La figura dell’amministratore di condominio in mediazione alla luce della riforma Cartabia: maggiore autonomia o crescenti responsabilità?

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Avv. Manuela Canu

Con l’articolo 37 del D.L. 24 febbraio 2023, n. 13 il 30 giugno è entrato in vigore il nuovo articolo 5-ter del decreto legislativo 28/2010 che ben si colloca all’interno di quel riassetto sostanziale del processo civile in un’ottica di semplificazione, accelerazione e razionalizzazione. Tale intervento impatta, in termini di responsabilità e autonomia, sulla figura professionale dell’amministratore di condominio nell’ambito della legittimazione in mediazione.

A cura del Mediatore Avv. Manuela Canu da Sassari.
Letto 1876 dal 13/09/2023

 
1)    Le norme rilevanti e l'ambito di applicazione in materia di condominio.
In contemporanea all’introduzione del nuovo art. 5-ter del d.lgs. 28/2010, sono stati abrogati i commi 2, 4, 5 e 6 del vigente articolo 71-quater disp. att. c.c. di cui resta in vigore solo il comma 1, mentre il comma 3 è stato novellato per rinviare al citato articolo 5-ter d.lgs. 28/2010.
Queste ultime disposizioni ci permettono di individuare l’ambito di applicazione della normativa di nostro interesse.
Secondo l’art.71-quater, I co., disp. att. c.c., per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, I co., del d.l. 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
La norma definisce l’ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale, chiarendo che l’obbligo di mediazione riguarda le cause:
a) tra il condominio e il singolo condomino;
b) quelle tra il condominio e l’amministratore;
c) tra il condominio e i terzi.
Esulano dal procedimento condominiale i giudizi tra singoli condomini.
Il terzo comma dello stesso articolo 71-quater precisa che al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore secondo quanto previsto dall’articolo 5-ter del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28: L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.
Quest’ultima norma stabilisce perciò che l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.
La sua attività incontra il limite della delibera assembleare ai fini dell’approvazione del verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore che dovrà intervenire entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c..
In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.
 
2)    Il nuovo ruolo dell’amministratore di condominio alla luce della riforma Cartabia in conformità all’orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito.
L'amministratore di condominio è una figura cruciale nella gestione delle vicende condominiali e da oggi lo sarà ancora di più.
Gestire un condominio vuol dire saper dirimere una notevole quantità di problematiche, sia per la complessità dei rapporti tra i condomini stessi, che per la natura dei beni che lo compongono. Tali problemi possono essere risolti soltanto facendo ricorso a un approccio professionale, che non deve prescindere da alcune competenze tecniche specifiche.
La nuova formulazione dell’art. 5 ter d.lgs. 28/2010 evidenzia come la riforma della Giustizia abbia cambiato in modo considerevole il ruolo dell’amministratore di condominio, e come l’intento del legislatore sia stato quello di proiettarlo in un contesto nuovo, che lo vede protagonista e, al contempo, maggiormente responsabile del suo operato, sempre più autonomo in sede di mediazione civile e commerciale, ma con maggiore dovere di trasparenza e comunicazione nei confronti dei condomini.
Alla luce della normativa, come vedremo, l’amministratore non sarà più condizionato nella partecipazione al procedimento di mediazione dal previo ottenimento di una delibera autorizzativa, ma potrà attivare, aderire e partecipare alla mediazione essendovi legittimato ex lege.
Lo scopo è certamente quello di rendere ancora più celere, oltre che agevole, l’ausilio della mediazione quale strumento di composizione delle controversie alternativo rispetto al giudizio, soprattutto in termini di partecipazione al procedimento. Non è più necessario coinvolgere i condomini al fine di conferire all’amministratore il potere negoziale di rappresentare il condominio coinvolto nella controversia. 
Non vi è più neppure la preoccupazione di chiedere al mediatore di concedere proroghe dei termini del primo incontro, per garantire l’assunzione della delibera e la partecipazione titolata dell’amministratore. D’ora in poi, l’amministratore di condominio avrà la facoltà di agire in modo indipendente rispetto all’assemblea, la quale verrà consultata solo in merito alla decisione finale.
Il nuovo testo normativo, di fatto, recepisce e amplia un orientamento da anni avallato dalla giurisprudenza maggioritaria, secondo il quale l’amministratore di condominio può nominare un avvocato del condominio anche senza una previa delibera di autorizzazione dell’Assemblea, derivando tale potere dal più generale dovere di tutelare il condominio contro le azioni intraprese da terzi (Cfr. ex multis, Cass. n. 1451/2014; Cass. n. 27292/2005; Corte d’Appello di Catanzaro sent. 28 luglio 2022 n. 914).
 
3)     L’autonomia e limiti dell’amministratore alla luce dell’art. 5 ter del d.lgs. 28/2010.
Dall’esame della nuova norma si percepisce immediatamente la scelta del legislatore di minor coinvolgimento dell’assemblea condominiale. Ante riforma, l’intervento deliberativo assembleare si rendeva necessario in almeno due momenti: la partecipazione al procedimento di mediazione e l’approvazione della proposta di mediazione.
I condomini dovevano, quindi, essere coinvolti nel corso della procedura non solo a scopo informativo, ma soprattutto al fine di conferire all’amministratore il potere negoziale di rappresentare il condominio coinvolto nella controversia.
Una delle maggiori problematiche derivanti da questa impostazione si poneva, in particolare, con riguardo ai tempi necessari per convocare validamente un’assemblea condominiale compatibilmente coi termini di 30 giorni stabiliti per la fissazione del primo incontro dalla data del deposito della domanda, a cui rimediava parzialmente la previsione normativa dell’art. 71-quater, co. 4, disp. att. c. c. permettendo il rinvio su specifica istanza del condominio.
Con il nuovo procedimento di mediazione in materia assistiamo ad una rivoluzione nel ruolo dell’amministratore che può individuarsi in:
• ampliamento delle competenze e facilitazione della procedura di mediazione:  è in grado di agire in modo più autonomo, riducendo l’interferenza dell’assemblea nella mediazione, permettendo così un processo più snello ed efficace: “l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi”,  la possibilità di avviare la procedura di mediazione, anche senza l’approvazione preliminare dell’assemblea permetterà di attivarsi nell’immediato, trattare, valutare e/o formulare proposte senza dover ricorrere, come avveniva in passato, alla richiesta di differimento del primo incontro al fine di convocare l’assemblea che lo legittimi alla partecipazione.
• Autonomia nella scelta del mediatore e del legale: l’ampliamento dei “poteri” riconosciuti in capo all’amministratore e la sua legittimazione ex lege in materia di mediazione trova riscontro in una serie di azioni indirette collegate, inevitabilmente, allo svolgimento del procedimento. Fondamentale appare la scelta del legale così come quella dell’organismo di mediazione a cui rivolgersi (in caso di attivazione) nonché del mediatore, scelta autonoma compiuta con l’unico obiettivo di trovare professionisti con la competenza e l’esperienza specifiche per gestire al meglio la controversia.
Avviato il procedimento, qualora le parti raggiungano un accordo o sia stata formulata una proposta conciliativa da parte del mediatore, l’amministratore trova il suo primo limite, per la verità già consolidato dell’orientamento della Cassazione secondo la quale  in ogni condominio "l'organo principale depositario del potere decisionale è l'assemblea dei condomini", mentre all'amministratore è garantita come "prima e fondamentale competenza" quella di "eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini". Ed è in questa visione che si inserisce.
•     Il ruolo decisivo dell’assemblea condominiale per la decisione finale: l’assemblea di condominio rimane comunque l’organismo decisivo per l’accettazione o il rifiuto dell’accordo raggiunto tramite la mediazione: Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale”.
L’assemblea, a sua volta, è sottoposta a precise limitazioni:
A) la delibera dovrà avvenire nel rispetto del termine indicato nell’accordo raggiunto o nella proposta conciliativa: ... (l’assemblea condominiale) delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta…. Le parti o il mediatore, dunque, nella redazione dell’accordo o della proposta dovranno prevedere il termine entro il quale l’assemblea dovrà deliberare.
B) il rispetto delle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. ...la delibera dovrà avvenire con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile.
Disposizione quest’ultima ambigua che pone non poche incertezze, considerato che la vecchia formulazione precisava che per l’approvazione della proposta di mediazione era richiesta la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., II co. (e cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio). 
E’ parere di chi scrive che, non senza incertezze, bisognerebbe continuare ad approvare l’accordo con la stessa maggioranza.
C) Le due condizioni, se non rispettate, inficiano la conciliazione, che infatti dovrà intendersi come non conclusa: “in caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.
 
4)    Osservazioni conclusive.
Se da una parte, la nuova previsione normativa consente di dare maggiore velocità e impulso alle procedure di mediazione condominiale nel riconoscere in capo all’amministratore un potere decisionale, sarà opportuno riflettere sulle crescenti responsabilità introdotte in capo agli amministratori condominiali chiamati ad addossarsi un rischio che verrebbe evitato ove si ritenesse sussistere, se non proprio un obbligo, almeno una rilevante opportunità di convocare il consenso condominiale per conoscere preventivamente le intenzioni della assemblea a cui poi la proposta di mediazione dovrà essere sottoposta.
Lo svolgimento di un'assemblea propedeutica alla decisione di avviare o di partecipare a una procedura di mediazione, al di là delle considerazioni legate alla legittimazione, serve a informare i condomini dei vantaggi e dei rischi sottostanti a tale scelta e, soprattutto, a dare loro la possibilità di valutare quali possano essere le eventuali soluzioni transattive, affidando quindi all'amministratore un mandato più specifico che gli consenta di partecipare alla procedura manifestando i reali interessi dei propri amministrati nei confronti dei quali dovrà render conto del suo operato  in quanto suoi mandanti.

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Chi è l'autore
Avv. Manuela Canu Mediatore Avv. Manuela Canu
Laureata all'Università degli Studi di Sassari, vivo ad Alghero in cui condivido lo studio con colleghi con i quali abbiano costituito un'associazione professionale. Esercito la professione nell'ambito civilistico, in particolare in materia condominiale, proprietà, divisioni e famiglia.
Da sempre mi adopero per trovare una soluzione bonaria alle controversie rendendo consapevoli i clienti dei vantaggi che ci riserva un accordo stragiudiziale e dei rischi, anche economici, che invece si dovrann...
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