enunciati dinanzi riportati che le parti intendessero addivenire alla stipula del contratto definitivo solo ove vi fosse stato il buon esito della affrancazione, ponendo in essere dunque un contratto condizionale.
Trattasi peraltro dell'esito di un procedimento amministrativo già attivato la cui definizione da parte della PA è estranea alla sfera delle parti ed è dotata dei requisiti minimi di incertezza quanto all'esito dello stesso (accoglimento, rigetto della domanda, estinzione del procedimento per qualunque ragione) che rendono possibile la deduzione in contratto quale condizione. Né può assumersi, come deduce parte attrice, che la condizione soddisfacesse l'interesse esclusivo del promissario acquirente, il quale sarebbe quindi libero di avvalersene o rinunciarvi sia prima che dopo il mancato avveramento della stessa senza possibilità per la controparte di ostacolare la promessa vendita : si tratterebbe, secondo l'attore, di una clausola di "salvaguardia" in suo favore al fine di evitare l'onere di sobbarcarsi delle spese di affrancazione, così come quantificate in citazione, restando acclarato peraltro che egli stesso si sarebbe fatto parte diligente con il Comune di Roma per accelerare il procedimento di eliminazione dei vincoli di cessione proponendo una perizia per la corretta individuazione del valore dell'immobile, il che testimonierebbe senza alcun dubbio l'interesse del G.XXXXX a voler concludere la compravendita anche laddove non avesse ottenuto, prima del rogito, l'affrancazione.
Rileva il Tribunale che l'affrancazione nelle intenzioni delle parti doveva intervenire prima della stipula del definitivo (come attesta l'impegno assunto a formalizzare il preliminare innanzi al notaio in caso di ritardo nella definizione della stessa) anche e soprattutto al fine di non esporre il promissario alienante ad azioni di ripetizione di prezzo incassato in eccedenza, rendendo pienamente lecita ed eseguibile la vendita a prezzo di mercato, risultando evidente la piena consapevolezza da parte di entrambi i contraenti riguardo ai vincoli che gravavano sul bene.
Consta poi che i.XXXXXXXX si sia attivato in alcun modo al fine di accelerare il procedimento di affrancazione, non avendo prodotto in giudizio alcun atto che riguardasse della procedura (in atti vi è solo un aggiornamento del prezzo massimo di cessione ad opera dell'ing. M.XXXXXX ma non consta sia stato depositato in Comune -sub doc.3 fasc. attore- e una schermata che si assume tratta dal portale del Comune di R relativa ai costi di affrancazione -sub doc. 6. fasc. attore). E ciò nonostante che egli sia pure autonomamente legittimato a promuovere l'affrancazione alla stregua della normativa dianzi richiamata. G.XXX ricordare che nella giurisprudenza di legittimità già a partire da Cass. S. 2011 n.506 la previsione della nullità parziale in subiecta materia costituisce una prescrizione di ordine pubblico generale dettata dal legislatore per prevenire l'eventualità che le agevolazioni concesse nel quadro di una politica abitativa di interesse sociale possano trasformarsi in un inammissibile strumento di speculazione da parte di chi, avendo acquistato l'immobile ad un prezzo vincolato, lo rivenda poi a prezzo di mercato , speculazioni che possono perpetuarsi ove chi ha acquisito a prezzo ribassato il cespite, giusta nullità della clausola, sostenga solo gli oneri di affrancazione notevolmente più bassi della differenza tra prezzo massimo e prezzo di mercato , per rivenderlo a prezzo pieno. In definitiva dunque posto che l'attore, gravato dal relativo onere non ha dato prova in ordine all'avveramento dell' evento condizionante l'efficacia del preliminare, la domanda ex art.2932 c.c. deve essere rigettata.

3. Le ulteriori domande riconvenzionali proposte in via subordinata dalla convenuta C.XXXXX A.XXXXXXXX La convenuta C.XXXXX A.XXXXXXXX ha domandato in via in via riconvenzionale, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea, che sia accertata e dichiarata l'esistenza di un diritto di prelazione in proprio favore avente ad oggetto l'immobile di cui al contratto preliminare, diritto attribuitole dal contratto di locazione sottoscritto in data 25 ottobre 2015, accertarne la violazione, per effetto dell'avvenuta sottoscrizione del preliminare datato Il novembre 2016 da parte del de cuius, e accogliere la domanda di riscatto avanzata con il presente atto, trasferendo la proprietà del bene immobile indicato nel preliminare subordinatamente al pagamento della somma di Euro 85.537,83 o del diverso importo ritenuto di giustizia; in ulteriore subordine in ipotesi di ritenuta efficacia solo obbligatoria della prelazione, condannare gli eredi del C.XXXXX G.XXXXX al risarcimento del danno. Il rigetto delle domande principali assorbe l'esame delle domande riconvenzionali formulate dalla convenuta per l'ipotesi di ritenuta fondatezza nel merito della domanda principale.
Le spese di lite si compensano sussistendo gravi ed eccezionali ragioni, ravvisabili nella recente riforma della disciplina dell'affrancazione (Corte Cost. n. 77/2018) oltre che per reciproca soccombenza.
Le spese delle due CTU, come già liquidate in corso di causa vanno poste in via definitiva a carico delle convenute C.XXXXX A.XXXXXXXX e C.XXXXXXXX di M.XXXX G.XXXXXX per il principio di causalità.

P.Q.M.
 

Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accerta la autenticità delle scrittura privata denominata Promessa di compravendita di proprietà con riserva del diritto di abitazione datata 11.1.2016 e sottoscritta da G.XXXXX C.XXXXX e G.XXX G.XXXXX; 
2) Respinge la domanda di annullamento della scrittura privata di cui al precedente capo per incapacità naturale del defunto C.XXXXX G.XXXXX;
3) Rigetta la domanda di esecuzione informa specifica ex art.2932 c.c. avanzata dall'attore per le ragioni di cui in motivazione;
4) Dichiara lassorbimento delle domande riconvenzionali formulate in via subordinata dalla convenuta C.XXXXX A.XXXXXXXX ;
5) Compensa le spese di lite tra tutte le parti;
6) P.XX le spese delle due CTU in via definitiva a carico delle convenute C.XXXXX A.XXXXXXXX e C.XXXXXXXX di M.XXXX G.XXXXXX.
Roma, 10.10. 2022
Il Giudice Dott.ssa Raffaella Tronci