Impugnazione delibere di condominio: insidie della mediazione

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 Staff 101Mediatori

Un interessante articolo sul rapporto tra mediazione e condominio, pubblicato su gentile concessione dell'Avv. Pierluigi Grassi

A cura del Mediatore Staff 101Mediatori da Lecce.
Letto 580 dal 10/01/2017

Le controversie riguardanti il condominio sono assoggettate alla speciale disciplina della mediazione condominiale obbligatoria; pertanto, anche per le impugnazioni delle delibere dell'assemblea condominiale occorre proporre prima la mediazione obbligatoria. Questo significa che le parti sono obbligate per legge a tentare, prima di depositare gli atti in Tribunale, una conciliazione presso un organismo di mediazione autorizzato dal Ministero,  entro il termine di decadenza perentorio di trenta giorni che decorrono dalla data della delibera per i condomini dissenzienti e per gli astenuti e dalla data della comunicazione per gli assenti. 
Per impugnare una delibera assembleare condominiale bisogna attivarsi entro trenta giorni; però, bisogna prima inoltrare l'istanza di mediazione, per cui il termine di decadenza dei 30 giorni viene sospeso dalla domanda di mediazione, ma non dal giorno della sua presentazione, bensì dal momento della comunicazione alle altre parti e poichè la fissazione della data dipende dall'organismo di mediazione e a sua cura è anche la comunicazione, per non incorrere in decadenze, sarebbe meglio che chi impugna comunichi alla controparte, cioè al condominio, la domanda di mediazione. 
Significative sono state le tre sentenze di merito che si sono succedute in questi ultimi anni. La prima è la sentenza del Tribunale di Palermo, (sentenza n. 4951 del 18.09.2015) in cui veniva affermato che il termine di 30 giorni per impugnare le delibere si sospende nel momento in cui viene comunicata alle altre parti la domanda di mediazione, come previsto dall’art. 5 co. 6 del D.lgs 28/2010. Ricordo che in caso di mediazione negativa il termine riprende a decorrere tenendo conto del periodo già decorso fino al giorno in cui è sospeso.
La seconda è la sentenza del  Tribunale di Monza ( sentenza n. 65 del 12.01.2016) dove il condomino dissenziente ha 30 giorni di tempo per impugnare la delibera assembleare dinanzi al Giudice dal giorno in cui il verbale negativo viene  depositato presso l’Organismo di Mediazione, causando a mio avviso notevoli problemi applicativi.
Infine la terza sentenza proviene dal Tribunale di Milano,( sent. n. 13360/16 del 2.12.2016) dove viene affermato che la domanda di mediazione non sospende, ma interrompe i termini per agire
La mediazione consiste in un tentativo di conciliazione volto a cercare una soluzione bonaria tra le parti. Il procedimento deve essere avviato da chi «inizia le ostilità» entro il suddetto termine di 30 giorni. Ma procediamo con ordine e vediamo entro quanto tempo impugnare la delibera di condominio e, soprattutto, quali sono le  insidie collegate all’obbligo della mediazione.
 La decisione dell’assemblea può essere nulla o annullabile, a seconda che il vizio sia  grave o meno.
Ad esempio, è nulla la decisione con un oggetto impossibile o contrario all’ordine pubblico (ad esempio: decidere di sopraelevare un piano senza chiedere la licenza edilizia al Comune) o che verte su una materia che non è di competenza dell’assemblea (ad esempio, una decisione in merito al comportamento che può tenere un condomino all’interno della sua proprietà privata), negli altri casi la decisione votata dall’assemblea è annullabile (si pensi a un errato calcolo dei quorum e delle maggioranze).
 La delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi momento, senza termini di scadenza. Mentre la delibera annullabile può essere annullata solo entro 30 giorni, che decorrono:
  • per coloro che erano presenti in assemblea, ma astenuti dalla votazione o hanno votato in senso contrario, dalla data della delibera;
  • per coloro che invece erano assenti, dalla data in cui ricevono, da parte dell’amministratore di condominio, la notifica del verbale di assemblea.
 
La legge impone al condomino, che intende impugnare una decisione dell’assemblea condominiale, di rivolgersi prima a un organismo di mediazione situato nella città ove si trova il tribunale competente per la causa, per evitare una controversia in tribunale. Se questi non avvia il procedimento obbligatorio di mediazione, il giudice non può procedere a decidere il giudizio e gli darà un ulteriore termine per espletare la mediazione; in mancanza, la domanda verrà rigettata.
Una volta presentata la domanda di mediazione da parte dell’interessato, l’organismo di mediazione provvede a convocare le parti convenute, fissando una data per l’incontro.
 Entro quanto tempo va presentata la domanda di mediazione?
La legge stabilisce che il termine di 30 giorni si intende rispettato se, prima della sua scadenza, l’interessato ha avviato il procedimento di mediazione. Questo significa che, nei 30 giorni, non va avviata la causa in tribunale, ma almeno la mediazione.
La prima pericolosa insidia sorge ai fini della verifica del rispetto del termine; bisogna verificare non il giorno in cui il condòmino che agisce ha depositato la domanda di mediazione, ma quello in cui l’organismo ha comunicato alle controparti la data dell’incontro. Questo significa che se l’interessato si muove tardi, ovvero deposita l’istanza al 29° giorno dalla delibera, decade dalla possibilità di impugnare la decisione dell’assemblea, se l’organismo non spedisce subito la convocazione alle controparti.
 Per evitare inconvenienti sarà il condòmino che agisce, a farsi carico della comunicazione alle controparti della data dell’incontro, in modo da bloccare il decorso del termine dei 30 giorni.
La seconda pericolosa insidia riguarda
l’esito negativo della mediazione. Il condomino che intende agire, può liberamente procedere in tribunale entro 30 giorni dalla data di deposito del verbale negativo di mediazione presso la segreteria dell’organismo, altrimenti decade dalla possibilità di difendere i propri diritti.
Il tribunale di Milano con la sentenza n. 13360/2016 pubbl. il 02/12/2016 RG n. 17984/2015 ha chiarito che la domanda di mediazione non sospende, ma interrompe i termini per agire. Infatti, se la domanda di mediazione si limitasse solo a sospendere il termine dei 30 giorni per impugnare la decisione dell’assemblea, per impugnare la delibera in tribunale dopo una mediazione fallita, si avrebbe un numero di giorni pari alla differenza tra i trenta giorni previsti dal codice civile e quelli intercorsi fino alla comunicazione dell’istanza di mediazione. Trattandosi di interruzione del termine di 30 giorni, dopo il deposito del verbale negativo della mediazione, si hanno da capo tutti i trenta giorni per depositare la domanda in tribunale (o dal giudice di Pace, a seconda della competenza).
Avv. Pierluigi Grassi
 

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