L’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore condominiale e la sua revoca giudiziale rientrano nell’alveo delle mediazioni obbligatorie?

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Avv. Federica Vignolo

Le controversie in materia condominiale sono, come noto, soggette al tentativo di mediazione obbligatoria ma, cosa si intende per materia condominiale? Rientrano in questa fattispecie anche le azioni di responsabilità e revoca dell’amministratore di condominio? Vediamo quali sono le indicazioni fornite dalla legge e dalla giurisprudenza e, soprattutto, quel è la strada più opportuna da intraprendere per non incorrere in sanzioni, sorprese o inutili lungaggini.

A cura del Mediatore Avv. Federica Vignolo da Torino.
Letto 380 dal 24/06/2024

 
 

  1. Azione di responsabilità contro amministratore: la mediazione è obbligatoria?
 
Se il condominio intende agire contro l’amministratore di condominio per il risarcimento dei danni causati da inadempienze o negligenze, l’azione giudiziaria dovrà necessariamente essere preceduta dal tentativo di mediazione.
Per la giurisprudenza costante (cfr. Tib. Bologna, sent. n. 643 dell’11 marzo 2022; Trib. Roma, ord. del 12 luglio 2021)tale controversia rientra tra le cause condominiali per le quali la legge (Art. 71-quater, disp. att. cod. civ.; Art. 5, d. lgs. n. 28/2010) stabilisce la mediazione quale condizione di procedibilità dell’azione giudiziaria stessa.
 
  1. Azione di revoca giudiziale amministratore: occorre la mediazione?
Se per l’azione di richiesta di risarcimento dei danni la direzione da seguire è senz’altro chiara, più controverso è il corretto iter da seguire nel caso in cui si proceda con la revoca giudiziale dell’amministratore.
L’art. 1229 c.c. prescrive gli inadempimenti per i quali, anche il singolo condomino può autonomamente agire per ottenerela revoca dell’amministratore, (qualora l’assemblea non abbia già provveduto in tal senso).
Può accadere, infatti, che se per alcuni condomini la gestione posta in essere dall’amministratore sia caratterizzata da gravi irregolarità gestionali, malafede o conflitto di interessi, la maggioranza confermi comunque la fiducia all’amministratore in carica.
In questi casi non è detto che la stessa maggioranza riesca ad imporsi, tuttavia in caso di irregolarità gravi anche un solo condomino potrà rivolgersi al Tribunale e chiedere che l’amministratore venga dichiarato decaduto, ex art. 1129, comma 11, cc.
Per legge, costituiscono gravi irregolarità dell’amministratore che ne giustificano la revoca giudiziale:
  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore;
  • l’aver omesso di curare diligentemente l’azione contro i condòmini morosi;
  • l’omessa o cattiva tenuta dei registri condominiali (anagrafe, ecc.).
Ma l’azione di revoca dell’amministratore è da considerarsi materia condominiale tale per cui l’avvio della procedura di mediazione è obbligatoria pena l’improcedibilità dell’eventuale successivo procedimento in sede giudiziale?
Sul punto la giurisprudenza è divisa. L’orientamento maggioritario ritiene che la revoca giudiziale, in quanto instaura un procedimento di volontaria giurisdizione, non può rientrare tra le controversie condominiali in senso stretto e, pertanto, è una procedura che esula dalle ipotesi di mediazione obbligatoria.
Nei procedimenti di volontaria giurisdizione in questione, non trovano applicazione le regole normalmente previste dalla legge in tema di contenzioso civile, le quali prevedono l’identificazione di una parte vittoriosa e di una parte soccombente anche al fine di regolare le spese di giudizio. 
Sull'argomento si è recentemente espressa la Corte D'Appello di Napoli (Ordinanza n° 1176 del 22 aprile 2024), che ha affrontato la questione incidentalmente ritenendo non obbligatorio il tentativo preliminare di mediazione in questo tipo di procedura.
In senso conforme si erano già espresse la Corte di Cassazione, nell’ ordinanza n. 1237 del 18 gennaio 2018 e la Corte di Appello di Palermo nella sentenza del 29 giugno 2018. 
Come accennato, tuttavia, stante la peculiarità della materia, la giurisprudenza non è univoca sulla questione.
Molti Giudici si sono infatti espressi n modo diametralmente opposto ritenendo che la revoca giudiziale dell’amministratore debba necessariamente essere preceduta dal tentativo di mediazione a pena di improcedibilità della domanda stessa (cfr. Trib. Macerata, decreto del 10 gennaio 2018)
Si tratta evidentemente di orientamenti contrastanti che necessiterebbero di un intervento chiarificatore ad opera della giurisprudenza di legittimità.
 
  1. Riflessioni conclusive
 
            Ala luce dalla chiara difficoltà nel delineare quale sia la via più corretta da seguite, l’avvio della mediazione rappresenta un’opportunità, e in tali fattispecie, la direzioni più sicura per non incorrere in futuri inciampi.
La mediazione rappresenta sempre un’opportunità concreta di risoluzione dei conflitti; uno strumento celere per ottenere la giusta soddisfazione degli interessi coinvolti.
Occorre infatti rammentare come in tale sede sarà peraltro possibile ampliare l’oggetto della domanda, ottenere l’eventuale revoca e risarcimento del danno in un’unica e più celere azione.
Un’opportunità, dunque, da cogliere. 
Otre a districare la questione in tempi e costi e ragionevoli, supporterà, e non poco, l’annoso compito dell’avvocato che si troverà a meglio consigliare il Condomino/Condominio procedente.

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Chi è l'autore
Avv. Federica Vignolo Mediatore Avv. Federica Vignolo
Sono avvocato da oltre 15 anni, mi occupo di consulenza e di assistenza legale prevalentemente in materia di diritto civile, diritto di famiglia, successioni ereditarie, contratti assicurativi e diritti reali. Ho anche maturato pluriennale esperienza a livello internazionale, collaborando con noti studi anglosassoni e ho buona padronanza dell'inglese giuridico.
Amo la mia professione e, in particolare, la dimensione umana della stessa.
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