L’amministratore di condominio in mediazione: l’obbligo dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale tra presente e futuro

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Avv. Davide Bozzoli

Tribunale Venezia, Giudice Estensore Dr.ssa Paolini, Sentenza n. 1416 del 07/07/2021

A cura del Mediatore Avv. Davide Bozzoli da Bologna.
Letto 181 dal 20/12/2021

Commento:
L’amministratore di condominio è il soggetto destinatario del procedimento di mediazione instaurato  nei confronti del condominio. Egli quando riceve la comunicazione di un procedimento di mediazione deve convocare l’assemblea condominiale al fine di valutare e decidere la posizione da assumere nell’interesse del condominio. Egli non può decidere autonomamente di presentarsi o meno in mediazione ma deve essere autorizzato dall’assemblea condominiale ai sensi dell’art. 71 disp. di attuazione del codice civile; nel caso in cui non riesca ad avere l’autorizzazione in tempo utile per il primo incontro di mediazione, potrà chiedere un rinvio dello stesso al fine di ottenerla.
Questo l’iter consuetudinario a cui ci ha abituato l’attuale normativa che annovera la materia condominiale tra quelle per le quali la mediazione è condizione di procedibilità ex art. 8 D.lgs 28/2010.
Tale principio è stato ribadito anche da una recente sentenza del Tribunale di Venezia: in particolare l’amministratore di condominio può validamente partecipare solo con l’autorizzazione dell’assemblea condominiale; in caso contrario, egli ha l’obbligo di chiedere un rinvio della data di incontro all’organismo di mediazione per consentirgli di dotarsene.
La vertenza della quale si occupa il Tribunale di Venezia trae origine da un giudizio avente ad oggetto l’impugnazione di una delibera condominiale della quale veniva chiesta la declaratoria di nullità/annullabilità a causa dell’invio della convocazione oltre i termini previsti per legge.
Se da un lato, la questione giuridica si risolveva con l’adozione da parte del condominio di una nuova delibera assembleare che sostituiva la precedente con conseguente cessazione della materia del contendere, dall’altro rimaneva aperta la questione processuale relativa alla mancata partecipazione del condominio in mediazione ed alla conseguente regolamentazione delle spese di lite: a tal proposito il condominio, che non si era in alcun modo attivato per chiedere un rinvio dell’incontro di mediazione, cercava di difendersi sollevando un’eccezione di irregolarità della procedura di mediazione consistita, a suo dire, nel fatto che l’organismo di mediazione non aveva concesso un rinvio per consentire all’amministratore di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea di partecipare alla mediazione in palese violazione della normativa. 
 
Il Tribunale di Venezia richiamando l'art. 71 quater, commi 3 e 4, disp att. c.c. (secondo i quali " al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1135, secondo comma, del codice" e "Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone...idonea proroga della prima comparizione") è giunto ad affermare che “la proroga deve essere richiesta su istanza del condominio” e non concessa in automatico dall’organismo di mediazione.
 
Le conseguenze della mancata partecipazione dell’amministratore di condominio alla mediazione sono estremamente gravi: infatti il Tribunale di Venezia ha condannato il condominio ex art. 8 co. 4 bis D.Lgs. n. 28 del 2010 al pagamento in favore dell'Erario di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.
 
Se questo rappresenta il presente, il futuro dell’amministratore di condominio in mediazione appare più roseo alla luce dei principi espressi nella recente legge delega approvata in materia di riforma del processo civile e di revisione delle procedure ADR (Legge 206 del 26.11.2021) secondo cui alla lett. H l'amministratore del condominio e' legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi, e prevedere che l'accordo di conciliazione riportato nel verbale o la proposta del mediatore sono sottoposti all'approvazione dell'assemblea condominiale che delibera con le maggioranze previste dall'articolo 1136 del codice civile e che, in caso di mancata approvazione, la conciliazione si intende non conclusa o la proposta del mediatore non approvata.
 
Anche se occorrerà attendere di vedere come tale principio verrà formalizzato nei decreti attuativi, sicuramente tale legge ha colto nel segno indicando i principi per superare le criticità emerse nella prassi ed agevolare così il ruolo dell’amministratore del condominio in mediazione.

Testo integrale:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
 
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Giulia Paolini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N. __________ R.G. promossa da:
(...) (c.f. (...) rappresentato e difeso dall'avv. (...) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in  (...) giusta procura allegata in atti
attore
contro
CONDOMINIO (…) (c.f. (…) in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’avv. (…) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in (…) , giusta procura allegata in atti;
convenuto
Oggetto: impugnazione delibera condominiale;
 
Svolgimento del processo - Motivi della decisione
 
Con atto di citazione notificato via pec il 17/10/2019, il signor (...) proprietario di unità immobiliare facente parte del Condominio (...) sito in ..., (...) n. (...) ha convenuto in giudizio quest'ultimo per ottenere l'annullamento/nullità della delibera assembleare adottata, in seconda convocazione, il giorno 14/7/2019 (doc. 4, attoreo), lamentandone l'illegittimità nella sua globalità e, in particolare, deducendo preliminarmente la ritardata notifica dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, ricevuto solamente il 9/7/2019 (doc. 2, attoreo) e, in via subordinata, la palese illegittimità di quanto statuito al punto 8) dell'O.d.g. avente ad oggetto la "Gestione utilizzo scoperto condominiale da parte del (...)
Il Condominio "(...)", costituitosi tempestivamente con comparsa di costituzione e risposta depositata l'11/3/2020, ha chiesto in via preliminare il rinnovo della procedura di mediazione e, nel merito, un differimento della causa al fine di consentire all'Assemblea dei condomini la proposta di revoca/annullamento della delibera oggetto di impugnativa, con conseguente declaratoria della cessata materia del contendere.
Espletata con esito negativo la procedura di mediazione (v. docc. 5- 7, attoreo), alla prima udienza, su istanza del patrocinio di parte convenuta, veniva così disposto rinvio della causa ai fini sopraindicati, rimettendosi parte attrice al volere del giudice.
Alla successiva udienza del 28/1/2021, il patrocinio del Condominio convenuto ha depositato copia cartacea del verbale di assemblea condominiale svoltasi il 17.10.2020, rappresentando l'intervenuto annullamento della delibera oggetto di impugnativa e chiedendo, pertanto, la declaratoria di cessazione della materia del contendere.
Parte attrice confermava predetta circostanza, insistendo purtuttavia per la refusione delle spese di lite.
La causa, così istruita in via esclusivamente documentale, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 28/01/2021, previa concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e le memorie di replica.
Orbene, come si è poc'anzi detto, il condominio convenuto ha rappresentato che la delibera impugnata è stata sostituita da altra delibera alla successiva assemblea del 17/10/2020 (doc. n. 9 fascic. parte convenuta). Sul punto non è stata formulata contestazione.
Osserva il giudicante che la delibera adottata all'assemblea da ultimo citata risulta prodotta in giudizio: in applicazione analogica dell'art. 2377 c.c., in ragione dell'identità di ratio, va pertanto dichiarata cessata la materia del contendere, trattandosi di delibera adottata in conformità alla legge.
Ai fini della regolamentazione delle spese di lite, deve pertanto farsi ricorso al criterio della c.d. "soccombenza virtuale".
La prima doglianza di parte attrice è fondata.
L'attore lamenta l'illegittimità della delibera impugnata, assumendo, in primo luogo, la ritardata notifica dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, ricevuto solamente il 9/7/2019 (doc. 2, attoreo).
Deve osservarsi al riguardo che l'art. 1136, comma 6, c.c. prevede che "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati" e l'art. 66 comma 3, disp. att. c.c., stabilisce che "l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione" e che "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione la deliberazione assembleare è annullabile".
Secondo la costante giurisprudenza, "ciò significa che l'avviso di convocazione deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, con la conseguenza che la mancata conoscenza, da parte dell'avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell' art. 1137 c.c., come confermato dal nuovo testo dell' art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220" (così, Tribunale Lucca, 06/09/2019, n. 1216).
Peraltro, anche il Regolamento del Condominio convenuto, all'art. 15, comma 2, prescrive espressamente che "L'assemblea è convocata a cura dell'amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata a mezzo posta o raccomandata a mano almeno 5 giorni prima della data fissata, insieme con copia del rendiconto del bilancio preventivo e del riparto spese" (v. doc. 8, attoreo).
Fatte queste necessarie premesse, è pacifico oltre che attestato per tabulas che l'attore abbia ricevuto la raccomandata contenente l'avviso per la convocazione dell'assemblea indetta per i giorni del 13 luglio 2019 (prima convocazione) e 14 luglio 2019 (seconda convocazione), solo in data 9 luglio 2019 (cfr. doc. 2 - 3 attorei) e, dunque, oltre il termine dei 5 giorni previsti per legge, il che non gli ha consentito di prendere parte all'assemblea condominiale tenutasi in seconda convocazione il 14/7/2019.
Il carattere assorbente della prima doglianza esime dalla disamina delle ulteriori censure mosse alla delibera oggetto impugnativa.
Va poi disattesa l'eccezione di irregolarità della procedura di mediazione sollevata dal Condominio convenuto.
Quest'ultimo lamenta che la mancata partecipazione alla procedura deflativa sarebbe sostanzialmente ascrivibile all'Organismo (...) srl, il quale non avrebbe rispettato la disciplina legislativa vigente in materia come posta dall'art. 8 D.Lgs. n. 28 del 2010 ed art. 71 quater disp. att. c.c.
Orbene, se è vero che, ai sensi dell'art. 71 quater, commi 3 e 4, disp att. c.c. "Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1135, secondo comma, del codice" e che "Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone...idonea proroga della prima comparizione", è altrettanto vero che la predetta proroga deve essere richiesta "su istanza del condominio". Nel caso di specie, dalla documentazione allegata dal patrocinio del Condominio convenuto (v. docc. 2 - 4, comparsa), si evince che l'Organismo di mediazione di cui in parola, con nota del 5/9/2019, invitava il convenuto ad aderire alla procedura e che, a fronte della risposta dell'amministrazione condominiale, " pregava " l'Amministratore di voler convocare l'assemblea " nei tempi d'urgenza " (vds. doc. 3 ctp.) e di voler fornire "nel più breve tempo possibile, vostra risposta".
A predetta richiesta formulata dall'Organismo seguiva la totale inerzia del Condominio convenuto: tant'è che si provvedeva a fissare il primo incontro alla presenza delle parti a distanza di oltre un mese dalla missiva, per il giorno 16.10.2019.
È dunque evincibile, dall'inciso "su istanza del condominio" di cui al disposto normativo summenzionato, come ricada in capo al Condominio l'onere di attivarsi per ottenere la proroga.
Nel caso di specie, quest'ultimo non ha fatto più pervenire alcuna risposta all'Organismo di mediazione, né tantomeno alcuna nota giustificativa.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita.
Il giudizio sulla c.d. soccombenza virtuale si risolve, pertanto, in una totale soccombenza del Condominio convenuto, tale da comportare la sua condanna al pagamento delle spese di lite che vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri minimi del D.M. n. 55 del 2014 come aggiornato dal D.M. n. 37 del 2018 (valore indeterminabile - complessità bassa), tenuto conto della natura documentale della causa, del mancato espletamento di attività istruttoria e della trattazione di questioni di mero diritto che non hanno comportato il dispiegamento di particolare attività defensionale.
Il convenuto va altresì condannato - ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 - al versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, stante l'ingiustificata mancata partecipazione al procedimento di mediazione cui era stato regolarmente invitato (cfr. verbale di mediazione, docc. 5- 7, attoreo).
P.Q.M.
definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) dichiara cessata la materia del contendere;
b) condanna altresì il convenuto a rimborsare all'attore le spese di lite, che si liquidano in Euro 2.768,00 per compensi di avvocato, Euro 555,55 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge,
c) condanna altresì il convenuto - ex art. 8 co. 4 bis D.Lgs. n. 28 del 2010 - al pagamento in favore dell'Erario di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.
 
Così deciso in Venezia, il 28 giugno 2021.
 
Il Giudice Dr.ssa Giulia Paolini
 
Depositata in Cancelleria il 7 luglio 2021.
 

aa
Chi è l'autore
Avv. Davide Bozzoli Mediatore Avv. Davide Bozzoli
Sono un avvocato che mi occupo di mediazione sin dal 2010. Nel corso della mia esperienza ho avuto modo di affrontare questioni in materia di diritti reali, condominio, locazione, divisione ereditaria, diritto bancario e responsabilità civile. Se mi chiedete perché lo faccio? … difficile dirlo in poche parole ma sicuramente per passione in un istituto che offre a tutti la possibilità di risolvere i problemi prima che questi arrivino al cospetto di un Giudice. Quando si parla di mediazione, mi pi...
continua





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