Non è dovuta la refusione delle spese di mediazione volontaria.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
PRIMA SEZIONE CIVILE
 

SENTENZA
 

nella causa civile iscritta al n. r.g. 6798/2019 promossa da: F.XXX D.XX, - ATTORE
contro
P.XXXX B.XXX, - CONVENUTO

Avente ad oggetto: Vendita di cose immobili.

All'udienza del 19/05/2022 le parti hanno precisato le seguenti:

CONCLUSIONI

Per l'attore: "in via subordinata e nella denegata ipotesi di non accoglimento della richiesta di remissione in istruttoria della causa, la scrivente difesa, richiamandosi integralmente a quanto dedotto, esposto, eccepito e contestato nei propri scritti difensivi, da ritenersi ivi integralmente riportati, precisa le seguenti CONCLUSIONI: Nel merito - Accertare e dichiarare, per tutti i fatti esposti in narrativa, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 08/08/2017 tra i signori D.XXXXXX F.XXXXXXX e B.XXXXXXX P.XXXX, aventi ad oggetto le unità immobiliari site in V sul M , censite al Catasto Fabbricati del medesimo Comune, foglio , particella , sub. 5, 13, 14, 25, indirizzo Via G.XXXXXX 19, al prezzo di 125.000,00#, per fatto e colpa imputabili esclusivamente al comportamento del sig. B.XXXXXXX P.XXXX e , per l'effetto, condannare il sig. B.XXXXXXX P.XXXX, C.F.: XXXXXXXXXXXXXXXX, nato a Va sul M , il XXXXXXXXXX e residente in V sul M , XXX G.XXXXXX n. 19, al risarcimento dei danni tutti patiti da parte attrice, quantificati nella somma di 45.201,42#, oltre rivalutazione monetaria dal 22/06/2018 al saldo effettivo sulla differenza tra il valore commerciale dell'immobile ed il prezzo pattuito, ovvero la somma maggiore o minore che dovesse ritenersi di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo effettivo, per tutti i motivi esposti nei precedenti scritti difensivi. In via Istruttoria: - si chiede il rinnovo delle indagini peritali ex art. 196 c.p.c. volto ad accertare... omissis... In ogni caso: - Con vittoria di spese legali, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e C.P.A. come per legge".
Per il convenuto: "Nel merito: 1) Rigettare integralmente le domande formulate da parte attrice sia con riferimento alla risoluzione del contratto per inadempimento del Sig. B.XXXXXXX P.XXXX, che in riferimento alla richiesta di risarcimento del danno avanzata dalla stessa, atteso che alcun inadempimento è imputabile al Sig. B.XXXXXXX P.XXXX per le ragioni sia in fatto che in diritto esposte negli atti difensivi, nonché in ragione dell'esito della C.T.U. avente attestato che il Sig. D.XXXXXX non ha subito alcun danno; In ogni caso 2) Con vittoria di spese, competenze ed onorari come per legge; In via Istruttoria 3 ) Si richiama e ci si riporta quanto esposto in sede di memoria ex art. 183 comma VI n. 2 con riferimento ai mezzi istruttori non ammessi, qui da intendersi integralmente richiamati e riportati".

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ex art. 132 c.p.c.
Premesso, in sintesi, che l'attore F.XXXXXXX D.XXXXXX agisce nei confronti del convenuto P.XXXX B.XXXXXXX, chiedendo l'accertamento della risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare dell'8 agosto 2017 per l'inadempimento del convenuto (promissario venditore) e la sua condanna al pagamento dei danni subiti, allegando: - il contratto preliminare dell'8 agosto 2017 è sottoposto a due condizioni: o che entro un anno dalla sottoscrizione F.XXXXXXX D.XXXXXX (promissario acquirente) stipulasse a sua volta in qualità di promissario venditore preliminare di compravendita di un'immobile di D di sua proprietà; o che entro sei mesi dalla comunicazione di quanto sopra (stipula del preliminare relativo al suo immobile di Dolcè) D.XXXXXX ottenesse il mutuo necessario per l'acquisto dell'immobile di V sul M; - pur nelle more dei termini per la verifica delle due condizioni e pur avendo ricevuto comunicazione da D.XXXXXX delle trattative di vendita dell'immobile di Dolcé (comunicazione del 19 luglio 2018 via raccomandata), B.XXXXXXX aveva incaricato un'agenzia immobiliare di reperire un altro compratore per l'immobile di V sul M; aveva poi proceduto a stipulare con altri acquirenti contratto preliminare di compravendita di detto immobile, trascritto  il 12 aprile 2018; infine aveva alienato l'immobile ai signori Fi-B con il rogito di compravendita in data 18 giugno 2018, trascritto il 22 giugno 2018; - di avere posto in vendita il proprio immobile di D a condizioni meno favorevoli di quelle ottenibili per l'esigenza di rispettare i termini per l'avveramento delle condizioni poste nel contratto preliminare di compravendita stipulato con B.XXXXXXX e , quindi, per adempiere agli impegni negoziali assunti nei suoi confronti; - di avere subito danni patrimoniali a causa dell'inadempimento al contratto preliminare di compravendita da parte di B.XXXXXXX, promissario venditore, per oltre 45.000, come meglio specificato in atti; rilevato che il convenuto chiede il rigetto delle pretese attoree, eccependo: - in termini generali di avere subito le insistenti pressioni dell'attore per la stipula del preliminare di compravendita dell'otto agosto 2017 alle condizioni da questi dettate, rinunciando ad altre proposte di acquisto più favorevoli; - in particolare di avere cercato un nuovo acquirente solo dopo che l'attore, alla presenza di un'altra persona, aveva riferito a parole la volontà di non procedere all'acquisto del suo immobile, con ciò di fatto esercitando il recesso dal contratto; dato atto che: - le parti hanno ulteriormente dedotto ed argomentato nelle rispettive memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c.;
- che la causa è stata istruita a mezzo CTU a firma del geom. M.XXX L.XXX, e che le ulteriori istanze probatorie sono state rigettate con l'ordinanza 15 ottobre 2020, da intendersi qui confermata;
- ritenuta la causa esaurientemente istruita, sì che si ribadisce il rigetto delle istanze istruttorie riproposte nelle conclusioni precisate, come meglio si dirà oltre in ordine all'istanza di rinnovazione della CTU;

OSSERVA:

1) Risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell'8 agosto 2017.
Va respinta l'eccezione di parte convenuta secondo cui l'attore, promissario acquirente, avrebbe esercitato recesso dal preliminare di cui si tratta, a mezzo comunicazione orale datane al promissario venditore in presenza anche di una terza persona.
Sul punto si osserva che il contratto preliminare dell'8 agosto 2017 non reca alcuna clausola disciplinante il recesso unilaterale dei contraenti, ex art 1373 c.c. o ex art 1386 c.c., e che, comunque, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (per tutte Cass. 14730/2000 ) , "Nei contratti formali (tra cui il preliminare di compravendita di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1350 e 1351 c.c.), le cause modificative o estintive del rapporto debbono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e debbono essere, comunque, espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono, con la conseguenza che tanto l'accordo solutorio quanto la dichiarazione di recesso debbono rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto, preliminare" (n.d.e. sottolineatura della scrivente).
La circostanza documentata, e, anzi, confermata dallo stesso convenuto, di avere nelle more dato in carico di reperire altro compratore per l'immobile di cui si tratta, e, poi, di avere proceduto con i nuovi acquirenti alla stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo, fa ritenere fondata la Prima domanda attorea.
In assenza di un valido ed efficace recesso o di un'espressa volontà di ambo i contraenti di risolvere il contratto preliminare, da manifestarsi in forma scritta, la condotta tenuta dal promissario venditore assume i connotati dell'inadempimento degli accordi negoziali a lui ascrivibile.
Va quindi accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare dell'otto agosto 2017, stipulato tra le parti, per inadempimento del promissario venditore, ossia dell'odierno convenuto.

2) Voci di danno.
Giova premettere, in termini generali, che quand'anche sia dimostrato l'altrui inadempimento, in specie del promissario venditore, il promissario acquirente ha comunque l'onere di dimostrare di avere effettivamente subito un danno. Per tutte Cass. 13792/2017: "in tema di preliminare di vendita immobiliare, al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è " in re ipsa" e non necessita di prova, mentre, laddove le domande risolutoria e risarcitoria siano proposte dal promissario acquirente, a causa dell'inadempimento del promittente venditore, il risarcimento spetta solo se i danni lamentati siano conseguenza immediata e diretta del dedotto inadempimento e sempre che il danneggiato, anche se invochi l'esercizio del potere discrezionale del Giudice di liquidare il danno in via equitativa, ex art. 1226 c.c., fornisca la prova della loro effettiva esistenza" (sottolineatura della scrivente).
Innanzitutto l'attore lamenta di aver dovuto vendere il proprio immobile di Dolcè ad un prezzo inferiore alle attese e, soprattutto, inferiore all'effettivo valore, per la necessità di rispettare i tempi indicati nel contratto preliminare di compravendita stipulato con l'odierno convenuto. Conseguentemente il minor guadagno conseguito dalla vendita è l'effetto dell'inadempimento del convenuto.
La CTU disposta in corso di causa ha concluso nel senso che il valore commerciale del compendio di D nel 2018, ossia allorché il bene è stato venduto dal signor D.XXXXXX ai signori M.XXX P.XXX e M.XXX Adriana al prezzo di euro 118.500, 00 a fronte del corrispettivo di euro 3.000,00 versato per l'intermediazione immobiliare da parte dell'attore (doc. 16 attore), fosse pari ad euro 80.500,00 (pagina 20 e seguenti).
Non si condividono le critiche di parte attrice alla CTU formulate sia in atti che in forma di osservazioni del C.X, ritenendo di contro convincenti le repliche del geometra M.XXX L.XXX contenute da pagina 15 in poi dell'elaborato tecnico. In particolare, persuade che nella determinazione del valore commerciale dell'immobile alla data del 18 luglio 2018 si tenga conto non solo delle caratteristiche positive del bene (ad esempio esposizione, luminosità, eccetera), ma anche di quelle che sono le condizioni di conservazione e manutenzione e le possibilità di accedervi. Ebbene, non può essere ascritta al CTU la mancata visione diretta degli interni degli immobili, già da anni (quanto meno da circa metà 2018) nella disponibilità giuridica e materiale di terzi estranei alla controversia, immobile il cui stato, peraltro, è lecito supporre sia stato ad oggi alterato rispetto al 2017/2018. Si ritiene quindi che i criteri di stima adottati ed illustrati dal CTU, che ha potuto visionare solo dall'esterno gli immobili ed esaminare le planimetrie depositate presso gli uffici pubblici, criteri dallo stesso illustrati non solo nelle repliche alle osservazioni dei CTP ma anche all'inizio delle operazioni peritali (pag. 5), siano corretti.
Quanto, poi, alle caratteristiche "energetiche" dell'edificio di Dolcè.
All'atto di compravendita è allegato sub C l'attestato di prestazione energetica degli edifici, contenente in questo caso la qualificazione in classe energetica "E", sottoscritto dai contraenti, incluso l'odierno attore, in cui si dà atto di climatizzazione invernale presente e di produzione di acqua calda sanitaria.
Si addebita al Ctu di non avere acquisito autonomamente la documentazione funzionale ad una più precisa stima del bene.
Si ritiene al riguardo che, in conformità di quanto espresso dalla Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 3086/2022), senza il rischio di incorrere in nullità di tipo assoluto o relativo, il CTU - come dallo stesso precisato - abbia reperito gli elementi tecnici per le sue valutazioni “esclusivamente mediante la consultazione della documentazione reperita presso la P.A., Ufficio tecnico del Comune di Do e Agenzia del Territorio (ex Catasto)".
Non può quindi pretendersi che il CTU sia onerato di procedere autonomamente ad un'ancora più estesa ricerca di documenti, fermo restando che anche la sua attività è sottoposta al rispetto del principio del contraddittorio tra le parti (in sostanza sarebbe comunque richiesto il consenso delle parti per la documentazione non già prodotta in giudizio e, laddove l'acquisizione avvenisse in assenza di esso, la CTU sarebbe viziata da nullità relativa). Corretta appare anche l'opzione del CTU di servirsi del criterio di stima "sintetico- comparativo", visto che nessun dato concreto è stato allegato e fornito dalle parti in ordine alla possibilità di adozione del metodo analitico (ad esempio se all'epoca l'immobile fosse locato e, quindi, effettivamente produttivo di reddito diretto).
Non può dirsi, considerate le conclusioni della CTU, che si sia concretizzato un danno per l'attore dalla vendita dell'immobile di Dolcè.
L'attore chiede gli venga risarcito il danno derivato dal mancato acquisto dell'immobile di V sul M. Come precisato dalla giurisprudenza di legittimità (Cassazione 18498/2021), "il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per effetto della mancata conclusione del contratto definitivo di compravendita immobiliare imputabile al promittente alienante, consiste nella differenza tra il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall'articolo 1225 cc, secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e , quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione, sia pure in via subordinata, della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificata si nelle more del giudizio".
Nel caso in esame può dirsi che l'inadempimento al contratto preliminare di compravendita immobiliare sia divenuto definitivo alla data in cui il convenuto ha trascritto l'atto di compravendita del compendio a terzi il compendio, vale a dire alla data del 22 giugno
Ebbene, a fronte del prezzo stabilito nel contratto preliminare di compravendita dell'otto agosto 2017 in complessivi euro 125.000,00 (clausola 3), risulta in CTU che il valore medio di mercato e pari ad euro 127.000,00.
Quanto alle contestazioni alla CTU anche sulla valutazione dell'immobile di V sul Mi, l'attore di fatto ribadisce le critiche già espresse in ordine alla stima dell'immobile di Dolcé, trattandosi di critiche sostanzialmente analoghe. Per i medesimi argomenti già spesi sul punto, si ritengono condivisibili i criteri di stima scelti dal CTU, come anche le conclusioni cui perviene.

Anche le contestazioni relative all'asserita erronea od omessa considerazione della qualificazione energetica dell'immobile (A.) non persuadono. Il contratto di compravendita stipulato dal convenuto con i terzi acquirenti in data 18 giugno 2022 indica quale prezzo l'importo di euro 120.000,00 (doc. 7. attore) ed è allegato l'APE di qualificazione A1. Di tale dato è stato tenuto conto nella stima dell'immobile (pag. 15/16 CTU in replica alle osservazioni del CTP attoreo).
Del resto anche l'attore, allorché propose di acquistare l'immobile ad euro 125.000,00, doveva essere a conoscenza dello stato e della qualifica energetica dello stesso, tanto più che era proprietario di un immobile nel medesimo complesso.

Né il documento 23 attoreo - annuncio di vendita estratto da internet, da parte di agenzia immobiliare, peraltro di diversa unità collocata nel medesimo condominio - può ritenersi più attendibile rispetto alle stime contenute nella CTU. P.XXXXXX il prezzo al quale l'immobile di V.XXXXXX è stato alienato dal convenuto, se non può essere considerato quale parametro di riferimento per la valutazione del danno lamentato da parte attrice (è inferiore alla valutazione del CTU), consente però di escludere la "mala fede" in capo al signor B.XXXXXXX, nel senso che, rispetto al preliminare pattuito con l'attore, il convenuto ha poi conseguito un prezzo complessivamente inferiore (di 5.000,00 euro), e, inoltre, ha corrisposto gli emolumenti all'agenzia di intermediazione immobiliare (intermediazione, che, invece, non era contemplata negli accordi preliminari tra le parti).

Ai fini, quindi, della quantificazione del pregiudizio patrimoniale subito dall'attore nella fattispecie, come da indicazioni giurisprudenziali sopra riportate, deve tenersi conto della stima operata dal CTU - di poco superiore rispetto sia al contratto di compravendita con i terzi, sia del preliminare dell'8 agosto 2017 -, sì che è ravvisabile uno scarto di 2.000,00 alla data del 22 giugno 2018 (data di trascrizione del contratto di compravendita tra il convenuto ed i terzi).

Se, quindi, in astratto, dal mancato perfezionamento del contratto preliminare il promissario acquirente sembra avere "perso" un valore pari ad euro 2.000,00, è però necessario verificare in concreto se il  danno si sia effettivamente verificato, tenuto conto delle risultanze economiche della complessiva operazione negoziale, che ha incluso anche la vendita dell'immobile di Dolcè da parte dell'attore, vendita che, come rilevabile dalle conclusioni della CTU, non si è rivelata pregiudizievole, tant'è che l'attore ha conseguito un prezzo significativamente superiore alla stima che ne dà l'elaborato tecnico (di circa 38.000,00 euro).

Si tratta, in altri termini, di fare applicazione della "compensatio lucri cum damno" (Cass. 24177/2020 e Cass. 23588/2022). Quella di "compensatio lucri cum damno" è un'eccezione in senso lato, che non integra deduzione di un fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto azionato, ma una mera difesa in ordine all'esatta entità globale del pregiudizio effettivamente patito dal danneggiato, ed è, come tale, rilevabile d'ufficio dal giudice il quale, per determinare l'esatta misura del danno risarcibile, può fare riferimento, per il principio dell'acquisizione della prova, a tutte le risultanze del giudizio".
Dalle stesse allegazioni di parte attrice si ricava come vi fosse un nesso diretto tra la vendita del proprio immobile di Dolcé, la stipula del preliminare relativo a quello di V sul M e, infine, la sua compravendita definitiva. In sostanza, quindi, ai fini della valutazione della sussistenza dei pregiudizi lamentati dall'attore è necessario tenere conto dell'intera operazione negoziale, inclusa la vendita del bene di Dolcè, che, come visto, gli ha consentito di conseguire un prezzo notevolmente superiore alla stima, pienamente satisfattivo del valore perduto in ragione della mancata stipula del definitivo relativo all'immobile di V s M. Vi sono anche altre voci di danno, di cui l'attore chiede il ristoro. Innanzitutto è richiesta la somma di euro 3000,00 quale provvigione corrisposta all' agenzia immobiliare S.XXXXXXXX sas per concludere tempestivamente la vendita dell'immobile di Dolcè.
Anche in questo caso, considerata la vendita favorevole del bene di Dolcè, l'asserito pregiudizio è pienamente coperto dal ricavato, abbondantemente capiente anche degli emolumenti versati dal venditore all'agenzia immobiliare.
Analogamente è a dirsi per l'importo di euro 245,00, indicato quale costo per le visure ipocatastali per concludere la vendita con i signori M.XXX (immobile di Dolcè).
Dei costi della procedura di mediazione si dirà al punto che segue.

3) Spese di CTU e spese legali.
L'esito della controversia (reciproca soccombenza) fa sì che sussistano i presupposti per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite. L'attore chiede la refusione dei costi della procedura di mediazione, cui il convenuto non ha inteso partecipare, per euro 456, 42. Deve escludersi che nel caso di specie la mediazione costituisca condizione di procedibilità del giudizio, considerata l'elencazione di ipotesi di cui all' art 5 D. lvo 28/2010, in cui non rientrano i contratti traslativi.
Tale considerazione di per sé comporta il rigetto della domanda di refusione del relativo importo. Quanto alle spese di CTU, liquidate con separato provvedimento, tenuto conto del principio di causalità (di fatto è dall'inadempimento di parte convenuta che è derivata la necessità di tale approfondimento istruttorio) e delle risultanze della CTU, lontane dalle aspettative di parte attrice, vanno poste definitivamente nei rapporti interni per 1/2 a carico dell'attore e per 1/2 a carico del convenuto, ferma la solidarietà esterna delle parti nei confronti del CTU.

P.Q.M.

Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- accerta la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 8 agosto 2017 per inadempimento del convenuto;
- rigetta le domande di risarcimento formulate dall'attore;
- compensa integralmente le spese di lite;
- rigetta la domanda attore di condanna del convenuto alla refusione dei costi della procedura di mediazione;
- pone definitivamente le spese di CTU, liquidate con separato provvedimento, nei rapporti interni alle parti per 1/2 a carico dell' attore e per 1/2 a carico del convenuto, ferma la solidarietà esterna delle parti nei confronti del CTU.

Così deciso, in Verona, il 16 settembre 2022

Il giudice Claudia Dal Martello