ANCORA IN TEMA DI MEDIAZIONE E CONDOMINIO: ALTRI CHIAROSCURI DELLA RIFORMA CONTENUTA NELLA LEGGE DELEGA 26 NOVEMBRE 2021, N. 206

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Prof. Avv. Brunella Brunelli

Quali sono, in particolare, le opportunità e le zone d'ombra della riforma in itinere, introdotta dalla l. delega 26 novembre 2021, n. 206, a proposito della mediazione in ambito condominiale?

A cura del Mediatore Prof. Avv. Brunella Brunelli da Bologna.
Letto 143 dal 28/07/2022

Con questo mio breve contributo mi propongo di approfondire ulteriormente il tema delle novità introdotte dalla l. delega 26 novembre 2021, n. 206 in materia di mediazione condominiale, tema già ben illustrato, nei suoi aspetti principali, in un articolo curato dalla Redazione 101Mediatori del 19/05/2022. 

A mio parere vi sono infatti altre opportunità e, al contempo, altre zone d’ombra da evidenziare riguardo a questo importante argomento. 

1. Le disposizioni comuni contenute nell’art. 1, comma 4°, lett. e), f), d), l. n. 206 del 2021 

Non e`, innanzitutto, superfluo rimarcare come la mediazione appartenga ormai pacificamente al processo ed altresi` come essa sia funzionale al suo svolgimento e non ne sia diventata la paventata alternativa deteriore. Tanto che, nelle relazioni che hanno accompagnato il cammino della riforma, si parla del proposito di indurre un mutamento culturale che incentivi gli operatori a risolvere i conflitti in via stragiudiziale e, per questo, si insiste nell’obbligatorieta` della mediazione, come mezzo per educare parti e professionisti a farne costante uso. Si suggerisce anche un mutamento nello stesso ruolo del giudice, chiamato non solo a decidere, ma soprattutto a trovare una soluzione alla lite, meglio se condivisa dalle parti.

Il legislatore punta dunque a determinare una situazione nella quale far crescere il numero delle procedure di mediazione e renderle piu` effettive, con le disposizioni comuni contenute nell’art. 1, comma 4°, lett. e), f), d), l. n. 206 del 2021, volte a:
- “riordinare le disposizioni concernenti lo svolgimento della procedura di mediazione nel senso di favorire la partecipazione personale delle parti, nonche´ l’effettivo confronto sulle questioni controverse, regolando le conseguenze della mancata partecipazione”;

- “prevedere la possibilità per le parti del procedimento di mediazione di delegare, in presenza di giustificati motivi, un proprio rappresentante a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la soluzione della controversia e prevedere che le persone giuridiche e gli enti partecipano al procedimento di mediazione avvalendosi di rappresentanti o delegati a conoscenza dei fatti e muniti dei poteri necessari per la soluzione della controversia”;

- “individuare, in caso di mediazione obbligatoria nei procedimenti di opposizione a decreto ingiuntivo, la parte che deve presentare la domanda di mediazione, nonché definire il regime del decreto ingiuntivo laddove la parte obbligata non abbia soddisfatto la condizione di procedibilità”. 

2. Le positive ricadute in materia di mediazione condominiale 

Grazie a queste generali previsioni, si apriranno spazi fino ad oggi poco esplorati anche per le liti condominiali.
Ad esempio, il decreto attuativo di questa materia potrebbe prevedere la possibilita` che alla mediazione condominiale partecipino tutti i condo`mini interessati e non solo l’amministratore e il condo`mino direttamente coinvolto nella controversia. Ciò potrebbe presentare utilità sul piano concreto sotto molti profili, nei numerosi casi in cui la mediazione coinvolga, dopo il suo avvio, una pluralita` di parti: compravendita di un’unita` immobiliare in condominio, bene in condominio divenuto oggetto di successione ereditaria, condo`mino in regola con il pagamento dei contributi che si veda escutere da uno o piu` creditori del condominio, ecc. 

Saranno poi agevolmente superate anche le delicate questioni in ordine alla spettanza dell’onere di avviare il procedimento di mediazione in caso di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto e ottenuto dall’amministratore nei confronti di un condo`mino moroso per il pagamento dei contributi condominiali. Secondo la savia soluzione delle Sezioni Unite, una volta che siano state affrontate le questioni circa l’esecutivita` del provvedimento monitorio, la procedura di mediazione dovra` essere senz’altro instaurata dal condominio

Con riguardo, infine, alla possibilita` di nominare, per giustificati motivi, un delegato che sia a conoscenza dei fatti e che abbia il potere di conciliare la lite, sarebbe forse utile superare le incertezze provocate dal noto arre^t della Suprema corte e chiarire cosi` che la “procura sostanziale” potra` essere rilasciata nelle forme di cui all’art. 185 c.p.c., con firma autenticata dal difensore, anche nominando se stesso quale rappresentante abilitato a transigere e conciliare la controversia, non potendosi certo rendere le forme da adottare nel contesto della mediazione piu` gravose di quelle che s’adoprano nel processo. 

3. La disposizione speciale contenuta nell’art. 1, comma 4°, lett. h): le nuove opportunita` 

Inoltre, con l’obiettivo specifico espresso dalla lett. h) della norma sopra citata – che assegna direttamente all’amministratore condominiale la legittimazione “ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi” – l’efficacia della scelta operata dal legislatore delegato sara` legata in misura cruciale a un fattore che oggi, soprattutto per quanto riguarda i condominii di medie-grandi dimensioni, sembra essere carente: la capacita` di decidere questioni attinenti alla portata di un contenzioso, con adeguato margine di ragionevolezza e consapevolezza

In futuro, dunque, l’assemblea dei condo`mini verra` interpellata soltanto ed eventualmente in un secondo momento, ovvero nel caso in cui emergano “proposte in sede di mediazione” o l’amministratore “raggiunga un accordo con la controparte”.
Verranno cosi` superati i rigidi princi`pi elaborati dalla giurisprudenza di legittimita` sulla base della previsione del comma 3° dell’art. 71-quater disp. att. c.c. in tema di partecipazione dell’amministratore alla mediazione (si v. da ultimo la sentenza n. 10846 del 2020, secondo cui la condizione di procedibilita` delle controversie in materia di condominio non puo` dirsi realizzata allorche´ all’incontro davanti al mediatore l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2°, c.c.). 

La capacita` amministrativa di valutare un contenzioso e il suo possibile esito evitera`, altresi`, che l’assemblea dei condomini, spesso poco edotta sui vantaggi della mediazione e magari spaventata dall’alea del giudizio, adotti in tutta fretta una delibera di modifica, di integrazione o, peggio, di revoca della delibera impugnata, a fronte, il piu` delle volte, di contestazioni oscure e generiche del condo`mino che si e` assunto la responsabilita` di chiederne l’annullamento, costringendo gli altri condo`mini a sostenere costi straordinari per riconsiderare una decisione gia` assunta. 

Ed invero, la reale portata dell’impugnazione e` difficilmente conoscibile a priori, se non chiarita, in mediazione, dalla parte impugnante. 

4. La disposizione speciale contenuta nell’art. 1, comma 4°, lett. h): le zone d’ombra 

Accanto a queste indubbie opportunita`, restano tuttavia alcune zone d’ombra.
La nuova disposizione che si sta esaminando (art. 1, comma 4°, lett. h) dispone poi che la disciplina della mediazione debba prevedere anche che “l’accordo di conciliazione riportato nel verbale o la proposta del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale che delibera con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile” e che “in caso di mancata approvazione, la conciliazione si intende non conclusa o la proposta del mediatore non approvata”. Viene richiamata cosi`, e per intero, una norma – l’art. 1136 c.c. – che, nei suoi vari commi, prevede piu` maggioranze distinte, senza specificare quali, tra i diversi quorum previsti, siano richiesti per l’adozione delle delibere che dispongano sull’accordo di conciliazione o sulla proposta del mediatore.
A mio avviso, col silenzio serbato sul punto (diversamente dall’attuale art. 71-quater disp. att. c.c. che, com’e` noto, per la delibera di approvazione della proposta richiede invece la maggioranza di cui al comma 2° dell’art. 1136 c.c.), il legislatore mostra di voler cambiare strada rispetto al passato: non piu` quorum costitutivi fissi per l’approvazione delle delibere in questione, bensi` quorum assembleare specifico, di volta in volta richiesto per la precipua materia oggetto della controversia condominiale.
Altro dubbio non risolto dalla norma de qua attiene all’an e al quomodo della partecipazione all’assemblea del condo`mino che abbia la veste di controparte (principale) nella procedura di mediazione. Al riguardo, ancora il giudice di legittimita` ha piu` volte affermato che “in tema di condominio, le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell'intero edificio, sia ai fini del "quorum" costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall'esercitare il diritto di voto, ferma la possibilita` per ciascun partecipante di ricorrere all'autorita` giudiziaria in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilita` di funzionamento del collegio” (cosi` da ultimo Cass., 13 novembre 2020, n. 25680).
Appare quindi opportuno – alla luce di tale orientamento, fondato sull’interpretazione analogica dell’art. 2373 c.c. – concludere che, poiche´ nel caso in esame risulterebbe senz’altro dimostrata una sicura divergenza tra condominio e singolo partecipante, debba preferirsi la soluzione che consiglia a quest’ultimo di astenersi dal partecipare all’assemblea e al primo, in ogni caso, di non tener conto della quota del condo`mino presente in mediazione nel computo della maggioranza richiesta per l’adozione della delibera. 

5. Osservazioni conclusive 

La legge delega prefigura una riforma della mediazione condominiale che trovo nel complesso condivisibile: gli aspetti di positività senz’altro prevalgono sulle criticità segnalate.
Resta pero` da comprendere come saranno concretamente declinate le nuove regole nel futuro decreto delegato, posto che, come si e` detto, alcuni aggiustamenti sarebbero auspicabili. 

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Chi è l'autore
Prof. Avv. Brunella Brunelli Mediatore Prof. Avv. Brunella Brunelli
Conseguita la laurea presso l’Università degli Studi di Bologna (con una tesi in diritto processuale civile su L'arbitrato commerciale internazionale nella prassi delle camere arbitrali) e l'abilitazione, mi sono iscritta all’Albo degli Avvocati di Bologna ed esercito la professione dal 1986.
Ho avuto il privilegio di essere allieva del prof. avv. Federico Carpi e, dal 1992, sono docente dell’Università di Bologna, dove oggi insegno Diritto processuale generale, del lavoro e delle procedure ...
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