Recesso contratto preliminare di compravendita: no alla mediazione obbligatoria.

Testo integrale:

sezione seconda civile Il Giudice Unico, dottor Massimo Coltro, ha pronunciato la seguente nella causa civile iscritta al n. 2931/2016 del ruolo generale degli affari contenziosi promossa da G. C. - attore –
C. I. P. s.r.l. - convenuta –
Oggetto: recesso - caparra - risarcimento danni
Conclusioni per la parte
attrice IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO
Accertato che il Sig. C. G. è receduto legittimamente e validamente dal contratto preliminare compravendita del 25.10.2014 per inadempimento del promittente venditore per l' effetto condannarsi, ex art. 1385 c.c., I. P. S.r.l. pagamento di. 30.000, 00 pari alla somma del doppio della caparra confirmatoria versata momento della stipula del contratto di cui premessa; condannarsi I. P. S.r.l. alla restituzione della somma di. 46.800, 00 versata a titolo di acconto sul maggiore importo dovuto per l' acquisto dell' immobile; accertati gli esborsi sostenuti S. C. G. in ragione della promessa vendita dell' immobile, condannarsi, pertanto, I. P. S.r.l. al pagamento in favore dello Stesso della somma di. 26.027, 80 di cui. 6.040, 00 per il mancato recupero dell' IVA per l' acquisto della prima casa ed. 19.987, 80 per i lavori di completamento delle opere, oltre ai costi di registrazione avanti l' Agenzia delle Entrate pari a Euro 275, 00, o quella diversa somma, maggiore o minore, che verrà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia; Con vittoria di spese e competenze di causa, oltre I.V.A. e C.P.A. e rimborso forfetario spese del 15%.
Conclusioni per la convenuta
In via preliminare qualora il Tribunale ritenga che l' oggetto di questo procedimento rientri nell' alveo di quelli "in materia di diritti reali", si eccepisce che non sia stato previamente esperito il tentativo di mediazione obbligatoria; rigettarsi le domande degli attori nei confronti di I. P. srl siccome infondate per le ragioni esposte in narrativa; per le ragioni indicate in narrativa, non sussistendo inadempimento della convenuta e quindi essendo ingiustificato il rifiuto a concludere il contratto definitivo da parte dell' attore manifestato con l' esercizio del recesso, autorizzarsi la convenuta I. P. srl a ritenere la caparra versata dall' attore; condannarsi G. C. a pagare 10.000, 00 oltre IVA, oltre interessi dalla domanda, quale corrispettivo dei lavori richiesti con accordo del 25/10/2014 e già eseguiti da I. P. Srl; condannarsi G. C. a pagare 2.200, 00 oltre IVA, oltre interessi dalla domanda, quale quota su di lui gravante per le spese sostenute per l' allacciamento (come pattuito nell' art. 9 del contratto preliminare); condannarsi G. C. alla rimessione in pristino delle innovazioni e modificazioni compiute sull' immobile ed apportate senza autorizzazione della convenuta e, in mancanza, disporsi il risarcimento del danno, da quantificarsi in corso di causa, pari al costo dei ripristini da compiere; essendo venuto meno il titolo in forza del quale l' immobile era occupato dall' attore, disporsi l' immediato rilascio da parte dell' attore G. C. e del suo nucleo famigliare; essendo venuto meno il titolo in forza del quale l' immobile era occupato dall' attore, condannarsi G. C. a corrispondere ad I. P. s.r.l. una indennità per il periodo di occupazione dello stesso, da parametrarsi al valore locativo dell' immobile di cui si tratta, a partire dalla data di occupazione e sino a quella di effettivo rilascio, oltre interessi dalla domanda; disporsi la compensazione, se del caso anche giudiziale, per le quantità corrispondenti, tra l' eventuale credito dell' attore e le ragioni di credito della convenuta conseguenti alle domande qui svolte.
In ogni caso: con integrale rifusione dei compensi e delle spese di lite.
In via Istruttoria: come da memoria. i.- Con atto di citazione ritualmente notificato il 18 marzo 2016 G. C. evocava in giudizio I. P. s.r.l. avanti il Tribunale di Verona e premettendo di aver stipulato con la stessa un contratto preliminare di compravendita di immobile versando caparra e acconti; rilevando che la convenuta si era resa inadempiente non essendo pervenuta alla stipula del contratto definitivo entro il termine essenziale pattuito, nonostante la diffida, chiedeva la condanna alle restituzioni ed al versamento del doppio della caparra oltre ai danni.
Si costituiva I. P. s.r.l. esponendo che il prezzo concordato per la compravendita era di. 180.000; che alcun accordo era intervenuto col C. per le modifiche sicché la domanda risarcitoria non avrebbe potuto essere accolta; che il C. aveva commissionato lavori per. 10.000 oltre ad iva e dei quali chiedeva il pagamento oltre all' indennità di occupazione stante l' utilizzo del bene, oltre a spese e oneri; che mancava la valida diffida e che essendo stata esercitata l' azione di recesso con la
richiesta del doppio della caparra la domanda al risarcimento dei danni ulteriori non avrebbero potuto essere raccolta. Eccepiva l' inesistenza del termine essenziale del contratto; assumeva la mancata cooperazione da parte dell' attore per la scelta del notaio; l' inesistenza del contenuto minimo della diffida e chiedeva il rilascio nonché l' indennità ed il pagamento degli interventi ed altri oneri. Eccepiva anche il mancato esperimento del tentativo di mediazione.
Assegnati i termini per memorie, poi dimesse, la causa veniva istruita documentalmente e con apposita c.t.u.. Era quindi rimessa alla decisione. Le parti dimettevano gli scritti conclusivi.
ii.- Osserva il Tribunale.
iii.- La causa attiene al recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare con la pretesa al doppio della caparra, alle restituzioni ed ai danni per inadempimento (oltre che a pretese risarcitorie varie), sicché si verte in tema di rapporti obbligatori e non certo in tema di condominio o diritti reali ovvero in ordine a materie per le quali l' art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28 del 2010 impone la mediazione obbligatoria. L' eccezione di parte convenuta va rigettata.
iv.- Le parti hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita di immobile in data 25 ottobre 2014 ed hanno convenuto che l' atto pubblico avrebbe dovuto essere stipulato "entro e non oltre il 30/4/2015 presso lo studio del notaio da destinarsi di Verona". A. data indicata non risulta stipulato il contratto definitivo e quindi doc. 12) parte attrice ha inviato una diffida ed ha poi agito in giudizio esercitando il recesso.
La convenuta, sul punto, nulla ha dedotto documentalmente nei termini) comprovare l' individuazione del notaio e volontà di adempiere e nulla ha proposto in giudizio al fine di pervenire alla stipula del contratto definitivo.
Segue la legittimità del recesso a fronte dell' inadempimento della I. P. che nonostante le richieste cfr. infra) non si è presentata per stipula del definitivo evidenziandosi l' irrilevanza delle deduzioni in tema di inidoneità della diffida ad adempiere. Questo proprio perché in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell' art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l' abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall' inadempimento che ha giustificato il recesso (Cass. n. 26026 del 3 Novembre 2017). Il tutto come esattamente nel caso sicché ogni eccezione in tema di carenze della diffida ad adempiere deve ritenersi irrilevante. E' poi appena il caso di aggiungere che poiché la clausola contrattuale non imponeva ad una parte specifica l' individuazione del notaio è del tutto evidente che I. P. avrebbe ben potuto indicare un proprio notaio invitando l' attore alla stipula del contratto definitivo anche dopo la richiesta di parte attrice del gennaio 2016; e poiché nemmeno questo è avvenuto e nemmeno è stata svolta allegazione in questa sede, non resta che giustificare il legittimo recesso del C. dandosi atto, per di più, che l' attore ha articolato alcuni capitoli di prova tendenti a dimostrare che aveva scelto il Notaio S. incaricandolo della stipula del contratto definitivo; che il predetto notaio era stato incaricato anche da I. P. (cap. 4) per la stipula
del contratto definitivo e che poi la convenuta, improvvisamente, aveva interrotto i rapporti. A fronte di tali articolazioni istruttorie, I. P. nulla ha eccepito o controdedotto sicché le circostanze istruttorie devono ritenersi pacifiche (così la terza memoria di parte convenuta) con l' ulteriore effetto che proprio la convenuta è risultata e risulta ora inadempiente.
Il tutto a giustificare la legittimità del recesso. Va poi anche osservato che se è vero che l' essenzialità del termine per l' adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall' uso dell' espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, ma è riferibile alla perdita, decorso quel lasso di tempo, dell' utilità che la parte si è prefissata (Cass. sez. 3A n. 14426 del 15 luglio 2016), è altrettanto vero che nel caso di specie dopo la scadenza del termine definito essenziale del 30 aprile 2015 la convenuta non si è prestata per la stipula del contratto definitivo non ha stipulato lo stesso nonostante la richiesta chiara in tal senso del gennaio 2016 e nemmeno in questa sede ha dedotto la volontà di pervenire alla stipula.
Il recesso risulta quindi legittimamente esperito a fronte dell' inadempimento della convenuta.
A seguito del recesso alla parte attrice, in accoglimento della domanda, va sicuramente riconosciuta la somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata e quindi. 30.000 e va riconosciuto il diritto alla restituzione degli acconti versati in. 46.800. Per il resto va rigettata la domanda di risarcimento dei danni formulata dal C. in quanto (Cass. n. 26206 del 3 Novembre 2017) in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell' art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia versato la caparra ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall' inadempimento che ha giustificato il recesso.
E, pertanto, le pretese attoree alla restituzione dei costi per le modifiche e le migliorie, ai costi di trasporto, ai costi dell' agenzia di mediazione, ed alla perdita dell' iva e altro non vanno riconosciute.
vi.- Nel contempo, atteso che l' inadempimento contrattuale è scrivibile unicamente a I. P. non resta che rigettare le domande risarcitorie della stessa svolte e tese ad ottenere la condanna del C. alla rifusione delle spese per l' allacciamento ed al corrispettivo per i lavori richiesti, alle spese di ripristino (o per l' esecuzione dei lavori) in quanto chiaramente non dovute stante l' inadempimento.
Va invece accolta la domanda per il risarcimento del danno da occupazione in quanto il recesso ha effetto retroattivo (nel caso dalla domanda) sicché l' occupazione del compendio risulta illegittima.
Soccorre la puntuale e chiara c.t.u. che si richiama integralmente in questa sede e cha ha appurato un canone mensile (equivalente alla indennità di occupazione) di. 650. Il tutto in termini condivisibili dandosi atto che il c.t.u. ha valutato le osservazioni con asserti logici che si condividono.
In tal senso va accolta la domanda della I. P. con condanna del C. al versamento dell' indennità di occupazione dal 18 marzo 2016 al rilascio effettivo in. 650 al mese oltre agli interessi come da domanda.
Le somme di cui sopra potranno essere compensate tra le parti.
Ogni diversa eccezione, istanza anche istruttoria (irrilevante e inammissibile per quanto sopra detto e per le ragioni della decisione) e domanda va rigettata in quanto infondata.
Deve peraltro darsi atto che il C. non ha alcun titolo per occupare l' immobile che deve essere quindi immediatamente rilasciato.
Le spese vanno compensate per 1/4 stante il parziale rigetto della domanda attorea e l' accoglimento di quella di parte convenuta e per il resto seguono la soccombenza e vanno liquidate a carico di parte convenuta.
Le spese di c.t.u. vanno poste a carico dell' attore che vi ha dato causa. Il Giudice Unico, dottor Massimo Coltro, definitivamente pronunciando nella causa civile promossa da G.X C. contro I. P. s.r.l., così provvede:
- accerta e dichiara la legittimità del recesso del C. dal contratto di compravendita per inadempimento della I. P.;
- condanna la convenuta a restituire all' attore la somma di. 46.800 pari agli acconti versati; - condanna la convenuta a restituire la somma di 30.000 a titolo di caparra;
- condanna il C. al pagamento dell' indennità di occupazione in. 650 mensili dal 18 marzo 2016 al rilascio effettivo oltre agli interessi come da domanda; - rigetta ogni diversa domanda eccezione e istanza di parte attrice e di parte convenuta; - compensa le spese per e pone la restante parte (3/4) a carico della convenuta in. 10.072 per compensi oltre ad. 589 per spese oltre ad iva se dovuta, cpa e spese generali del 15%.
- pone le spese della c.t.u. a carico di parte attrice; - autorizza la compensazione delle somme di cui sopra tra le parti.
Così deciso in Verona il 30 ottobre 2018
IL GIUDICE Dr. Massimo Coltro