Testo integrale:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERMINI IMERESE
in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa Donatella Parla, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 575 RG dell'anno 2021, del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
(...), nata a Palermo il (...) (C.F. (...)), elettivamente domiciliata in Alcamo, via (...), presso lo studio degli avv.ti (...) e (...), che la rappresentano e difendono, per procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità;
RICORRENTE CONTRO
(...) nata a Palermo il (...) (C.F. (...)), elettivamente domiciliata in Misilmeri, via (...), presso lo studio dell'avv. (...), che la rappresenta e difende per mandato in calce alla comparsa di costituzione e alla memoria integrativa,
RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione - uso abitativo.
CONCLUSIONI: all'udienza del 06/09/2024, svoltasi in modalità cartolare, le parti hanno discusso la causa e concluso come nelle note di trattazione scritta, cui si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, (...) intimava a (...) sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi da giugno 2019 a luglio 2020, finalizzato al rilascio dell'immobile sito in Misilmeri, via (...), giusto contratto del 22/10/2016, registrato in data 21/12/2016 al n. 010639 serie 3T. Si costituiva (...) la quale contestava l'esistenza della morosità lamentando l'inadempimento della locatrice che non aveva provveduto ad eseguire i lavori di manutenzione dell'immobile gravemente danneggiato da fenomeni di infiltrazione e di umidità.
Con ordinanza emessa in data 23/01/2021, veniva ordinato il rilascio dell'immobile e, disposto il mutamento di rito, le parti venivano invitate a intraprendere il procedimento di mediazione obbligatoria, con assegnazione dei termini per memorie integrative.
Con memoria del 15/06/2021, la ricorrente, esperito il procedimento di mediazione con esito negativo, dava atto del rilascio dell'immobile e chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: "Accertare e dichiarare l'inadempimento colpevole della conduttrice, che si concretizza nel mancato pagamento dei suddetti canoni di locazione alle relative scadenze pattuite; - per l'effetto condannare (...) a corrispondere alla sig. (...) i canoni di locazione non corrisposti dal mese di Giugno 2019 al mese di Marzo 2021, per l'importo complessivo di Euro 6.600,00 oltre interessi e rivalutazione come per legge. - In ogni caso, respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in narrativa; - con vittoria di spese, diritti ed onorari sia della presente procedura che della precedente".
Con memoria del 24/06/2021, parte resistente chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: "Preliminarmente, - ritenere e dichiarare la improcedibilità della domanda attorea ai sensi dell'art. 5 D.Lgs. n. 28/2010; In subordine, - rigettare integralmente le domande della sig.ra (...), in quanto infondate in fatto ed in diritto; - ritenere e dichiarare il colpevole inadempimento della locatrice alle obbligazioni di cui all'art. 1575 c.c.; -conseguentemente ritenere e dichiarare non dovuti in toto - o, in subordine, anche solo in parte -i canoni di locazione richiesti da controparte; - condannare la sig.ra (...) al risarcimento dei danni in favore della sig.ra (...) da liquidarsi in via equitativa nell'importo di euro 5.000,00, o nella diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione come per legge; - condannare la sig.ra (...) a corrispondere alla sig.ra (...) l'ulteriore importo di euro 750,00 per gli interventi di manutenzione straordinaria sull'immobile".
Con ordinanza del 08/09/2021 veniva rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda per irregolare istaurazione del procedimento di mediazione, veniva dichiarata la decadenza della intimata dalla proposizione della domanda riconvenzionale e venivano ammessi l'interrogatorio formale della ricorrente e la prova per testi di parte resistente.
Esaurita l'attività istruttoria, la causa veniva rinviata per discussione e decisione con termine per note conclusive.
In ordine all'eccezione preliminare di improcedibilità della domanda per irregolare svolgimento del procedimento di mediazione obbligatoria sollevata da parte resistente nella memoria integrativa e reiterata nelle note conclusive, si rileva che la stessa è stata già rigettata con ordinanza del 08/09/2021 poiché la notifica della convocazione al procedimento di mediazione effettuata con pec nel domicilio eletto presso il procuratore costituito nel presente giudizio è stata ritenuta regolare. Si rileva al riguardo che l'art. 8, co. 1, D.Lgs. 28/2010, prevede che "... la domanda di mediazione, la designatone del mediatore, la sede e l'orario dell'incontro, le modalità di svolgimento della procedura, la data del primo incontro e ogni altra informazione utile sono comunicate alle parti, a cura dell'organismo, con ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione... ". Al contempo, l'art. 3, comma 3, del medesimo decreto legislativo afferma che " Gli atti del procedimento di mediazione non sono soggetti a formalità".
Occorre poi ricordare che, nel caso in cui la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale, è espressamente richiesta dalla legge l'assistenza legale (art. 8, comma 5, D.Lgs. 28/2010: "Nei casi previsti dall'articolo 5, comma 1, e quando la mediazione e demandata dal giudice, le parti sono assistite dai rispettivi avvocati").
In forza delle citate disposizioni normative, pur se il D.Lgs. 28/2010 non prevede espressamente in alcuna sua disposizione la possibilità di notificare la domanda al procuratore costituito, si evince, comunque, che, stante l'informalità della mediazione e, in particolare, degli atti del relativo procedimento, l'avvio della mediazione deve essere portato a conoscenza della parte con "ogni mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione".
Ebbene, nel caso in esame, la conduttrice, odierna resistente, con raccomandata del 13/03/2021 ha dichiarato di avere rilasciato l'immobile locato con conseguente consegna delle chiavi, senza indicare l'indirizzo del nuovo domicilio dove poter inviare le comunicazioni inerenti al procedimento.
Per quanto sopra, deve ritenersi regolare la notifica dell'istanza di mediazione al domicilio eletto presso il procuratore costituito mediante consegna pec in data 29/03/2021, atteso che, in mancanza della comunicazione dell'indirizzo del nuovo domicilio della resistente, deve essere ritenuto "mezzo idoneo ad assicurarne la ricezione" e, comunque, unico mezzo per portare a sua conoscenza l'avvio del procedimento.
Nel merito, le domande della ricorrente meritano accoglimento. Non vi è dubbio, infatti, che, nel caso in esame, si è in presenza di inadempimento colpevole della conduttrice, che si concretizza nel mancato pagamento del canone alla scadenza pattuita, poiché la mancata corresponsione (anche in parte) dei canoni pattuiti, attuata unilateralmente dal conduttore, dà luogo ad un vero e proprio inadempimento colpevole che determina la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1455 e ss. c.c.
Dell'inadempimento del conduttore si occupano l'art. 5 e l'art. 55 della legge n. 392/78, entrambi rimasti in vigore a seguito delle modifiche apportate dalla legge n. 431/1998; l'art. 5 precisa che "salvo quanto previsto dall'art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 del codice civile". La disposizione in commento ha introdotto, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, una predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento di parte conduttrice nel versamento del canone e degli oneri accessori, ai fini della pronuncia costitutiva della risoluzione contrattuale, in deroga al principio generale di remissione alla valutazione del giudice della scarsa importanza o meno di qualsiasi inadempimento contrattuale secondo il disposto dell'art. 1455 c.c.
Pertanto, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge n. 392/78) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente "al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone", l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando tuttavia, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dalla imputabilità della mora debendi a dolo o colpa del debitore.
Nel merito, va osservato che in materia di obbligazioni contrattuali, l'onere della prova dell'inadempimento incombe sul creditore, che è tenuto a dimostrarlo, oltre al contenuto della prestazione stessa, mentre il debitore, solo dopo tale prova, è tenuto a giustificare
l'inadempimento che il creditore gli attribuisce. In tema di prova dell'inadempimento dell'obbligazione, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno statuito che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. S.U. 30 ottobre 2001, n. 13533 e successiva giurisprudenza). Si osserva che nella azione di adempimento il fatto costituivo è il titolo, costituente la fonte negoziale o legale del diritto di credito, sicché la prova che il creditore deve fornire, ai sensi dell'art. 2697, comma 1, c.c. deve avere ad oggetto soltanto tale elemento. La costante giurisprudenza ha infatti precisato che il meccanismo di ripartizione dell'onere della prova ai sensi dell'art. 2697 c.c. in materia di responsabilità contrattuale è identico, sia che il creditore agisca per l'adempimento dell'obbligazione, sia che domandi il risarcimento per l'inadempimento contrattuale; in entrambi i casi il creditore dovrà provare i fatti costitutivi della pretesa, cioè l'esistenza della fonte negoziale o legale del credito e, se previsto, il termine di scadenza, e non anche l'inadempimento, mentre il debitore dovrà eccepire e dimostrare il fatto estintivo dell'adempimento (Cass. Civ. n. 973/96; n. 3232/98, n. 11629/99).
Passando alla trattazione del caso in concreto, la ricorrente ha fornito la prova in merito all'esistenza del titolo (contratto di locazione), lamentando l'inadempimento di (...) dell'obbligo di corrispondere il canone, quale corrispettivo del godimento dell'immobile dalla stessa condotto in locazione. L'intimata ha contestato la morosità affermando che tra le parti sarebbe intervenuto un accordo in forza del quale la locatrice si sarebbe impegnata a eseguire alcune opere di manutenzione esonerando la conduttrice dal pagamento del canone a partire da giugno 2019 e fino al completamento dei lavori: tuttavia, (...) non ha fornito prova di detto accordo. Inoltre, l'intimata ha affermato che il mancato pagamento del canone locativo sarebbe riconducibile all'inadempimento della ricorrente ex art. 1575 c.c., la quale non avrebbe eseguito i lavori di manutenzione nell'immobile ammalorato da infiltrazioni e dalla comparsa di umidità nonché i lavori per eliminare le coperture in eternit.
Nessuna prova è stata fornita in ordine alla circostanza che le problematiche lamentate dalla conduttrice abbiano reso l'immobile inidoneo all'uso pattuito.
Peraltro, la conduttrice ha rilasciato l'immobile de quo solo in data 13/03/2021, ossia in seguito alla notifica dell'ordinanza di rilascio.
Da ciò deriva l'infondatezza sia dell'eccezione di inadempimento sollevata da (...)
Fermo restando quanto sopra esposto, va osservato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha statuito che l'obbligo di corrispondere il canone non viene meno nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, ancorché tale evento sia assunto come ricollegabile al fatto del locatore, legittimando l'art. 1460 c.c., la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione, soltanto allorché manchi completamente la prestazione della controparte.
In tal senso: "Il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabik al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buonafede" (Cass.civ. 10 gennaio 2008 n. 261).
Per quanto sopra, non può negarsi che parte resistente abbia continuato a servirsi ed a godere del bene locato senza corrispondere le mensilità intimate e dovute in forza del contratto di locazione stipulato interpartes, provocando uno squilibrio nel sinallagma contrattuale.
Ed ancora, la conduttrice continuando ad occupare l'immobile, aveva, comunque, l'obbligo di pagare i canoni successivi alla notifica dello sfratto per morosità e cioè per tutto il tempo in cui la stessa ha goduto dell'alloggio.
Deve pertanto dichiararsi l'inadempimento della conduttrice, oggi resistente, e deve essere riconosciuto che la locatrice, oggi ricorrente, non avendo ormai più alcuno interesse ad un adempimento tardivo, ha diritto alla risoluzione del contratto di locazione inter partes.
Da ciò consegue che deve essere dichiarata la risoluzione per inadempimento contrattuale del contratto di locazione, stipulato inter partes in data 22/10/2016. La domanda di rilascio spiegata con l'intimazione di sfratto per morosità non è stata reiterata nella memoria integrativa della ricorrente stante l'intervenuto rilascio, avvenuto il 13/03/2021.
In ordine al quantum debeatur, si rileva che lo sfratto per morosità è stato intimato per il mancato pagamento della somma di Euro 4.200,00, pari all'ammontare dei canoni dovuti dal mese di giugno 2019 al mese di luglio 2020. La ricorrente, nella memoria integrativa, ha precisato il quantum debeatur in Euro 6.600,00 per i canoni non corrisposti dal mese di giugno 2019 sino alla data del rilascio.
Si rileva, al riguardo, che in sede di interrogatorio formale (...) ha ammesso che la conduttrice ha anticipato la somma di Euro 750,00 per l'esecuzione di lavori di manutenzione sulla parete esterna dell'immobile e, infatti, la stessa, nelle note conclusive, ha decurtato detto importo dalla somma complessivamente dovuta, chiedendo di condannare la resistente al pagamento del minore importo di Euro 5.850,00.
Quanto alla rivalutazione monetaria, la giurisprudenza di legittimità ha statuito:
"L'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta e, come tale, non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta; pertanto, spetta al creditore di allegare e dimostrare il maggior danno derivato dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora e non compensato dalla corresponsione degli interessi legali ex art. 1224, comma 2, c.c. (Cass. civ. Sez. 6-3, civ., ord. 8 luglio 2020 n. 14158).
Alla luce delle suesposte considerazioni, (...) deve essere condannata al pagamento della somma di Euro 5.850,00, oltre interessi legali a far data dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo.
La domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente nella memoria integrativa è inammissibile stante la decadenza in cui la stessa è incorsa non avendo chiesto lo spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in complessivi Euro 2.616,00 di cui Euro 2.540,00 per compensi ed Euro 76,00 per spese non imponibili, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
P.Q.M.
11 Tribunale di Termini Imerese, Contenzioso Civile e Volontaria civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede: Dichiara risolto per grave inadempimento di (...) il contratto di locazione stipulato interpartes il 22/10/2016 e registrato in data 21/12/2016 al n. 010639 serie 3T, relativo all'immobile sito in Misilmeri, via (...); Condanna (...) al pagamento in favore di (...) della somma di Euro 5.850,00, per canoni non pagati dal mese di giugno 2019 al mese di marzo 2021, oltre interessi legali a far data dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo;
Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente per intervenuta decadenza ai sensi dell'art. 418 c.p.c.;
Condanna (...) al pagamento in favore di (...) delle spese di lite che liquida in complessivi Euro 2.616,00 di cui Euro 2.540,00 per compensi ed Euro 76,00 per spese non imponibili, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso Termini Imerese, in data 20/07/2025
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