La domanda di accertamento dell'occupazione senza titolo di un immobile non rientra tra le materie sottoposte a mediazione obbligatoria.

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Avv. Martina Pontoni

: Tribunale di Milano, 03.10.2023, sentenza n. 7549, Giudice Estensore Francesca Savignano

A cura del Mediatore Avv. Martina Pontoni da Torino.
Letto 337 dal 23/06/2024

Commento:

Il caso in esame riguarda la richiesta, ex art. 447 bis c.p.c., di rilascio di un immobile occupato senza titolo., nella quale la resistente ha eccepito l’improcedibilità della domanda per omesso esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.

In merito il Tribunale ha così statuito:
  • La normativa prevede l’esperimento obbligatorio del procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità relativamente alle domande giudiziale in materia di locazione e comodato;
  • La domanda viene qualificata facendo riferimento al petitum ed alla causa petendi allegati da chi agisce in giudizio;
  • nel caso in esame, parte ricorrente ha chiesto la condanna al rilascio dell'immobile di sua proprietà allegando la mancanza di un titolo contrattuale;
  • la convenuta ha eccepito l'esistenza di un rapporto assimilabile a quello di locazione ovvero, in subordine, di comodato e ha chiesto il rigetto delle domande avverse, senza formulare alcuna domanda riconvenzionale;
  • pertanto, la controversia ha ad oggetto l'accertamento dell'occupazione senza titolo dell'immobile, non essendo stata formulata alcuna domanda giudiziale di accertamento dell'esistenza di un rapporto di locazione o comodato;
  • la domanda attorea non è soggetta al previo esperimento obbligatorio della mediazione;
  • pertanto, è pienamente procedibile senza la preventiva mediazione. *

Testo integrale:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
 
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Savignano ha pronunciato ex art. 281 quinquies c.p.c. la seguente

SENTENZA
 
nella causa civile di primo Grado iscritta al n. r.g. 9184/2023 promossa da:
SOCIET COOPERATIVA -ATTRICE

contro
 
M.XX ANTONIETTA - PARTE CONVENUTA.

Conclusioni: "Nel merito ed in via principale: ------IN VIA ISTRUTTORIA - ----"

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
 
1. Con ricorso ex art. 447 bis cpc la S.X E.X Dipendenti A.XX ha chiesto di accertare che A.XXXXXXXX M.XXXX occupa senza titolo l'appartamento di sua proprietà, sito in Milano, via P. n. XXXX, contrassegnato dal n. XXX, al terzo piano della Scala 5, e la cantina pertinenziale n. XXX, nonché di condannare la resistente al rilascio immediato dei predetti beni. La società ricorrente ha esposto che, in attuazione dello scopo mutualistico di soddisfare i bisogni abitativi dei propri soci, nel 1996 ha assegnato al padre della resistente, A.X M.XX, gli immobili in questione e che, a seguito del decesso di costui, avvenuto nel 2022, ne ha chiesto la restituzione alla figlia, che non ha i requisiti per l'ammissione a socia d.X, in quanto non dipendente dell'Azienda di T.X M.X o di società ad essa collegate e controllate e priva dei requisiti anagrafici e , segnatamente di quelli relativi all'età. Tuttavia A.XXX, alla quale la C.Xaveva pure concesso una proroga del Termine di rilascio fino al 31 dicembre 2022, non aveva provveduto alla restituzione dell'alloggio. Ha dedotto di avere la necessità di rientrarne nella disponibilità per offrirlo ai soci in lista di attesa. Ha chiesto, altresì, di condannare la resistente al pagamento dei ratei mensili, nell'importo da precisarsi in corso di causa, maturati dal 1 gennaio 2023 e maturandi fino all'effettivo rilascio, a titolo di indennità di occupazione.
Radicatosi il contraddittorio, la resistente M.XX ha eccepito, in rito, l'improcedibilità delle domande per omesso previo esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, avendo la controversia ad oggetto "un rapporto contrattuale sussumibile nella locazione o nel comodato". Ha pure dedotto la nullità del ricorso per indeterminatezza della domanda di condanna al pagamento, non essendo stato indicato l'ammontare dell'indennità mensile di occupazione, ciò che, a suo dire, non consentirebbe di individuare esattamente la pretesa della Società ricorrente, con conseguente lesione del suo diritto di difesa. Ha allegato che ella sta regolarmente corrispondendo "le mensilità dovute". Nel merito, ha invocato l'art. 6 della L. n. 392/1978 per sostenere di essere subentrata ex lege al padre nell'assegnazione dell'alloggio, in quanto familiare con lui convivente sin dal 1996, sebbene formalmente residente altrove (via Xn. Il, Milano). In subordine, ha richiamato la disciplina codicistica prevista in materia di comodato immobiliare, sul presupposto che la C.X resistente aveva deciso "non solo di desistere dall'intraprendere celermente iniziative volte al rilascio dell'immobile, ma anzi ... concesso alla Sig.ra M.X di occupare l'unità immobiliare sino al 31 dicembre 2022".
Ha concluso per il rigetto delle domande. Il giudice non ha assegnato il chiesto termine per la presentazione della domanda di mediazione obbligatoria, sul presupposto che il rapporto dedotto in lite non è qualificabile come locazione (né comodato), perché la domanda proposta è di accertamento dell'occupazione senza titolo e perché l'originario contratto, instaurato col padre della resistente, rientrava nell'ambito dei rapporti mutualistici con la società ricorrente. Ha disposto il mutamento del rito nelle forme ordinarie e non ha ammesso i mezzi istruttori articolati dalle parti. Fatte precisare le conclusioni, all'esito della discussione ha disposto lo scambio delle sole comparse conclusionali entro trenta giorni, ai sensi dell'art. 281 quinquies cpc, e, all'esito, decide la causa.
2. L'art. 5 del d. l.XX n. 28/2010 prevede obbligatoriamente il previo esperimento della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità delle domande giudiziali in materia (tra l'altro) di locazione e comodato. La qualificazione della domanda viene operata sulla scorta del petitum e della causa petendi allegati da chi agisce in giudizio, e certo non sulla base delle contestazioni ed eccezioni formulate da chi è convenuto in giudizio. Nel caso in esame, la S.Xha chiesto la condanna della signora M.XXXX al rilascio dell'immobile di sua proprietà allegando la mancanza di un titolo contrattuale; la convenuta si è limitata ad eccepire l'esistenza di un rapporto assimilabile a quello di locazione (e, in subordine, di comodato) ed a chiedere il rigetto delle domande avverse, senza formularne alcuna in via riconvenzionale. E', quindi, indubbio che la controversia ha ad oggetto l'accertamento dell'occupazione senza titolo dell'immobile e che nessuna domanda giudiziale di accertamento dell'esistenza di un rapporto di locazione o comodato è stata formulata; conseguentemente, essa non è soggetta al previo esperimento obbligatorio della mediazione.
3. Non avendo l'attrice insistito, nelle conclusioni, per l'accoglimento della domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione, è superflua la disamina dell'eccezione di nullità dell'atto introduttivo, per indeterminatezza del quantum chiesto in pagamento.
4. Nel merito, le eccezioni sollevate dalla convenuta sono infondate. L'assegnazione in godimento ai soci di immobili di proprietà della società cooperativa non è qualificabile come locazione giacché rientra nell'ambito dei rapporti mutualistici tra la società cooperativa e realizza lo scopo, senza fini di lucro, di assicurare una soluzione abitativa ai propri soci, a condizioni economiche generalmente più favorevoli rispetto a quelle di mercato. Il regime giuridico dei rapporti mutualistici di assegnazione è stabilito dallo Statuto, che ne disciplina i vari aspetti autonomamente, non soggiacendo alla normativa, codicistica e speciale, dettata in materia di locazioni. Ed infatti, diversamente da quanto previsto dalla legge per le locazioni di immobili urbani, gli alloggi delle società cooperative sono destinati esclusivamente ai propri soci e lo Statuto stabilisce i requisiti per l'ammissione dei richiedenti nella società e per la presentazione della domanda di assegnazione degli alloggi, come pure i criteri di assegnazione di questi ultimi. Generalmente la durata dell'assegnazione è a tempo indeterminato (finché perdura la qualità di socio dell'assegnatario) e per la successione nel rapporto, in caso di morte del SOCIO, si applicano norme speciali. Infine, come si è sopra anticipato, la misura del canone è inferiore a quella di mercato. Nel caso in esame, S.XX Dipendenti A.X ha ad oggetto, in via principale, "la costruzione, l'acquisto ed il recupero di immobili da assegnare in godimento, o con altre forme contrattuali che non ne trasferiscano la proprietà, ai propri soci dietro pagamento di un corrispettivo" (art. 2 dello Statuto: doc. 1 dell'attrice) e , per scopo mutualistico, senza fine di lucro, "il soddisfacimento dei bisogni di abitazione espressi dai propri soci da realizzarsi anche attraverso la massima valorizzazione delle risorse e del tempo che gli stessi soci possono rendere disponibili alla C.XX" (art. 3 dello Statuto). In sostanza, essa si prefigge l'obiettivo di fornire, in proprietà o in godimento, alloggi ai propri soci, dipendenti di A.XXXX, ad un costo agevolato rispetto ai normali canoni di locazione per alloggi equivalenti. Inoltre, l'art. 38 comma 3 dello Statuto prevede espressamente che "La concessione in godimento degli appartamenti avverrà nei modi, termini e condizioni previsti dal presente Statuto, dall'apposito Regolamento e dalle decisione regolarmente assunte dagli O.X Sociali in deroga a qualsiasi norma riguardante le locazioni". Per quanto in questa sede interessa, in caso di decesso del SOCIO l'art. 38 citato, al punto 5, richiama l'art. 13, che così recita: "1. Al socio deceduto assegnatario in godimento di un'abitazione di proprietà d., possono sostituirsi dietro richiesta, nella qualità di socio e di assegnatario, il coniuge convivente, i figli conviventi sino al compimento del trentesimo anno di età, ed inoltre i figli o altri conviventi alla data del decesso, purché in possesso dei requisiti per l'ammissione a socio d.X
Il subentro del figlio nel rapporto è, pertanto consentito, solo in presenza dei seguenti requisiti: convivenza alla data del decesso del SOCIO ed inoltre età massima di trent'anni o, alternativamente, possesso dei requisiti per l'ammissione a socio d.X ossia essere lavoratore dipendente di A.X o di società ad essa collegata."
La signora M.X, in disparte il fatto che risiedeva anagraficamente altrove al momento del decesso (doc. xx), all'epoca dei fatti aveva 47 anni (doc. 3. dell'attrice) e nemmeno ha allegato, oltre che dimostrato, di essere dipendente di A.X o di società ad essa collegata è indubbio che ella non possiede i requisiti previsti dallo Statuo per la successione nell'assegnazione dell'alloggio per cui è causa e che non ha titolo per conservarne il godimento.
Tanto meno è configurabile un rapporto di comodato, che si caratterizza per la gratuità, giacché è incontroversa la onerosità dell’assegnazione, tanto vero che la convenuta ha continuato e continua tuttora, senza contestazione alcuna, a versare per il godimento dell'immobile il medesimo importo mensile che il padre corrispondeva. In definitiva, le domande meritano accoglimento e la signora M.X deve essere condannata al rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, in favore della società attrice. Tenuto conto della destinazione abitativa e del tempo trascorso dalla cessazione del rapporto, il termine per l'esecuzione viene fissato entro il 28 ottobre 2023. Le spese di lite seguono la soccombenza e, considerati la natura della controversia e l'attività difensiva svolta (redazione di atto introduttivo e comparsa conclusionale e comparizione in due udienze), vengono liquidate come da dispositivo nel valore medio dello scaglione dichiarato dall'attrice nell'atto introduttivo (5.100 €) , esclusa la fase istruttoria, stante la natura documentale della causa.

P.Q.M.
 
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accertata l'occupazione senza titolo, condanna M.X al rilascio, in favore della S.X Dipendenti A.X dell'immobile sito in Milano, alla via P.X n. xxx, terzo piano della Scala 5, contrassegnato dal n. 15, e della cantina pertinenziale n. 100;
2) fissa, per l'esecuzione, la data del 28 ottobre 2023;
3) condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 159,18 per esborsi ed € 1.701,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, i.v.a. e c.p.a. se dovute. 
Milano, 28 settembre 2023
Il Giudice Francesca Savignano
 

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Chi è l'autore
Avv. Martina Pontoni Mediatore Avv. Martina Pontoni
Sono avvocato civilista, iscritta all'Albo di Torino dal 2005. Dal 2015 sono iscritta anche alla lista dei difensori ammessi al Gratuito Patrocinio. Della mediazione mi affascina la possibilità che da due posizioni distanti, alle volte opposte, si arrivi ad una area di "comunicazione" in cui tentare di costruire, insieme, un accordo, arrivando ad un punto comune. Per questo motivo mi sono avvicinata a questo mondo e ho deciso di diventare mediatrice.
Le materie di cui mi occupo di più sono il d...
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