Cause condominiali: non sempre prevista la mediazione obbligatoria

Commento:
Il Tribunale di Torino, con la recente sentenza n. 4927 del 11.11.2021 – estensore Dott.ssa Di Donato, ha stabilito che l'azione ex art. 2051 cod. civ. contro il condominio non richiede l'esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, ritenendo che “l’azione proposta nei confronti del condominio nell’ambito della responsabilità da cose in custodia di cui all’art. 2051 cod. civ., non rientra tra le materie di condominio ai sensi dell’art. 5 del D. lv n. 28/2010 e pertanto non richiede il preventivo esperimento della procedura di mediazione. Si richiama sul punto il disposto di cui all’art. 71 quater disp. att. c.c. secondo cui “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”.
La sentenza trae origine da una richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni alle proprietà esclusive del condòmino causati dalla cattiva manutenzione delle parti comuni da parte del condominio. In tale sentenza, il Tribunale di Torino, ritiene che la domanda attorea possa sussumersi nella fattispecie prevista e disciplinata dall'art. 2051 cod. civ., ossia nella responsabilità da cosa in custodia, ritenendo, di conseguenza, che non sempre le cause tra condòmino e condominio debbano essere precedute dal tentativo obbligatorio di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda.
L'applicabilità della disciplina dettata dall'art. 2051 cod. civ. non può, infatti, essere messa in discussione per il solo fatto che una delle parti in causa sia il condominio. Lo stesso, quale custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le stesse non rechino pregiudizio ad alcuno e viene considerato responsabile dei danni che le parti comuni cagionano alla porzione di proprietà esclusiva di un condòmino.
Qualora si sia verificato un danno il condominio ne risponde, pertanto, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ. che dà luogo a un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale e oggettiva in quanto, per la configurazione di una forma di responsabilità in capo al condominio, è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con il bene che ha dato luogo all'evento dannoso e/o lesivo senza che rilevi la condotta del custode nonché la violazione dell'obbligo di custodire la cosa da parte dello stesso o la violazione intrinseca di obblighi manutentivi o di vigilanza. Per l'applicazione di tale norma è, pertanto, sufficiente la mera sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, ossia l'esistenza di un effettivo potere sulla cosa che ne determini la disponibilità giuridica e materiale della stessa, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. La responsabilità, in tali casi, viene esclusa soltanto dal caso fortuito che rileva solamente sotto il profilo causale dell'evento attribuibile a un fatto esterno che presenti le connotazioni dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità. 
Si determina, così, un'imprescindibile inversione dell'onere della prova in quanto sul danneggiato incombe l'onere di provare il pregiudizio subito, il nesso eziologico tra quest'ultimo (inteso anche come evento lesivo), il bene che lo ha generato e il rapporto di custodia.
Sarà invece il condominio, per andare esente da responsabilità, a dovere dimostrare l'esistenza di un fattore esterno idoneo a escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato. Il Tribunale ritiene, dunque, che le cause di danni da infiltrazioni tra condòmino danneggiato e condominio, quale custode del bene comune da cui è originato il pregiudizio economico, non rientrino tra le controversie in materia di condominio in quanto, nella fattispecie in esame, trova applicazione l'art. 2051 cod. civ. e non le disposizioni civilistiche in materia di condominio; ciò in quanto, perché si abbia una controversia condominiale, non basta che il condominio venga considerato litisconsorte necessario.
Ricorrere a un criterio meramente soggettivo, infatti, al fine di annoverare una serie di  controversie nell'ambito della cosiddetta mediazione obbligatoria avrebbe l'effetto di applicare specifiche disposizioni di legge anche quando ciò non sarebbe obbligatorio; ferma restando, ovviamente, la possibilità per le parti in causa di avviare una procedura di mediazione volontaria.