Accordo di mediazione trascritto ex art. 2643 n. 12-bis) c.c. inidoneo a rendere opponibile all’esecuzione l’avvenuto acquisto per usucapione.

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Avv. Silvia Cremaschini

Tribunale di Roma Sez. IV- Sent. 21.06.2021

A cura del Mediatore Avv. Silvia Cremaschini da Brescia.
Letto 606 dal 24/01/2022

Commento:

La Sentenza si occupa dell’opposizione di terzo all’esecuzione (ex art. 619 c.p.c.) volta all’accertamento della sua qualità di proprietario dell’immobile soggetto a procedura esecutiva per intervenuta usucapione. In particolare l’opponente deduce di aver esercitato sul bene staggito un possesso continuativo ultraventennale uti dominus, circostanza che sarebbe comprovata dalla intervenuta stipula - con il debitore esecutato - di un atto di ricognizione di proprietà formalizzato in accordo di mediazione, accordo successivamente trascritto (si badi bene, successivamente alla trascrizione del pignoramento).
Gli opposti contestano l’ammissibilità dell’opposizione ed – in ogni caso – eccepiscono l’inopponibilità del verbale di mediazione di accertamento dell’intervenuta usucapione alla procedura esecutiva, in virtù del comb. disp. degli artt. 2643 n. 12) cc e 2644 c.c.
Il Tribunale di merito giudica l’opposizione ammissibile ma infondata, ritenendo il verbale di mediazione inopponibile ai creditori opposti sviluppando il ragionamento come di seguito riepilogato per punti:
  • l’acquisto a titolo originario, quale è l’usucapione (art. 1158 c.c.), troverebbe la sua genesi in un rapporto bilaterale o fra soggetti determinati ma verso una pluralità indifferenziata e generica di soggetti;
  • nell'acquisto per usucapione – diversamente che nell’acquisto a titolo derivativo - non sarebbe possibile distinguere il momento dell’acquisto tra le parti e dell’acquisto nei confronti dei terzi;
  • essendo l’usucapione un modo legale e non negoziale di acquisto della proprietà, sarebbero del tutto assenti i presupposti che richiedono e consentono l'operatività della trascrizione immobiliare con efficacia dichiarativa (la bilateralità nel rapporto di acquisto e la distinzione tra l'efficacia dell'acquisto inter partes e nei confronti anche dei terzi). In sostanza il Tribunale ritiene i principi in materia di trascrizione immobiliare non operare in relazione agli acquisti a titolo originario;
  • pertanto il conflitto tra colui che dichiari di aver acquistato un bene a titolo originario e colui che dichiari di essere già titolare del medesimo bene, secondo il Tribunale, dovrebbe essere risolto direttamente ed esclusivamente in base alle norme di diritto sostanziale: le norme sull’usucapione;
  • il provvedimento richiama quindi l’art. 2651 c.c.  - che prevede la trascrizione delle sentenze da cui risulti l’acquisto di un diritto per usucapione. Tale adempimento, tuttavia, secondo il Tribunale sarebbe prescritto esclusivamente a fini di pubblicità-notizia e non a fini di pubblicità dichiarativa. La pubblicità notizia della sentenza di usucapione ex art. 2651 c.c. varrebbe dunque a consentire a colui che ispeziona i registri immobiliari di conoscere l'esistenza di un acquisto a titolo originario;
  • per quanto sopra, secondo il Tribunale, l’opponibilità ai creditori dell’acquisto per usucapione del bene staggito formalizzato in un verbale di mediazione trascritto, non potrebbe essere fatta discendere dalle norme in materia di trascrizione immobiliare e nemmeno dall’art. 2651 c.c., che ha riguardo esclusivo alla «sentenza» che accerta l’acquisto per usucapione;
  • ciò posto, il Tribunale approfondisce l’art. 2643 n. 12-bis c.c.: la trascrizione dell’accordo di mediazione che accerta l’usucapione. Il Tribunale di Roma, tuttavia, esclude l’applicabilità al caso di specie anche di questa disposizione, concludendo per l’inidoneità della trascrizione dell’accordo di mediazione a rendere opponibile alla procedura esecutiva il precedente acquisto per usucapione del bene staggito.
Si rileva come, nel caso di specie, il Tribunale abbia altresì escluso la ricorrenza dei presupposti per affermare, sul piano sostanziale, l’avvenuto acquisto della proprietà per usucapione.
Sul punto, è necessario ricordare come altra parte della giurisprudenza di merito, così come quella di legittimità, tendano invece a riconoscere alla trascrizione dell’accordo in questione l’efficacia dichiarativa (cfr: Cass. 13 maggio 2021 n. 12736).

Testo integrale:

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Chi è l'autore
Avv. Silvia Cremaschini Mediatore Avv. Silvia Cremaschini
Avvocato e Trainer di PNL, credo fortemente nella risoluzione alternativa delle controversie.
Dopo la laurea ho approfondito le tematiche del diritto civile presso la Scuola di Specializzazione ed i corsi per uditore, appassionandomi anche alla programmazione neuro linguistica ed alle tecniche di negoziazione.
Vivo le aziende e le aule di Tribunale da anni ed entrambe le esperienze mi hanno portato a ritenere che la miglior alternativa possibile alle controversie sia la mediazione.
Se riti...
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