L’amministratore può partecipare alla mediazione obbligatoria solo se autorizzato dall'assemblea dei condomini

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Con l’ordinanza n. 10846 dell’8 giugno 2020, la VI Sezione della Cassazione civile ha enunciato l’importante principio secondo cui la partecipazione dell’amministratore alla procedura di mediazione obbligatoria è valida soltanto se quest’ultimo sia stato previamente autorizzato dall’assemblea dei condomini; diversamente, la partecipazione alla mediazione priva di autorizzazione assembleare non consente di realizzare la condizione di procedibilità della domanda giudiziale poiché, in quest’ultimo caso, l’accordo amichevole di definizione della controversia risulterebbe privo di giuridica possibilità.

A cura della Redazione 101Mediatori. Letto 598 volte dal 04/08/2020



 
  • Le norme che disciplinano la mediazione in materia condominiale

Allo scopo di meglio comprendere la questione sottoposta al vaglio della Suprema Corte giova in primo luogo muovere dall’analisi della normativa che regolamenta il procedimento di mediazione nelle controversie condominiali.

Come noto, ai sensi dell'art. 5, comma 1 bis, D.Lgs. n. 28/2010, le controversie in materia di condominio sono assoggettate al previo esperimento della mediazione che, dunque, costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
 

Con la riforma della materia condominiale intervenuta con la L. 11 dicembre 2012, n. 220, il legislatore ha introdotto l’art. 71 – quater disp. att. c.c.  al fine di meglio precisare cosa debba intendersi per “controversia in materia di  condominio” ai sensi dell'art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010

Ebbene, l‘appena menzionato art. 71-quater prevede, al primo comma, che: «Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”.


In sostanza, il disposto normativo appena richiamato fa rientrare nel novero delle controversie condominiale tutte le questioni disciplinate agli artt. da 1117 a 1139 del codice civile, nonché le altre fattispecie in tema di condominio previste e disciplinate dalle disposizioni di attuazione dello stesso codice, tra le quali rientra indubbiamente la domanda avanzata dal Condominio diretta ad ottenere la condanna di un condomino al pagamento dei contributi condominiali, quale caso analogo a quello su cui la Suprema Corte si è pronunciata con l’ordinanza in commento.


L’art. 71 - quater, al 3 comma, stabilisce che “Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice”.

Pertanto, in virtù di tale specifica previsione normativa l’amministratore di condominio potrà partecipare alla procedura mediazione solo se previamente autorizzato dall’assemblea con un quorum deliberativo rappresentato, sia in prima che in seconda convocazione, da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea ed almeno la meta` del valore dell’edificio.


L’art. 71 quater, comma 4, prevede poi l’ammissibilità di una proroga, su istanza del condominio, del termine della prima comparizione davanti al mediatore per consentire di assumere la delibera autorizzativa di cui al precedente comma.  

Il successivo comma 5 rimette all’assemblea dei condomini l’approvazione della proposta conciliativa, da votare con la medesima maggioranza necessaria a garantire la partecipazione dell’amministratore alla mediazione, precisando che  qualora non si raggiungesse la predetta maggioranza, la proposta deve intendersi non accettata.


Infine, l’ultimo comma prevede che il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.

Nell’ipotesi in cui le parti non dovessero raggiungere alcun accordo, il mediatore potrà formulare, su richiesta delle parti stesse, una proposta di conciliazione. In tale circostanza,  entro il termine di sette giorni (termine che potrà essere derogato dallo stesso mediatore in relazione alla necessita` per l’amministratore di ottenere la delibera assembleare) le parti dovranno comunicare, per iscritto, la loro accettazione; in mancanza di risposta entro tale termine la proposta del mediatore dovrà considerarsi rifiutata. Anche con riferimento a questo specifico caso, l’art. 71-quater disp. att. c.c., prevede l'approvazione della proposta di mediazione da parte dell'assemblea, con la stessa maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.

  • Il casus decisus

Richiamato il quadro normativo di riferimento, occorre a questo punto ripercorrere sinteticamente la vicenda rimessa all’attenzione della Suprema Corte di Cassazione, la quale trae origine da una domanda giudiziale avanzata da un Condominio tesa alla condanna di una condomina al pagamento di contributi condominiali pari a € 2.000,00; cionondimeno, il Giudice di pace dichiarava l’improcedibilità della domanda spiegata dal Condominio poiché, malgrado il suo espresso invito, non era stata ritualmente attivata la procedura di mediazione obbligatoria, e tanto accadeva a causa della mancata adozione da parte dell’assemblea della delibera di
autorizzazione dell’amministratore a partecipare alla mediazione.


Il Condominio soccombente impugnava, quindi, la sentenza di primo grado dinanzi al Tribunale di Roma il quale assumeva, tuttavia, che alla luce di quanto disposto dal succitato art. 71 - quater, comma 3, disp. att. c.c. la soluzione raggiunta dal primo giudice fosse pienamente corretta in quanto, nella specie, la procedura di mediazione obbligatoria si era chiusa senza che le parti avessero esperito neppure un concreto tentativo di conciliazione stante, appunto, l’inerzia dell’assemblea nel conferire all’amministratore la necessaria autorizzazione.

Il Condominio proponeva ricorso per cassazione avverso la sentenza del giudice di appello.


Ai fini che qui interessano, preme soprattutto segnalare il motivo di gravame con cui il Condominio ricorrente ha evidenziato come, nel caso di specie, la mediazione dovesse invece ritenersi ritualmente introdotta e, dunque, regolarmente svolta, seppur negativamente chiusa, senza che alcuna conseguenza potesse riverberarsi sulla procedibilità della domanda giudiziale.  In particolare, parte ricorrente ha fondato i propri assunti sul presupposto che la controversia in oggetto rientrava nell’ambito delle attribuzioni dell’amministratore di cui all’art. 1130 c.c., rispetto alla quale sussisteva, pertanto, la legittimazione processuale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1131 c.c., che riconosceva a questi la facoltà di agire autonomamente, senza la necessità di alcuna preventiva autorizzazione o ratifica da parte dell’assemblea dei condomini.

  • La decisione della Cassazione: l’ordinanza n. 10846 dell'8 giugno 2020

Con il provvedimento in oggetto, la Suprema Corte ha condiviso in toto le motivazioni che il Tribunale di Roma - nelle vesti di giudice di appello - ha posto a fondamento della propria decisione.


La Corte ha preliminarmente precisato che la condizione di procedibilità per le controversie condominiali – consistente nel previo esperimento del tentativo di mediazione - non possa dirsi realizzata quando l’amministratore partecipi all’incontro di mediazione sprovvisto della delibera assembleare autorizzativa, da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c. comma 2. In tale circostanza, infatti, non è possibile per l’amministratore avviare la procedura di mediazione e procedere con lo svolgimento della stessa.


Né, assume rilievo - a parere degli ermellini - il fatto che l'oggetto della controversia (recupero dei contributi condominiali) rientri nell’ambito delle “attribuzioni dell’amministratore” contemplate dall’art. 1130 c.c., rispetto alle quali quest’ultimo è munito della legittimazione processuale ex art. 1131 c.c. e, dunque, egli ha il potere di agire in giudizio indipendentemente da una delibera assembleare ad hoc che autorizzi il suo operato.


Pertanto – prosegue la Corte - pur trattandosi di controversie annoverabili nelle predette attribuzioni, l’amministratore che partecipa alla mediazione senza l’apposita autorizzazione assemblare e` totalmente sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali oggetto di mediazione e, dunque, risulta privo del potere necessario per la definizione bonaria della controversia (cfr. Cass. Sez. III, 27/03/2019, n. 8473).


In particolare - osserva la Cassazione - in una mediazione in cui l’amministratore risulta sfornito della preventiva delibera autorizzativa non può discutersi di mancato accordo, giacché in tale ipotesi “ancor prima che mancato, […] l’accordo amichevole di definizione della controversia è privo di giuridica possibilità.


Compete, infatti, all’assemblea e non all’amministratore il potere di approvare una proposta transattiva riguardante spese d’interesse comune ovvero di delegare l’amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell’attività dispositiva negoziale affidatagli (cfr. Cass. Sez. 2, 16/01/2014, n. 821; Cass. Sez. 2, 25/03/1980, n. 1994). 

In virtù di tali argomentazioni, la Suprema Corte ha così rigettato il ricorso proposto dal Condominio, con condanna  alle spese di lite.

  • Osservazioni conclusive
Orbene, alla luce di quanto disposto dalla normativa in materia condominiale sopra menzionata – la cui formulazione letterale appare già di per sé sufficientemente chiara – e tenuto conto del succitato principio enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, ne deriva come l'assemblea dei condomini sia, di fatto, tenuta a pronunciarsi relativamente a tutte le principali fasi che scandiscono la procedura di mediazione obbligatoria.

Ed invero, l'autorizzazione assembleare si appalesa indispensabile non soltanto al fine di conferire all’amministratore la legittimazione ad avviare (o aderire) la mediazione e decidere sulla possibilità di intraprendere il percorso conciliativo in seguito allo svolgimento del primo incontro informativo ma, soprattutto, sarà l’assemblea dei condomini a stabilire se approvare o meno l’accordo conciliativo eventualmente raggiunto in tale contesto.

In sostanza, diversamente da quanto previsto dagli artt. 1130 e 1131 c.c. riguardo alla rappresentanza processuale dell’amministratore in sede di procedimento giudiziale, nell’ambito della mediazione obbligatoria l’amministratore non potrà assumere alcuna determinazione vincolante per il Condominio senza il preventivo consenso dell’assemblea dei condomini, e ciò in quanto quest’ultima rappresenta l’unico soggetto titolare del diritto comune controverso e, quindi, il solo concretamente munito del potere di disporre di tale diritto.


Appare quindi evidente come con l’introduzione dell’art. 71 – quater, disp att. c.c. il legislatore abbia voluto garantire l’effettività della mediazione nelle controversie condominiali mediante il pieno ed concreto coinvolgimento dei soggetti titolari delle situazioni giuridiche controverse, ritenendo a tal fine necessaria non soltanto la presenza fisica dell’amministratore assistito dall’avvocato del Condominio, ma anche la possibilità, ancorché potenziale, che la mediazione possa incidere sul rapporto controverso e non finisca per risolversi il una sterile formalità: di qui la necessità che l’assemblea dei condomini conferisca (previamente) all’amministratore il potere di definire bonariamente la vicenda.

Allo stesso tempo, il legislatore attraverso l’anzidetta normativa ha inteso preservare e sostenere la funzione deflattiva del contenzioso condominiale esercitata proprio dall’istituto di mediazione, il cui scopo è quello di consentire una rapida definizione delle liti e, dunque, permettere alle parti di scongiurare i lunghi tempi di attesa, i costi eccessivi e l’incertezza del risultato che da sempre caratterizzano, in negativo, la giustizia ordinaria nel nostro Paese.

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Redazione 101Mediatori

La Redazione di 101Mediatori è composta da mediatori, avvocati e studiosi della materia, particolarmente attenti alle novità normative sulla mediazione.





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