Le dichiarazioni ed informazioni che vengono rese nel procedimento di mediazione non sono soggette all’obbligo di riservatezza ed inutilizzabilità ed all’obbligo del segreto professionale quando sono estranee all’oggetto del giudizio.

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Prof. Avv. Peter Lewis Geti

Tribunale di Verona – Giudice Estensore Dott. Carlo Favaro - sentenza n. 256 del 26.01.2021.

A cura del Mediatore Prof. Avv. Peter Lewis Geti da Pisa.
Letto 79 dal 15/11/2022

Commento:

Il caso di specie riguarda una vertenza in materia locatizia.
Parte ricorrente riferiva di essere divenuto, a seguito di cessione di usufrutto) usufruttuario dell’immobile occupato dalla controparte senza titolo e senza la corresponsione di alcun canone di locazione; pertanto, chiedeva la risoluzione del contratto stipulato con il precedente usufruttuario, lo sgombero dell’immobile, la condanna di controparte al pagamento dei canoni di locazione e la condanna ex art. 96 c.p.c. per comportamento contrario ai doveri di correttezza, diligenza e buona fede ed ex art. 8, comma 4 bis, D. Lgs. 28/1010 per aver fatto fallire la mediazione.
Parte resistente contestava tutto quanto dedotto da controparte, chiedeva il rigetto delle domande avversarie e rilevava che era pendente un altro giudizio nel quale era stata richiesta la revoca della vendita dell’usufrutto.
In merito, il Tribunale ha così statuito:
  1. parte ricorrente è divenuta usufruttuaria dell’immobile e lo ha ritenuto occupato sine titulo;
  2. nel procedimento di mediazione la conduttrice ometteva di comunicare la propria condizione ed, infatti, non informava né riferiva nulla circa il contratto di locazione in essere con il precedente usufruttuario dell’immobile e, quindi, circa l’asserita occupazione senza titolo;
  3. l’omessa comunicazione dello stato di conduttrice e di non occupante senza titolo in sede di mediazione non è stata contestata in giudizio;
  4. le dichiarazioni e le informazioni estranee all’oggetto del procedimento di mediazione non sono soggette al dovere di riservatezza ed inutilizzabilità e del segreto professionale ex artt.. 9 e 10 D. Lgs. 28/1010 e, quindi, possono essere utilizzate in causa;
  5. inoltre, risulta inconferente la difformità del procedimento (occupazione senza titolo e non locazione);
  6. Parte conduttrice non è esente da colpa poiché era consapevole della cessione dell’usufrutto quanto meno dall’avvio della mediazione per l’occupazione senza titolo e, pertanto, la domanda di parte ricorrente merita accoglimento. *

Testo integrale:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA

 
III sezione civile
Il G.O.T. Carlo Favaro ha pronunciato la seguente

SENTENZA

OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo nella causa civile 6669\2020 promossa con ricorso 10/09/2020 DA 
RICORRENTE
CONTRO V.XXXXX A.XXXX CONVENUTA

CONCLUSIONI PARTE RICORRENTE: In via principale: - pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione originariamente stipulato il 26.03.2018 tra V.XXXXX A.XXXX e H.XXXXXX s.r.l. cui è subentrato S.XXXX G.XXXXX in seguito alla cessione d'usufrutto perfezionata col rogito 05.06.2018 n. Rep. Notaio M.XXXXXXXX di Verona, per grave inadempimento della conduttrice e per l'effetto ordinarsi a quest'ultima di procedere all'immediato rilascio dell'immobile de quo in favore dell'usufruttuario istante S.XXXX G.XXXXX, libero e sgombero da persone e cose anche interposte; - condannarsi la conduttrice V.XXXXX A.XXXX al pagamento dei canoni scaduti da giungo 2018 a febbraio 2020 e da agosto 2020 a ottobre 2020 per complessivi € 7.200,00, nonché dei canoni a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo e al 50% delle annualità dell'imposta di registro dal 2018 all'anno di effettivo rilascio; - condannarsi la resistente V.XXXXX A.XXXX al risarcimento danni per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. e per grave responsabilità ex art.8 comma 4 bis del D. Lgs. 04.03.2010 n.28, rispettivamente per comportamento contrario ai doveri di correttezza, diligenza e buona fede e per aver fatto fallire la mediazione n. 41/2019 ShareCom avviata nei confronti della stessa, indennizzi da quantificarsi nella misura che verrà stabilita dall'Ill. mo Giudicante.

PARTE RESISTENTE: In via preliminare di Rito: Sospendersi ex art. 295 c.p.c. il presente procedimento sino alla definizione della causa n. 2811/2020 R.G. Tribunale di Verona - G.U. dott.ssa Dal Martello, procedimento nel quale la H.XXXXXX S.r.l. ha chiesto la revoca della vendita dell'usufrutto perfezionato tra la sig.ra C.X e l'avv. S.XXXX. Nel merito: In via preliminare di merito: Dichiararsi la procedura di sfratto per morosità improcedibile per violazione dei termini di cui all'art. 5 della L. n. 392/1978. In via principale: Respingersi la domanda di sfratto per morosità così come promossa. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di avvocato oltre spese generali (15%), IVA e CPA come per legge.

FATTO E DIRITTO
Trattasi di contratto di locazione ad uso abitativo 26.03.2018 relativo ad immobile sito in V.XXXXX VR XXXXXXXXXXXXXXX.
Lamenta il ricorrente, usufruttuario dal 06.05.2018 (cessione di usufrutto avanti il dott. G.XXXXXXX M.XXXXXXXX Notaio in  Verona), il mancato pagamento dei canoni da giugno 2018.
Parte convenuta contesta la sussistenza della morosità avendo regolarmente versato il canone al signor C.XXXXXXXXXXX N.XXX, legale rappresentante di H.XXXXXX srl e quindi all'intimante da marzo 2020 all'esito della comunicazione dell'intervenuta variazione dell'usufruttuario.
Nel procedimento di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida stante l'opposizione del conduttore non veniva pronunciata ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc; disposto il mutamento del rito veniva dato previamente corso al procedimento di mediazione con esito negativo.
I documenti versati in atti confermano la ricostruzione di parte ricorrente.
L'avv. S.XXXX diviene usufruttuario dell'immobile con atto di cessione di usufrutto 05.06.2018; ritenendo che fosse occupato sine titulo dai signori C.XXXXXXXXXXX N.XXX ed A.XXXX V.XXXXX il 13.03.2019 avviava un procedimento di mediazione; all'inizio del 2020 la signora V.XXXXX comunicava di essere conduttrice con contratto 26.03.2018 con H.XXXXXX precedente usufruttuaria per il canone annuo di € 3.600,00; il 20.02.2020 terminava il procedimento di mediazione; il 21.02.2020 il ricorrente invitava la conduttrice a versare i canoni da giugno 2018.
Avendo la conduttrice versato all'intimante i canoni da marzo 2020, il contenzioso riguarda il pagamento al creditore apparente ex art. 1189 c.c. ovvero se la conduttrice sia liberata per aver eseguito in buona fede la prestazione dovuta a chi appariva legittimato a riceverla in base a circostanze univoche.
Parte ricorrente evidenzia che l'intimata ha stipulato il contratto di locazione il 26.03.2018 avendo piena consapevolezza della prossima cessione (06.05.2018) dell'usufrutto da H.XXXXXX srl all'intimante essendo la convivente del signor C.XXXXXXXXXXX N.XXX, legale rappresentante di H.XXXXXX srl; il contratto di locazione prevede peraltro un "canone vile" 300, 00 \ mese somma non coerente per una villa di 600 mq con vari accessori (taverna, cantina, mansarda, garage e un parco di circa 2.000 mq); il canone risulta sempre corrisposto in contanti e non a mezzo bonifico con ricevute prive bollo; nel procedimento di mediazione iniziato ad aprile 2019 la conduttrice ometteva di comunicare la propria condizione; nonostante avesse comunque appreso della variazione dell’usufruttuario quanto meno da aprile 2019 continuava fino a febbraio 2020 a versare il canone al precedente (H.XXXXXX); in ogni caso ha ritardato il pagamento dei canoni fino a luglio 2020 e quindi fino a gennaio 2021, pagandoli in due tranche e non alla scadenza.
Parte resistente evidenzia che la Prima comunicazione formale relativa alla variazione dell'usufruttuario è solamente del 02.03.2020 e che da tale data i pagamenti sono stati correttamente effettuati al ricorrente.
Si deve osservare che il dovere di riservatezza ed Inutilizzabilità e segreto professionale (artt. 9 e 10 del DLvo 28\2010) non riguardano dichiarazioni ed informazioni estranee all'oggetto del procedimento come nel caso di specie; sul punto risulta pertanto incontestata l'omessa comunicazione all'avvio della procedura da parte della conduttrice del proprio titolo (locazione e non occupazione senza titolo); nel presente procedimento non sono state oggetto di contestazione il pagamento per contanti e l'inadeguatezza del canone di locazione; infine sono in atti i ritardi nei pagamenti dal marzo 2020 avvenuti in favore del ricorrente, ma con due versamenti tardivi. L'invocato ragionevole affidamento della conduttrice esente da colpa risulta pertanto nel caso di specie insussistente stante la incontestata condotta omissiva della debitrice, consapevole verosimilmente fin dalla cessione dell'usufrutto o quantomeno dall'avvio della procedura di mediazione per l'occupazione senza titolo della variazione dell'usufruttuario, essendosi nella comunicazione di avvio tale qualificatosi il ricorrente e risultando inconferente l'invocata difformità del procedimento (occupazione senza titolo e non locazione); il dato inequivoco è che la conduttrice ha avuto consapevolezza della variazione intervenuta e cionondimeno ha proseguito a versare i canoni al cedente. La domanda va accolta nei limiti indicati. Le spese seguono la soccombenza.
 
PQM
 
Il Giudice disattesa ogni altra domanda, eccezione e deduzione accertato che quantomeno da aprile 2019 la conduttrice ha colpevolmente effettuato il pagamento del canone a soggetto non legittimato, accertato l'inadempimento della conduttrice, dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo 26.03.2018 relativo ad immobile sito in V.XXXXX VR XXXXXXXXXXXXXXX, 1, fissando per il rilascio il termine del 26.03.2021; condanna parte convenuta al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di € 3.300,00 per canoni scaduti da aprile 2019 a febbraio 2020, ed al pagamento della somma di € 300,00 (A titolo risarcitorio, in difetto di rilevazione delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del territorio per le locazioni nel comune di Vigasio) per ogni mensilità successiva fino alla data dell' effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali sulle singole mensilità dalla scadenza al saldo; condanna parte convenuta al pagamento in favore del ricorrente delle spese di lite che liquida in complessivi € 2.500,00, oltre a rimborso forfetario nella misura del 15%, Iva e CPA.

Verona, 07 febbraio 2021

Il Got Carlo Favaro
 

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Chi è l'autore
Prof. Avv. Peter Lewis Geti Mediatore Prof. Avv. Peter Lewis Geti
Mi sono approcciato alla mediazione/conciliazione nel 2008, credendo fortemente nella possibilità di risolvere le controversie valorizzando i rapporti personali e aumentando la soddisfazione personale.
Mi occupo di diritto immobiliare da diversi anni, acquisendo conoscenze specifiche nel settore e occupandomi attivamente di condominio, diritti reali, locazioni e comodato.
Curioso ed eclettico, cerco di creare una relazione comunicativa efficace tra le parti, gli avvocati e gli eventuali consul...
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