Testo integrale:
REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 2333 dell'anno 2021 e vertente TRA
D.XXXX DI T.XX, e T.XXXXX R.XXXXX ATTORE
M.XXX F.X S.R.L.S. IN PERSONA DEL SUO AMM. RE UNICO P.T., CONVENUTO
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità.
All'udienza del giorno 11/10/2022, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
PREMESSO:
- che con contratto sottoscritto in data 21.12.2015, registrato presso l'AGENZIA delle Entrate di Roma il 22.12.2015, e successivi rinnovi, da ultimo del 03.04.2020, gli istanti hanno concesso in locazione, ad uso commerciale, alla M.XXXXXXX F. S.R.L.S., con sede legale in Roma, V.XXX G.XXXXXXX M.XXXXX n. 165, l'immobile sito in Roma, XXX P.XXXX XXXXXXX n. 48, censito al NCEU di Roma al foglio per la durata di anni sei a decorrere dal 01.03.2016;
- che il canone di locazione veniva concordato tra le parti in euro 24.000,00 annui per i primi cinque anni di locazione (01.03.2016 - 28.02.2021), da corrispondersi in rate mensili di euro 2.000,00 cadauna e di euro 30.000,00 annui, per il sesto ed ultimo anno di locazione (2021 - 2022), da corrispondersi in rate mensili di euro 2.500,00 ciascuna, oltre variazione ISTAT a decorrere dal 01.03.2017;
- che al conduttore veniva intimato sfratto per morosità e contestuale citazione per convalida con atto del 31.07.2020, non avendo lo stesso provveduto al versamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020 per un importo di euro 6.135,00, ed avendo viceversa provveduto solo parzialmente al pagamento del canone di locazione sia per il mese di giugno 2020, versando un importo di euro 1.250,00 (di cui euro 1.000,00 a titolo di canone di locazione ed euro 250,00 per spese di registrazione), che per il mese di luglio 2020 corrispondendo il minor importo di euro 1.000,00, rispetto all'importo del canone dovuto pari ad euro 2.045,00;
- che inoltre i locatori deducevano che il conduttore non aveva adempiuto alle obbligazioni assunte avanti l'Organismo di Mediazione --- con accordo sottoscritto in data 25.10.2018, e precisamente: non aveva provveduto all'integrazione del deposito cauzionale né alla corresponsione di euro 1.955,00 a titolo di saldo, così come previsto nel predetto accordo, né al versamento della somma di euro 7.500,00 in luogo della fideiussione bancaria da prestarsi, ai sensi dell'art. 14 del contratto di locazione, a garanzia dell'adempimento degli obblighi contrattuali;
- che all'udienza del 24.09.2020 si costituiva la società M.XXXXXXX F.X s.r.l.s. opponendosi alla richiesta di convalida dello sfratto e sostenendo che il mancato pagamento del canone era dovuto alla non voluta interruzione dell'attività commerciale di rosticceria e preparazione di cibi cotti, verificatasi a causa del "lockdown" per la pandemia Covid-19;
- che il Giudice, a scioglimento della riserva assunta nella predetta udienza, con ordinanza del 25.11.2020 rinviava la causa all'udienza del 14.01.2021, rilevando che era preferibile rinviare ogni decisione circa la richiesta ordinanza di rilascio successivamente alle festività natalizie nel corso delle quali le vendite sarebbero state incrementate così consentendo di corrispondere, da parte del conduttore, il canone di locazione ed onerandolo di "[...] depositare in quella sede documentazione attestante i pagamenti dei canoni effettuati dal mese di settembre 2020 al mese di gennaio 2021 compreso";
- che all'udienza del 14.01.2021 parte intimante confermava la sussistenza della morosità estesa a n. Il mesi ed insisteva pertanto per l'emissione di convalida dello sfratto;
- che, a fronte dell'opposizione di parte intimata, il Giudice con separato provvedimento in pari data emetteva ordinanza provvisoria di rilascio stante l'ammontare e "la risalenza della morosità" e fissava per il rilascio la data del ----, disponendo altresì il mutamento del rito, per la prosecuzione del giudizio, con fissazione dell'udienza al successivo 15.09.2021 e con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti.
Parte attrice, in ossequio alla normativa vigente sull'obbligo di esperire il procedimento della media- conciliazione presso i competenti organismi, deposita agli atti di causa il verbale comprovante l'esito negativo del detto tentativo.
Parte attrice dichiara che l'immobile è stato rilasciato in data 11.05.2022, come da verbale di rilascio agli atti informatici.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all' odierna udienza.
Si conferma l'orientamento di questo Tribunale secondo il quale va escluso che possa ricavarsi dalla normativa emergenziale una qualche disposizione che autorizzi il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il legislatore si è occupato esplicitamente.
Nei rapporti locativi "in periodo di epidemia" l’impossibilità sopravvenuta della prestazione non è quella (pecuniaria) del conduttore che, traducendosi nella prestazione di una somma di denaro, per definizione non diventa mai impossibile (Cass. n. 2555/1968 (genus numquam perit).
Anche il richiamo di parte della giurisprudenza alla parziale e temporanea impossibilità del locatore di mantenere il bene locato nel pacifico godimento del conduttore (vedasi a tal proposito Cass. 18047/2018 e Cass. 20811/2014; Cass.16315/2007 e le recentissime pronunce in ambito locatizio rese dal Trib. Venezia sez. I, ordinanza 28.7.2020 e Trib. Venezia, sez. I, 30 settembre 2020 e Trib. Milano, 21 ottobre 2020; Tribunale di Milano, sez. XIII 18 maggio 2021 n. 4355, giudice Chiarentin), per fondare un diritto del conduttore alla riduzione del canone - o comunque una parziale estinzione dell'obbligazione di pagamento del corrispettivo - non ci appare condivisibile (cfr. al riguardo anche Trib. Roma sez. VI sentenze nn. 3109 e 3114 del 19.2.2021 dott. Corrias, sentenze n. 5224 del 25.3.21 e n. 8005 del 7.5.21 dott. Nardone; Trib. Roma, sez. VI, sentenza n 6017 del 7 aprile 2021).
Osta, inoltre, alla utilizzabilità da parte del conduttore del rimedio di cui all'art.1464 c.c. la circostanza che la norma richiede che la sopravvenienza abbia carattere di assolutezza e oggettività cui si aggiunge la difficoltà concettuale di "piegare" la causa della locazione che, per quelle commerciali non si estende mai alla garanzia della produttività dell'attività imprenditoriale che il conduttore si accinge a svolgere nei locali concessi (salvo specifica pattuizione al riguardo : Cass. civ. Sez. III, sen. n. 14731 del 2018, parte motiva).
Peraltro, nessuna norma connessa all'emergenza conseguente alla Pandemia COVID-19 ha precisato che il conduttore di un immobile locato possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell'ipotesi in cui l'attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergenziali (cfr. in proposito Trib. Pordenone 8.7.2020; Trib. Pordenone, 3 luglio 2020 e Trib. Roma sez. VI 13 novembre 2020 ordinanza in RG. 27757/2020 pres. Balduini).
Una richiesta di riduzione del canone ad opera del conduttore non può fondarsi sull'art.1464 c.c. per quanto sopra detto, ma neanche sul terzo comma dell'art. 1467 c.c..
A mente della citata disposizione, infatti, solo la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.
Pertanto, l'offerta predetta non può provenire dalla parte che deduce di subire l'eccessiva onerosità sopravvenuta e la riduzione ad equità è un diritto potestativo del convenuto, legittimato passivo nella azione di risoluzione, il quale valuta che l'utilità di conservare il contratto valga più del sovraprezzo che deve sborsare per ridurlo ad equità.
Inoltre, né l'art.1374 c.c. né il dovere di solidarietà sociale di cui al precetto costituzionale consentono di ritenere esistente nel nostro ordinamento un obbligo delle parti di rinegoziare i contratti divenuti svantaggiosi per una di esse, o un potere del Giudice di modificare i regolamenti negoziali liberamente concordati dalle parti nell'esercizio della loro autonomia contrattuale, al di fuori delle specifiche ipotesi espressamente previste dalla legge.
Allorché la Corte di Cassazione richiama l'art.1374 c.c. (secondo cui "il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi o l'equità"), o I principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale, ne esplicita il significato nel senso di imporre a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, ma precisa anche che ciò deve avvenire "nei limiti dell' interesse proprio" (Cass.23069/2018) ovvero "nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori" (Cass.17642/2012) ovvero "nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio" (Cass.10182/2009; Cass.15669/2007; Cass.264/2006; Cass.2503/1991) ovvero sempre che "non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse" (Cass.5240/2004).
Inoltre la stessa Corte di Cassazione pur riconoscendo che l'art.1374 c.c. consente di ritenere i principi di buona fede e correttezza fonti di integrazione della regolamentazione contrattuale, ne circoscrive tuttavia la portata alle clausole contrattuali ambigue (Cass.6747/2014; Cass.8577/2002), ai testi contrattuali lacunosi (Cass.1884/1983) ovvero ai casi non disciplinati dalle parti al momento della stipula del contratto, da regolarsi ricercando quella che sarebbe stata la volontà delle predette qualora si fossero prospettate la situazione venutasi a creare (cfr. Tribunale di Roma sez. VI sentenze nn. 3109 e 3114 del 19.2.2021, giudice Corrias).
Costituisce principio ricorrente che "la conservazione del contratto non può mai comportare una interpretazione sostitutiva della volontà delle parti" (Cass.19493/2018) (sul punto vedi amplius, Tribunale di Roma, sezione VI, sentenza n.5730 del 6 maggio 2021, giudice Nardone; Tribunale di Roma, sezione VI, sentenza n. 11336 del 30 giugno 2021, giudice Febbraro).
Solo in alcune ipotesi specifiche il legislatore emergenziale ha previsto la possibilità/obbligo di rinegoziazione e proprio le misure COVID-19 evidenziano che il legislatore ha già adottato dei meccanismi compensatori idonei a ripristinare l'equilibrio sinallagmatico o a ridurre lo squilibrio, sicché non sembra fondata la possibilità di operare ulteriori interventi d'imperio ed extra legem (cfr. anche Tribunale di Roma, sez. VI, sentenza n. 5224 del 25.3.21 e n. 8005 del 17 marzo 2021, giudice Nardone) esclusi anche dalle norme che hanno introdotto un "percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali" (Legge n. 69 del 21 maggio 2021 di conversione del Decreto-legge del 22.03.2021 n. 41 (cd. Decreto Rilancio) e legge 23 luglio 2021 n.106 di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, recante misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali (G.U. Serie Generale n.176 del 24-07-2021 - Suppl. Tribunale Ordinario n. 25) - entrata in vigore in data 25/07/2021.
Pertanto, la domanda di condanna al pagamento dei canoni non corrisposi va accolta integralmente con conseguente rigetto della riconvenzionale proposta per la riduzione del canone sotto diversi profili in parte già evidenziati sopra.
Nel caso specifico, la chiusura disposta dal Governo ha riguardo un brevissimo periodo potendo la conduttrice svolgere durante l'anno 2020 e 2021 l'attività di preparazione cibi da asporto per la quale è preposta la conduzione dei locali: in argomento merita innanzitutto osservare che, contrariamente a quanto asserito da controparte, il tipo di attività svolta da quest'ultima (ristorazione e preparazione di cibi cotti), pur avendo subìto la sospensione imposta dal Governo con il DPCM dello scorso 11.03.2020 (cfr. articolo 1 , comma 1 , punto n. 2) , emanato all'inizio della pandemia da Covid-19, le consentiva di continuare a lavorare tramite la consegna a domicilio che non è mai stata interrotta neppure nel periodo di "lockdown".
Per tale ragione la conduttrice avrebbe dovuto continuare a corrispondere il canone di locazione anche per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, oltre che per i mesi a seguire.
Né, per quanto esposto nella motivazione che precede, può assumere alcuna rilevanza l'assunto di controparte secondo la quale i locatori si sarebbero rifiutati di rinegoziare il canone.
Infatti la conduttrice ha arbitrariamente sospeso il pagamento del canone di locazione non solo per il periodo emergenziale ma anche per i mesi successivi al periodo di "lockdown”, non sfruttando, neppure, la opportunità concessale da questo Giudice di "sanare" la morosità entro l'udienza del 14 gennaio 2021.
Alla luce delle esposte considerazioni la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice, infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
La purgazione della mora, infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n. 8550/1999).
La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all' entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all’interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui "in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone" (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di della obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.
P.Q.M.
Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Roma, via XXX P.XXXX XXXXXXX n. 48; dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile, avvenuto in data 11.05.2022, come da verbale di riconsegna agli atti informatici; respinge la domanda di parte attrice volta all'ottenimento di Euro 1.955,00 quale somma liquidata in verbale di mediazione redatto precedentemente alla instaurazione della presente causa ed oggetto di altro contraddittorio, per essere lo stesso verbale di mediazione titolo esecutivo per l'ottenimento forzoso delle somme dovute; condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 53.215,00 alla data dell'avvenuto rilascio dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo; la condanna altresì al pagamento di tutte le somme relative agli oneri accessori, così come richieste da parte ricorrente ed ammontanti ad euro 709,00, tutte somme delle quali è stata fornita agli atti di causa esaustiva prova dell'avvenuto saldo ad opera del locatore; condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.700,00, di cui Euro 300,00 per esborsi, ed Euro 2.400,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 11/10/2022
IL GIUDICE Dott.ssa Manuela Scoppetta
Invia ad un amico
