Mediazione e Usucapione

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Avv. Micaela  Sedea

L'acquisto della proprietà per usucapione in sede di mediazione: come funziona, che differenze ci sono con l'acquisto per usucapione con sentenza e quali sono i vantaggi.

A cura del Mediatore Avv. Micaela Sedea da Padova.
Letto 2181 dal 22/10/2023


1. Normativa di riferimento.
Come è noto a noi tutti operatori del diritto l’usucapione è un modo d'acquisto della proprietà o di un altro diritto reale a titolo originario, disciplinata dagli artt. 1158 e seg. c.c., che prevede che una persona diventi proprietaria di un bene mobile, mobile registrato o immobile dopo averlo posseduto per il tempo previsto dalla legge in modo pubblico, pacifico, continuo e non interrotto.
Fino al 2013 l’ordinamento italiano prevedeva che solo un giudice potesse accertare l’usucapione, poi, il Decreto del fare(DL 69/2013 convertito in L 98/2013) ha modificato l’art. 2643 c.c., introducendo al comma 12 bis la possibilità di accertare l’usucapione di un bene svolgendo una procedura di mediazione civile. Recita, infatti, testualmente il predetto comma 12 bis: «si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato».

2. Acquisto a titolo originario o a titolo derivativo?
Come si può facilmente intuire, la semplice previsione della trascrizione prevista dal comma 12bis non risolve le problematiche connesse all’accertamento dell’avvenuto acquisto della proprietà o di un altro diritto reale per usucapione, in quanto la sentenza di accertamento dell’usucapione e l’accordo di mediazione accertativo dell’usucapione sono due fattispecie che operano su due piani nettamente distinti quanto al contenuto e quanto agli effetti. La collocazione del comma 12bis tra gli atti ed i contratti elencati nell’art. 2643 c.c., (i cui effetti della pubblicità sono regolati dai principi contenuti negli artt. 2644 e 2650 c.c.), si distinguono nettamente rispetto agli effetti della pubblicità della sentenza di usucapione regolata dall’art. 2651 c.c.. 
L’art. 2644 c.c. stabilisce che gli atti di trasferimento della proprietà «non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi» e l’art. 2650 c.c. stabilisce che «le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto».
L'acquisto per usucapione in sede di mediazione, quindi, è un acquisto a titolo derivativo e non originario com'è invece nel caso in cui venga accertato con sentenza. 
Sul punto la dottrina, soprattutto quella di ispirazione notarile, sostiene che risultando trascrivibile l’accordo raggiunto in sede di mediazione ai sensi dell’art. 2643 c.c. e non già dell’art. 2651 c.c., potrebbe ipotizzarsi la nascita di un tertium genus d'acquisto in riferimento agli effetti nei confronti dei terzi. 
Nel caso d'acquisto a titolo originario, infatti, si guarda solo ed esclusivamente alla posizione dell'usucapente che deve dimostrare l'esistenza dei requisiti richiesti dalla legge ai fini dell'esistenza della dedotta usucapione, mentre non ha alcun rilievo che l'usucapito sia il proprietario del bene sulla base di una continuità di trascrizioni. 
Nell'acquisto a titolo derivativo, invece, serve la prova della continuità delle trascrizioni a favore dell'usucapito ai fini dell'opponibilità ai terzi. 
Il notaio, perciò, verifica la continuità delle trascrizioni e trascrive l’atto conciliativo se gli usucapiti risultano proprietari per atto di trascrizione precedente; oppure propone di sanare le trascrizioni precedenti e poi trascrive l’atto che accerta l’usucapione. 
Perciò, l’atto che accerta l’usucapione in sede di mediazione può trasferire la proprietà solo da parte del soggetto che vanta l’ultima trascrizione formale.
Le parti possono accertare l’usucapione di un bene con atto conciliativo, ma il trasferimento effettivo della proprietà e la relativa pubblicità avranno effetto solo quando il dante causa avrà sanato la continuità delle trascrizioni in proprio capo, altrimenti l’atto avrà solo valore «prenotativo».
Quindi nel caso d'usucapione dichiarata in sede di mediazione gli effetti nei confronti dei terzi saranno differenti a seconda che l’usucapito sia o meno in possesso di un titolo trascritto, con la necessità, in questo caso (ovvero in assenza di titolo trascritto a favore del dante causa) di curare la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650 c.c., perché l’accordo di mediazione sia opponibile ai sensi dell’art. 2644 c.c..

3. Obbligatorietà della procedura di mediazione.
Prima d'intraprendere la causa civile diretta a far accertare l'usucapione di un bene è necessario, ai fini della procedibilità dell'azione, esperire il tentativo di mediazione. 
Sulla obbligatorietà di tale procedura, se mai ve ne fosse stato il dubbio, di recente si è espresso il Tribunale di Palermo con sentenza n. 1916 del 5 maggio 2022 e tale prescrizione conduce a tre immediati corollari:
a) il procedimento di mediazione di cui al D. Lvo n. 28/2010 è obbligatorio ai fini della prospettazione in giudizio dinanzi al Giudice ordinario della domanda di acquisto della proprietà dei beni immobili in forza d'usucapione ai sensi degli artt. 1158, 1159, 1159 bis, 1160, 1161 e 1162 cod. civ.;
b) la domanda di mediazione è condizione di procedibilità della domanda stessa di usucapione; 
c) in difetto di ottemperanza all'ordine del Giudice che invita le parti a presentare istanza di mediazione dinanzi ad un organismo preposto dalla legge allo svolgimento di tale espediente, il decorso invano del termine di cui al comma 1 dell'art. 6 del più volte citato D. Lgs. n. 28/2010, produce l'improcedibilità della domanda e, a fortiori, l'obbligo del giudice di dichiararla in giudizio con efficacia di giudicato.

4. Vantaggi dell'accertamento dell’usucapione in sede di mediazione e requisiti per proporre la domanda.
i) La mediazione oggi rappresenta il metodo più efficace, veloce ed economico per accertare l’usucapione di un diritto reale.
Prima di avviare un procedimento di mediazione per usucapione è necessario:
• verificare se gli aventi diritto sull’unità da usucapire sono tutti concordi nel riconoscere l’avvenuta usucapione;
• che il giorno fissato per l’incontro di mediazione tutti gli intestatari del bene da usucapire siano presenti personalmente o tramite procura speciale notarile;
• verificare, in caso di morte di uno degli intestatari, se ci sia stata o meno una successione;
• verificare l'esistenza di eventuali gravami sul bene da usucapire;
• verificare la reperibilità degli intestatari del bene da usucapire;
• l’assistenza di un avvocato;
• un notaio;
• avere i riferimenti catastali completi dell’immobile da usucapire.
ii) La mediazione ha un costo basso, certo e proporzionale al valore del bene usucapito e sicuramente di molto inferiore a quello di una causa.
iii) Il verbale di mediazione è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di € 100.000,00: l’imposta si paga per la parte eccedente i € 100.000,00 (D. Lgs 28/2010, art. 17, c. 2). 
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’esenzione dall’imposta di registro riguarda «anche l’atto redatto dal Notaio, se quest’ultimo recepisce i contenuti» del verbale di mediazione.
iv) Il D. Lgs 28/2010 (art. 20, c. 1) riconosce a chi usa la mediazione un credito d’imposta commisurato all’indennità versata, fino a € 600,00. 
v) Il D. Lgs 28/2010 (art. 20, c. 1) riconosce anche un credito d’imposta commisurato al compenso corrisposto al proprio avvocato, fino a € 600,00. 
vi) Il D. Lgs 28/2010 (art. 20, c. 3) riconosce un credito d’imposta commisurato al contributo unificato versato per il giudizio estinto a seguito della conciliazione, fino a € 518,00.
Una volta accertata l'esistenza dei requisiti richiesti dalla legge e trovato l'accordo in merito all’usucapione le parti lo firmano insieme agli avvocati, che ne attestano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico. 
Il notaio, poi, dovrà autenticare le firme per poter trascrivere l’atto ai sensi dell’art. 2643 (c. 12-bis) del Codice civile.

5. Mediazione e interruzione del termine per usucapire
Nell'affrontare questa questione sorge spontaneo chiedersi se la domanda di mediazione interrompe il termine per usucapire.
Giurisprudenza recente si è espressa sul punto. Il Tribunale di Cosenza, con la sentenza n. 839/2022 ha infatti sancito che: “l'art. 1165 c.c., estendendo all'usucapione le norme generali in tema di prescrizione (artt.2934 ss. c.c.) "in quanto applicabili" tipizza gli atti che hanno efficacia interruttiva del decorso del termine utile per la usucapione. Tra le cause d'interruzione civile previste dalla legge, e compatibili con la natura dell'usucapione, certamente si ritrova la mediazione (art. 2944 c.c.)”.
Infatti, come ritenuto dalla Suprema Corte nella sentenza a S.U. n. 17781/2013, il sesto comma dell'art. 5 del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, parifica la domanda di mediazione per la conciliazione sul diritto controverso alla "domanda giudiziale" di tutela di tale situazione soggettiva ai fini della prescrizione, stabilendo che l'istanza di mediazione, come accade per ogni domanda giudiziale ai sensi dell'art. 2943 c.c., co 1 e 2, e art. 2945 c.c., interrompe la prescrizione del diritto controverso (Cass. 2013 n. 8686 e 2012 n. 23017)".

6. Considerazioni conclusive.
In definitiva il ricorso al procedimento di mediazione oggi rende più veloce, economico e pratico l'accertamento dell'usucapione. 
In 3 mesi e con costi commisurati al valore del bene usucapito, ma in ogni caso sicuramente inferiori rispetto a quelli di una causa, le parti possono ottenere gli stessi effetti della sentenza. L'unica differenza rispetto all'usucapione dichiarata con sentenza è che si tratta di un accertamento a titolo derivativo e non originario, ma visto che – come sopra chiarito – basta che il notaio al momento dell'autentica delle firme curi anche la continuità delle trascrizioni in capo al dante causa che questa differenza diventa irrilevante.
Se si considera, poi, che la mediazione è condizione di procedibilità dell'azione d'usucapione non vi è ragione perché le parti non “approfittino” di questa procedura per ottenere l'accertamento, evitando così un doppio passaggio ed una duplicazione di costi.

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Chi è l'autore
Avv. Micaela  Sedea Mediatore Avv. Micaela Sedea
Avvocato civilista da oltre 20 anni, mi occupo prevalentemente di diritto di famiglia, successioni, divisioni e condominio. Sono paziente, meticolosa e attenta nel mio lavoro. Dedico tempo ed attenzione a tutti gli aspetti di ogni procedura, anche a quelli in apparenza meno significativi. Credo che la mediazione permetta alle parti di avere maggior spazio e considerazione rispetto a quella che hanno in causa.





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