Contratto di leasing: la mediazione è obbligatoria?

Testo integrale:

Sesta sezione civile
In persona del giudice unico Dr. Michela Guantario
ha emesso la seguente nella causa iscritta al n. 26871/2016 ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2016 trattenuta in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del giorno 12.06.2019 vertente
TRA
M.I. s.p.a. già L. s.p.a. CF (...) in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in Milano Via F. Corridoni n. 1, 7 presso lo studio dell'avvocato Leonardo Bottazzi che lo rappresenta e difende per procura generale alle liti (doc. n. 1bis-1ter)
Attore
E
A.S. s.n.c. CF (...) in persona del socio amministratore S.S. che interviene anche in proprio, elettivamente domiciliato in Cagliari via Bellini n. 26 presso lo studio dell'avvocato Marcello Colamatteo che lo rappresenta e difende per delega allegata alla comparsa di costituzione
Convenuto Il presente giudizio veniva introdotto da M.I. s.p.a. (di seguito M.) affinché fosse accertato l'inadempimento contrattuale della società convenuta e dichiarato risolto il contratto di leasing n. (...) stipulato tra le parti il 30.11.2007 con condanna di A.S. s.n.c. (di seguito A.) a rilasciare l'immobile sito in S. (C.) via T., oggetto del contratto.
In particolare parte attrice deduceva di avere regolarmente dato esecuzione al contratto, provvedendo alla realizzazione del capannone industriale sul terreno acquistato contestualmente alla sottoscrizione del leasing ed alla consegna alla società utilizzatrice nel gennaio 2010. Riferiva inoltre: che era rimasto invece inadempiuto l'obbligo in capo all'utilizzatore di pagamento dei canoni e che pertanto la società ricorrente, in data 11.07.2014, aveva comunicato la risoluzione del contratto, dichiarando di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa ivi contenuta e chiedendo la restituzione dell'immobile; che la richiesta non aveva avuto riscontro.
A. costituendosi eccepiva preliminarmente l'improcedibilità della domanda in mancanza del previo tentativo obbligatorio di mediazione e l'incompetenza del Tribunale di Milano per essere competente il Tribunale di Cagliari; nel merito, sostenava di non essere inadempiente ma di essere stata piuttosto "costretta a sottostare ed accettare tutti i ritardi e le lungaggini dell'istituto di credito", al fine di potere intraprendere l'attività per la quale aveva anche richiesto un finanziamento; riferiva in particolare che: la società di leasing aveva omesso di rappresentare, al momento della stipulazione del contratto, la presenza sul terreno di un immobile abusivo, come rilevato dal comune di Sardara; che il contratto di compravendita stipulato dalla società attrice era pertanto nullo; che anche il contratto di leasing e la successiva integrazione del 16.02.2010 presentavano diversi profili di nullità in particolare con riferimento alle clausole di determinazione degli interessi.
Con il medesimo atto di costituzione interveniva in proprio S.S., rassegnando le medesime conclusioni.
In relazione a tale intervento parte convenuta eccepiva unicamente la carenza di interesse ad agire dello stesso.
L'eccezione è tuttavia infondata, considerato che il terzo interveniente, in qualità di venditore dell'immobile a M.I. s.p.a. atto notaio Ibba del 30.11.2007 risulta legittimato a proporre la domanda di nullità di tale contratto ai sensi dell'art. 40 L. n. 47 del 1985 e dell'art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001, e successive modificazioni.
La domanda è comunque infondata. La predetta disposizione, infatti, che stabilisce la nullità degli atti aventi per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, non riguarda l'atto in questione che ha ad oggetto un terreno. Inoltre nell'atto, ove si chiariva che l'acquisto del terreno avveniva allo scopo di costruire un immobile da concedersi in locazione finanziaria, il Notaio aggiungeva: "ai sensi del testo unico di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e successive modifiche ed integrazioni le parti mi consegnano il certificato di destinazione urbanistica...Le parti precisano che il Comune di Sardara ha rilasciato autorizzazione per esecuzione opere in data 26.09.2007 n. 56 per la costruzione di un fabbricato ad uso commerciale le cui opere non sono ancora iniziate.
L'atto di compravendita di cui sopra deve pertanto ritenersi valido ed efficace.
Anche le ulteriori eccezioni sollevate da A. sono infondate.
Preliminarmente si osserva che la Suprema Corte ha di recente avuto modo di chiarire come, in materia di leasing, l'esperimento della mediazione obbligatoria non sia da ritenersi condizione di procedibilità del giudizio, non rientrando il leasing tra le fattispecie previste dall'art. 5 comma 1 bis D.Lgs. n. 28 del 2010. (Cass. 15200/2018).
Deve poi ribadirsi la competenza del Tribunale di Milano a decidere la presente controversia, non potendo trovare applicazione l'art. 33 del Codice del Consumatore invocato da parte convenuta, anche volendo qualificare la stessa come micro impresa; a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 7, comma I, del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito con L. n. 27 del 24 marzo 2012 tra l'altro neppure applicabile ratione temporis al caso di specie, la microimpresa è infatti equiparabile al consumatore solo ai fini dell'applicazione della disciplina di cui alla Parte II del C.d.C., ovvero alle "Pratiche commerciali, pubblicitarie e altre comunicazioni commerciali", come espressamente previsto dall'art. 19 e non di quelle sulle clausole vessatorie.
Ne consegue l'operatività della clausola di cui all'art. 22 del contratto di leasing in oggetto, con la quale le parti convenzionalmente indicavano il Tribunale di Milano quale Giudice esclusivamente competente a conoscere le cause relative all'interpretazione ed esecuzione del contratto di leasing n. (...).
A. lamentava anche, costituendosi, l'invalidità della scrittura modificativa del contratto di leasing datata 16.02.2010 (doc 3 bis parte convenuta), in quanto sottoscritta unicamente dal Sig. S.S., contrariamente a quanto previsto dallo Statuto della società, il quale prevedeva la firma congiunta di entrambi i soci per gli atti di natura straordinaria; tale circostanza, tuttavia che per altro non trovava alcun risconto nella documentazione in atti, non sarebbe comunque opponibile alla società attrice, considerato che l'atto veniva sottoscritto dall'Utilizzatore "nella persona munita dei necessari poteri.
Ulteriori motivi di nullità del contratto di leasing sono stati individuati dalla società convenuta nella mancata indicazione nel contratto dell'ISC e del Taeg; nell'applicazione di interessi anatocistici in virtù del sistema di ammortamento alla francese; nella previsione di interessi usurari.
Si tratta di contestazioni infondate.
L'indicazione del taeg nei contratti di leasing, infatti non è prevista da alcuna disposizione normativa, se non ai sensi del D.Lgs. n. 385 del 1993 nei contratti stipulati con un consumatore.
Nessun effetto anatocistico è poi riconducibile all'utilizzo del sistema di ammortamento alla francese. Si ha infatti anatocismo, rilevante agli effetti dell'art. 1283 c.c., soltanto se gli interessi maturati sul debito in un determinato periodo si aggiungono al capitale, andando così a costituire la base di calcolo produttiva di interessi nel periodo. La previsione di un piano di rimborso con rata fissa costante (c.d. ammortamento "alla francese") non comporta invece alcuna violazione dell'art. 1283 c.c., poichè non implica capitalizzazione degli interessi, che vengono unicamente calcolati sulla quota di capitale via via decrescente, ovvero sul capita-le originario, detratto l'importo già pagato con la rata o con le rate precedenti.
L'eccezione di usurarietà dei tassi, infine è del tutto generica considerato che sia il tasso corrispettivo che il tasso di mora previsti in contratto sono inferiori al cosiddetto tasso soglia; in particolare il tasso di mora viene specificatamente indicato nella misura pari (e comunque NON superiore) proprio al tasso soglia.
A ciò si aggiunga che parte convenuta neppure provava di aver corrisposto interessi di mora e che l'usurarietà degli interessi di mora non potrebbe comunque comportare la gratuità del contratto (dovendosi aderire all' orientamento che esclude l'applicabilità della disciplina di cui all'art. 1815 c.c. agli interessi di mora (recepita anche dalla recente pronuncia della Corte di Cassazione 27442/2018): laddove infatti l'art. 1815 c.c. indica espressamente la corresponsione degli interessi come elemento costitutivo necessario, sul piano causale, del mutuo oneroso, non può che riferirsi agli interessi corrispettivi, considerato che gli interessi moratori configurano una sanzione meramente eventuale a carico del debitore, conseguente all'inadempimento.
Parte convenuta deduceva poi nullità della clausola di cui all'art. 15 del contratto per contrarietà al disposto di cui all'art. 1526 c.c. e pertanto sosteneva comunque, anche nel caso di accertata risoluzione del contratto, di avere diritto alla restituzione dei canoni versati. Deve tuttavia affermarsi, nel caso di specie, l'applicabilità, in luogo della suddetta disposizione, della disciplina pattizia di cui appunto all'art. 15 delle condizioni generali di contratto che stabilisce, nell'ipotesi di risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore, l'obbligo in capo a quest'ultimo di restituire l'immobile al concedente e corrispondergli i canoni ancora insoluti a quella data e il diritto in capo alla la società di leasing di richiedere il risarcimento del danno, predeterminato in misura corrispondente ai canoni periodici non ancora maturati ed al prezzo pattuito per l'esercizio del diritto di acquisto attualizzati, detratto quanto ricavato a seguito della vendita del bene o diversa ricollocazione dell'immobile.
Sul punto si osserva che l'applicazione analogica dell'art. 1526 c.c., relativo alla vendita con riserva della proprietà, al leasing traslativo risponde, come chiarito in più occasioni dalla Suprema Corte, "all'esigenza di correggere e ripristinare l'equilibrio sinallagmatico - alterato, nelle convenzioni demandate all'autonomia negoziale delle parti, dall'ingiustificato favore per il concedente al quale verrebbe spesso pattiziamente consentito di ricavare, dall'inadempimento della controparte, più di quanto egli avrebbe titolo di ottenere dal regolare adempimento del contratto... "(Cass. 19532/2015).
Laddove pertanto tale esigenza sia già stata superata dalla previsione pattizia complessivamente valutata, non si rende necessario, né pertanto si giustifica, il ricorso all'art. 1526 c.c., in sostituzione dell'autonoma determinazione delle parti.
Ebbene nel caso di specie il riequilibrio dell'assetto contrattuale può dirsi ristabilito mediante la previsione della clausola di cui sopra, che stabilisce l'accredito a favore dell'utilizzatore dell'importo ricavato dal concedente dalla vendita del bene, (trattasi del c.d. patto marciano, il cui effetto "salvifico" è stato più volte affermato dalla Corte di Cassazione, si veda ad es. Cass. 1625/2015); tale clausola, infatti, da un lato, garantisce al concedente di venirsi a trovare, a seguito dell'inadempimento dell'utilizzatore, nella medesima situazione in cui si sarebbe trovato nell'ipotesi di sviluppo fisiologico del rapporto contrattuale, dall'altro esclude in radice il rischio di un ingiustificato arricchimento da parte della società di leasing.
A ciò si aggiunga che previsioni contrattuali siffatte appaiono del tutto conformi allo stesso art. 1526 c.c. secondo comma, il quale prevede la possibilità di stabilire contrattualmente l'irripetibilità dei canoni versati al concedente in esito alla risoluzione del contratto, con patto avente natura di clausola penale (sul punto Cass. 15202/2018), salvo il potere del Giudice di ridurre l'importo stabilito purché la parte obbligata al pagamento abbia correttamente allegato e provato i fatti dai quali risulti l'eccessività della penale stessa; tali elementi non sono stati forniti da parte convenuta nel presente giudizio dove, d'altro canto, la società attrice si è limitata a richiedere la sola restituzione dell'immobile concesso in leasing.
Le conclusioni di cui sopra hanno inoltre infine trovato conferma nell'art. 1, commi 136-139, della L. 4 agosto 2017, n. 124 che, disciplinando le locazioni finanziarie, indicate come comprensive dei leasing immobiliari (comma 137), stabilisce disposizione analoga alla disciplina contrattuale di cui sopra: deve infatti ritenersi, alla luce delle più recenti sentenze sul punto della Suprema Corte, che, sebbene la nuova normativa non possa trovare diretta applicazione in relazione ai contratti conclusi e risolti in data anteriore alla sua entrata in vigore, i principi ispiratori della novella abbiano una portata generale ai fini dell'interpretazione sistematica anche dei contratti di leasing pregressi (da ultimo Cass. 18543/ 2019).
La domanda di parte attrice è invece fondata, considerato che parte convenuta non ha allegato prima ancora che provato l'avvenuto pagamento dei canoni alle scadenze, come rappresentato da M. con la comunicazione di risoluzione del 11.07.2014.
Sul punto risultano del tutto inconferenti e pertanto non idonee a giustificare l'inadempimento dell'Utilizzatore le problematiche rappresentate da A. relative alla concessione edilizia sul terreno oggetto di leasing, considerato che al momento della sottoscrizione del leasing (30.11.2007) la concessione era stata rinnovata (in data 28.09.2007) per quanto riferito dalla stessa società convenuta la quale, per altro, individuava e sceglieva di propria iniziativa il terreno (si veda quanto dichiarato nel verbale di consegna doc 5 parte convenuta).
Accertata pertanto l'avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto per cui è causa ex art. 1456 C.C. in forza della clausola risolutiva prevista dall'art. 14 del contratto, legittimamente invocata da M. con la comunicazione di cui sopra e nel ricorso introduttivo del presente giudizio, A. deve essere condannata alla restituzione dell'immobile sito in S., via T., detenuto sine titulo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in base al D.M. n. 55 del 2014 e successive modificazioni. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
in accoglimento delle domande svolte da parte attrice dichiara intervenuta la risoluzione del contratto di leasing n. 873278 e condanna A.S. s.n.c. a rilasciare immediatamente a M.I. s.p.a. già L. s.p.a. l'immobile sito in S., via T., e precisamente: "- terreno ricadente per mq. 660 in zona B e per mq. 2003 in zona H1 in S., nella Via T., distinto in catasto al foglio (...) (venticinque), coi mappali: - (...) (duemilaseicento), di ettari 0.04.63 (zero zero quattro e sessantatre), R.D. 2,87 R.A. 1,08; - 2.601 (duemilaseicentouno), di ettari 0.220.00 (zero ventidue e zero zero), R.D. 13,63 R.A. 5,11", nonché l'edificio realizzato sul suddetto bene immobile e così descritto: "struttura ubicata nella via T. a S. (V.), nelle particelle censite al catasto Terreni del comune di S. al foglio (...) mappale (...) e al N.C.T.U. del comune di S. al Foglio (...), mappale (...);
rigetta le domanda avanzate da parte convenuta; condanna A.S. s.n.c. a rifondere a parte attrice le spese di lite che liquida in Euro 13430,00 per compenso professionale (valori medi sullo scaglione di riferimento), Euro 406,50 per spese oltre i.v.a., c.p.a. e rimb forf. da corrispondersi in favore dell'avvocato Bottazzi, dichiaratosi antistatario
Così deciso in Milano, il 12 novembre 2019.
Depositata in Cancelleria il 13 novembre 2019.