Mediazione obbligatoria in materia condominiale? E’ obbligatoria la delibera dell’assemblea!

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Avv. Stefania Tognozzi

Corte di Cassazione, ordinanza n. 10846 del 08.06.2020

A cura del Mediatore Avv. Stefania Tognozzi da Grosseto.
Letto 1518 dal 09/12/2020

Commento:

La Corte di Cassazione si è recentemente espressa relativamente alla mediazione obbligatoria in materia condominiale ed alla questione dell’autorizzazione assembleare all’Amministratore del Condominio alla partecipazione alla mediazione stessa. 
Nel caso di specie, il condominio, pur invitato dal Giudice di Pace di Roma, non aveva attivato la procedura di mediazione obbligatoria, a causa della mancata adozione da parte dell’assemblea condominiale della delibera di autorizzazione all’amministratore di parteciparvi, nonostante il rinvio dell’incontro
di mediazione.
Pertanto, il Giudice di Pace di Roma dichiarava improcedibile la domanda giudiziale, stante il mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Il Condominio proponeva appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di Roma, ma il Tribunale confermava la sentenza del Giudice di prime cure, visto che la procedura di mediazione obbligatoria era rimasta infruttuosa per difetto dell’autorizzazione assembleare alla partecipazione dell’amministratore.
Il Condominio impugnava anche la pronuncia del Giudice di secondo grado, ma la Corte di Cassazione confermava l’interpretazione fornita dal Tribunale di Roma, precisando che, in tema di mediazione, l’autorizzazione assembleare all’amministratore a partecipare alla mediazione è dovuta in ogni caso di controversia in materia di Condominio. Infatti, spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.
A tal propone, appare opportuno richiamare il disposto di cui all’art. 71 disp. att. c.c. secondo il quale “Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare”.
Pertanto, la condizione di procedibilità della controversia in materia di condominio non può dirsi realizzata allorché, come è avvenuto nel caso in esame, all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., non essendo in tal caso “possibile” iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa.
La delibera assembleare ex art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c. risulta necessaria, a nulla rilevando che si tratti di controversia rientrante nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore in forza dell’art. 1130 c.c. e con riguardo alla quale sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.
Ciò poichè, anche in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’assemblea.
Infatti, l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., è sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia.
Pertanto, spetta all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli.

In sintesi, la pronuncia della Suprema Corte può essere così riassunta:
  1. l’amministratore condominiale necessita della delibera assembleare per partecipare alla mediazione;
  2. se il condominio istante introduce la mediazione, ma l’assemblea non delibera in merito poichè, ad esempio, non raggiunge il quorum di Legge e, quindi, la mediazione risulta negativa al primo incontro, la domanda giudiziale diviene improcedibile.

Testo integrale:

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SESTA SEZIONE CIVILE 

Composta da:
PASQUALE D’ASCOLA                   – Presidente –
MILENA FALASCHI                         – Consigliere –
GIUSEPPE TEDESCO                    – Consigliere
ANTONIO SCARPA                         – Rel. Consigliere
STEFANO OLIVA                             – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso 33996-2018 proposto da:
CONDOMINIO DI                                   elettivamente
domiciliato in ROMA, , presso lo
studio dell’avvocato C , che lo rappresenta e
difende;
                                                                                  – ricorrente –
contro
XXXXX  rappresentata e difesa dall’avvocato
                                                                            – controricorrente –
avverso la sentenza n. 17024/2018 del TRIBUNALE di ROMA,
depositata il 10/09/2018;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio
del 09/01/2020 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.
 
FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE
 
Il Condominio Roma, ha proposto ricorso articolato in unico motivo (denunciando l’«omessa,  insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 n. 5
cod. proc. civ.») avverso la sentenza 10 settembre 2018, n. 17024, resa dal Tribunale di Roma.
Resiste con controricorso XXXXX
Il Condominio di Via YYYY Roma, aveva avanzato  gravame contro la decisione pronunciata in primo grado il 24  gennaio 2017 dal Giudice di pace di Roma. Il Giudice di pace  aveva dichiarato improcedibile la domanda dello stesso  Condominio volta alla condanna della condomina XXXXX  al pagamento della somma di C 2.000,00,  determinata dalla deliberazione assembleare di approvazione  del consuntivo per il 2015, in quanto l’attore, pur invitato dal giudice, non aveva attivato la procedura di mediazione  obbligatoria, a causa della mancata adozione da parte
dell’assemblea condominiale, nonostante il rinvio dell’incontro
di mediazione, della delibera di autorizzazione  all’amministratore di parteciparvi. Ad avviso del Tribunale,  meritava conferma la soluzione della questione raggiunta dal  primo giudice, visto, appunto, che la procedura di mediazione  obbligatoria era rimasta infruttuosa per il difetto  dell’autorizzazione assembleare alla partecipazione dell’amministratore (essendo la relativa riunione andata deserta). La decisione del giudice di appello poggiò sul testo  dell’art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c., dovendosi nella specie dire mancata la procedura di mediazione, che si era
chiusa senza neppure sentire le parti e tentare la conciliazione a seguito dell’inerzia dell’assemblea nel concedere la  necessaria autorizzazione. Sempre secondo il Tribunale, occorre distinguere il profilo della autonoma legittimazione  processuale dell’amministratore ad agire in giudizio per la
riscossione dei contributi dalla legittimazione dello stesso a  partecipare alla procedura di mediazione, spiegandosi nel secondo caso l’indispensabilità della delibera dell’assemblea in  base all’esigenza di conferire a chi interviene in mediazione la “possibilità di disporre della lite, vale a dire di negoziare sulla res controversa, salva poi la ratifica da parte dell’assemblea della proposta di mediazione”. La sentenza impugnata osservò, dunque, come il mancato concreto svolgimento della mediazione fosse da addebitare al Condominio attore, essendo rimasto insoddisfatto l’obbligo previsto dall’art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010 e successive modificazioni di attivare la procedura di mediazione, obbligo che comporta non soltanto l’introduzione della stessa, ma anche di presenziarvi  “munito
dei necessari poteri, essendo questi necessari per il buon esito  del procedimento”.
L’unico motivo di ricorso del Condominio di Via YYYY Roma, rubricato «omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio», evidenzia come la mediazione doveva dirsi, piuttosto, ritualmente introdotta e dunque svolta, seppur poi
negativamente chiusa, senza così comportar e alcun riflesso  sulla procedibilità della domanda.
Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c.,in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.
Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c..
Va dapprima considerato come, nel vigore del nuovo testo dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., introdotto dal d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modifiche nella legge 7 agosto 2012, n. 134, non è proprio più configurabile in radice il vizio di contraddittoria o insufficiente motivazione della sentenza, atteso che la norma suddetta attribuisce rilievo solo all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che sia stato oggetto di discussione tra le parti. Neppure può ritenersi che il ricorrente abbia inteso far riferimento ad una ipotesi di nullità della sentenza ai sensi del n. 4 del medesimo art. 360 c.p.c., 12, n. 134, ipotesi integrabile allorché venga denunciata una anomalia motivazionale che si sostanzia nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella
“motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile” (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).
La sentenza impugnata, d’altro canto, contiene esaurientemente le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione.
La controricorrente oppone altresì l’inammissibilità della censura riferita al parametro dell’art. 360, comma 1, n. 5,  c.p.c., per la regola emergente dall’art. 348 ter, comma 5, c.p.c., la quale, tuttavia, opera in senso proprio allorché la sentenza di appello risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti
alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado, mentre il Tribunale di Roma ha condiviso essenzialmente le ragioni di diritto su cui poggiava la pronuncia del Giudice di pace. E’ poi da superare anche l’ulteriore di eccezione di inammissibilità del ricorso per “violazione del
principio di autosufficienza”, contenendo lo stesso, al contrario, le indispensabili minime specificazioni relative ai fatti di causa, nonché agli atti ed i documenti che fondano la censura.
Ove peraltro il contenuto della doglianza del ricorrente voglia essere ricondotto, più appropriatamente, alla denuncia di una violazione di norme di diritto, occorre evidenziare come il Tribunale di Roma abbia comunque fatto corretta applicazione del testo dell’art. 71 quater disp. att. c.c. (inserito dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220). Tale norma al comma 1 indica quali siano le “controversie in materia di condominio” che, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, sono soggette alla condizione di procedibilità dell’esperimento del procedimento di mediazione, tra le quali certamente rientra la domanda avanzata dall’amministratore di condominio per conseguire di condanna di una condomina al pagamento dei contributi (come nella specie). Il comma 3 del medesimo art. 71 quater disp. att. c.c. aggiunge, quindi, che “al  procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera
assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”. Il quarto comma dell’art. 71 quater, contempla poi l’ammissibilità di una proroga del termine di comparizione davanti al mediatore per consentire di assumere la deliberazione autorizzativa dell’assemblea, alla quale, infine, il quinto comma di tale disposizione rimette l’approvazione della proposta di mediazione, da votare con la medesima maggioranza occorrente per garantire la
partecipazione dell’amministratore alla procedura.
La lettera dell’art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c. porta, allora, a concludere, identicamente a quanto sostenuto dal Tribunale di Roma, che la condizione di procedibilità della “controversie in materia di condominio” non possa dirsi realizzata allorché, come avvenuto nel caso in esame,
all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., non essendo in tal caso “possibile” iniziare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa, come suppone il primo comma dell’art. 8, d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28. Non rileva
nel senso di escludere la necessità della delibera assembleare ex art. 71 quater, comma 3, disp. att. c.c., il fatto che si tratti, nella specie, di controversia che altrimenti rientra nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore, in forza dell’art. 1130 c.c., e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest’ultimo ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea. Pur in relazione alle cause inerenti all’ambito della rappresentanza istituzionale dell’amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell’assemblea,
in quanto l’amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della
controversia (arg. da Cass. Sez. 3, 27/03/2019, n. 8473). Tale evenienza non corrisponde, dunque, all’ipotesi contemplata dall’art. 5, comma 2 bis, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, il quale dispone che “quando l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo
incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l’accordo”, in quanto, ancor prima che mancato, qui l’accordo amichevole di definizione della controversia è privo di giuridica possibilità.
Spetta infatti all’assemblea (e non all’amministratore) il “potere” di approvare una transazione riguardante spese d’interesse comune, ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821; Cass. Sez. 2, 25/03/1980, n. 1994). Parimenti, l’art. 1129, comma 9, c.c. (sempre introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220) obbliga l’amministratore ad “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente
dispensato dall’assemblea”, non rientrando, quindi, tra le  attribuzioni dell’amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell’assemblea. Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a
rimborsare alla controricorrente le spese del giudizio di cassazione.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.
 
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare alla controricorrente le spese sostenute nel giudizio di  cassazione, che liquida in complessivi C 1.200,00, di cui €  200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 Sezione civile della Corte suprema di cassazione, ìl 9 gennaio 2020.
Il Presidente
Pasquale D’Ascola

DEPOSITATO CANCELLERIA

8 GIU 2020
 
 

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Chi è l'autore
Avv. Stefania Tognozzi Mediatore Avv. Stefania Tognozzi
Iscritta all’Ordine degli Avvocati di Grosseto dal 1995.
Titolare dello Studio Legale associato Rivolta & Tognozzi, coordina l’attività e il contenzioso dello studio, seguendo capillarmente e personalmente i clienti, anche in ambito conciliativo stragiudiziale.
Si occupa di diritto civile e penale ed in particolare: diritto del lavoro e previdenziale, responsabilità contrattuale, contenzioso relativo alla proprietà e ai diritti reali, diritto condominiale, appalti e diritto di famiglia. Dall’...
continua





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