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Come è noto, chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio […] è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione[1]. Questo è ciò che stabilisce l’art.5 comma 1 del D.Lgs. n.28/2010.
Una formula di così ampio respiro ha generato dubbi, tanto che in occasione della Riforma del Condominio il legislatore ha ritenuto necessario fornire alcune precisazioni.
Innanzi tutto, il richiamo alla materia condominiale escluderebbe di per sé l'onere del preventivo esperimento della mediazione in tutta una serie di ipotesi conflittuali che, pur localizzate all’interno di un edificio condominiale, in realtà nulla avrebbero a che vedere con il Condominio.
Questo è il caso ad esempio delle controversie legate ai rapporti di vicinato, quali ad esempio quelle conseguenti a molestie, immissioni intollerabili o, in genere, comportamenti illeciti di un vicino.
Il fatto che il vicino sia all'interno del medesimo fabbricato o che la vicenda ed il fatto lesivo vengano portati all'attenzione dell'assemblea di Condominio e/o dell'amministratore, dai quali non di rado si sollecita un intervento risolutore, non rende di per sè la controversia come condominiale.
Questo però non significa che anche dette controversie non possano rientrare nella materia condominiale, sotto il profilo della sussistenza della condizione di procedibilità prescritta dall'art.5.
Vi possono rientrare, ad esempio, quando i comportamenti contestati al vicino configurino ipotesi di violazione del regolamento di Condominio e, in particolare, quando si impugni la delibera assembleare che applichi il regolamento e/o irroghi una sanzione che si reputa non rispettosa del regolamento o della legge, o quando ancora si contesti la stessa conformità del regolamento (assertivamente violato dal vicino) alle norme inderogabili dettate dalla legge.
In tali ultimi casi, in cui l'oggetto del giudizio non è costituito o non è costituito solo dall'accertamento di una responsabilità del vicino, ma altresì dalla legittimità o meno di una delibera assembleare adottata in esecuzione del regolamento condominiale, così come nel caso in cui la controversia inerisca la legittimità del regolamento violato, si rientrerebbe in un'ipotesi di violazione o non corretta applicazione delle norme del codice in materia di condominio, per le quali è indispensabile tentare preventivamente di risolvere la controversia in mediazione, pena l'improcedibilità della domanda.
La formulazione della norma ed il richiamo espresso al "Condominio" indurrebbe poi a ritenere che l’obbligo sussista non per tutte le controversie aventi ad oggetto una Comunione, salvo che nell’ipotesi di una domanda di scioglimento della stessa[2], bensì solo per quelle relative al Condominio negli edifici, ivi compresi i piccoli Condomini e addirittura il Condominio c.d. minimo, privi di amministratore e non obbligati ad averlo[3], nei quali sono i condòmini stessi a gestire le cose loro comuni.
Volendo fare chiarezza, in sede di riforma del Condominio il legislatore, introducendo alcune prescrizioni di carattere prettamente procedurale su cui ci si soffermerà in altra occasione[4], ha precisato che per controversie in materia di condominio ai sensi dell’art.5 comma 1 del D.Lgs. n.28/2010, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III titolo VII capo II del codice, intitolato appunto “Del condominio negli edifici” (ovvero quelle di cui agli artt.1117-1139 C.C.) nonché quelle di cui agli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazionedel codice, così comprendendovi anche le norme oggetto della novella.
La precisazione da un lato circoscrive in maniera puntuale la "materia condominiale" soggetta alla condizione di procedibilità, dall’altro, sottolineando trattarsi della “materia condominiale ai sensi dell’art.5…” rimarca come l’individuazione della materia condominiale ivi effettuata abbia una portata non generale ma circoscritta esclusivamente all’individuazione dei casi per i quali la domanda giudiziale è soggetta alla condizione prevista dal citato articolo.
Stando così le cose potrebbe però sorgere qualche dubbio circa l’obbligo all’esperimento preliminare della mediazione in tutte quelle controversie inerenti il corretto uso della cosa comune, ai sensi dell’art.1102 c.c., trattandosi di norma inserita nel capo I e non nel capo II del titolo VII del predetto medesimo Libro del C.C., riservato alla Comunione in generale; questo pur trattandosi di una norma fondamentale, costantemente richiamata e applicata dalla giurisprudenza in tutte le controversie aventi ad oggetto abusi nell’utilizzo del bene condominiale.
Non si dimentichi però che tra le norme la cui violazione o errata applicazione impone la mediazione vi è anche l’art.1139 C.C., che stabilisce che per quanto non espressamente previsto dal capo devono osservarsi le norme sulla comunione in generale.
Pertanto, la precisazione fornita dal Legislatore del 2012 ed il richiamo effettuato dallo stesso alle norme contenute nel capo intitolato “Del condominio negli edifici” si reputa debba leggersi in senso tale da ritenervi comprese tutte quelle norme che, pur non contenute nel citato capo, siano richiamate dall’art.1139 c.c. ed eventualmente siano richiamabili con una interpretazione estensiva o analogica conformemente all’art.12 delle disposizioni sulla legge in generale.
Diverso e apparentemente pacifico appare il caso di controversie inerenti l’ipotesi di danni da infiltrazioni provenienti dal tetto o dal lastrico solare.
Se infatti riguardo ai danni da infiltrazioni provenienti da beni e impianti privati è fuor di dubbio che qualsiasi problematica fuoriesca dall’alveo condominiale, diverso risulta il caso in cui l’infiltrazione sia determinata da una omessa o non corretta manutenzione del bene condominiale.
A tal proposito molteplici sono le norme presenti nel capo II del C.C. che, in qualche maniera, possono interessare un problema di infiltrazioni e danni: a mero titolo esemplificativo si pensi all’art.1117ter C.C. ove il danno sia conseguenza di una modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni che causi pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato; all’art.1120 C.C. ove questo sia frutto di innovazioni vietate; all’art.1122 C.C. ove derivino da opere eseguite dal singolo condomino o ancora all’art.1126 C.C. in tema di manutenzione di tetti e solai e della ripartizione delle relative spese, applicabile secondo la giurisprudenza anche al riparto degli oneri risarcitori tra i condomini. Con riguardo a detta ultima previsione la giurisprudenza è infatti costante nel ritenere che, salvo prova contraria, il criterio ivi previsto debba trovare applicazione anche con riguardo al risarcimento dei danni conseguenti ad una omessa o non corretta manutenzione.
Non si dimentichino poi gli articoli che disciplinano le attribuzioni e le conseguenti responsabilità dell’amministratore e dell’assemblea condominiali anche con riguardo alla non corretta manutenzione dell’edificio.
Da ciò tuttavia non deriva che l'eventuale controversia giudiziale sia automaticamente inquadrabile come controversia condominiale ai sensi dell'art.5 D.Lgs. n.28/2010.
Infatti, per accertare se la domanda giudiziale sia soggetta alla condizione di procedibilità, bisogna valutare se la stessa abbia ad oggetto la violazione o l’errata applicazione delle disposizioni del libro III titolo VII capo II del codice (ovvero quelle di cui agli artt.1117-1139 C.C.) nonché quelle di cui agli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice: questo impone la massima attenzione al petitum ed alla causa petendi della domanda giudiziale.
Ferma l'opportunità -confermata da un'esperienza ormai decennale di mediazione in Italia- di esperire preventivamente la mediazione anche per controversie per le quali la stessa non costituisce condizione di procedibilità della domanda, sarà quindi indispensabile verificare se questa abbia ad oggetto la violazione o errata applicazione di uno o più degli artt.1117-1139 C.C. e/o 61-72 d.att. C.C.
Il caso è stato esaminato con attenzione da una sentenza del Tribunale di Roma del dicembre 2019[5] in una controversia introdotta da un condomino avverso un vicino ed il proprio Condominio, con la quale l'attore, lamentando copiose infiltrazioni all'interno del proprio appartamento causate da una mancata o carente manutenzione dei beni del vicino e di beni condominiali, chiedeva l'integrale risarcimento dei danni patiti. Il tutto dopo avere già esperito un accertamento tecnico preventivo.
Nel caso di specie, il vicino ed il Condominio convenuto, declinando proprie responsabilità chiedevano ed ottenevano l'estensione del contraddittorio anche ad un Condominio confinante, proprietario dei beni presumibilmente fonte o almeno concausa delle infiltrazioni lesive nell'appartamento dell'attore.
Nel contempo veniva eccepita l'improcedibilità della domanda risarcitoria non avendo l'attore esperito primariamente la procedura di mediazione.
Tralasciando le numerose questioni sostanziali e processuali di cui il Tribunale nell'occasione è stato investito, risulta importante sottolineare come lo stesso, esaminate le domande (nel caso di specie, di accertamento del danno derivante da un fatto illecito e di condanna al conseguente risarcimento), abbia evidenziato come le stesse non avessero ad oggetto la violazione o errata applicazione degli artt.1117-1139 c.c. nè quelle di cui agli artt.61-72 disp. att. codice civile., bensì semmai l'accertamento della responsabilità civile, il risarcimento del danno e la condanna ad un facere rappresentato dall'esecuzione di tutti gli interventi necessari a rimuovere la causa dell'evento dannoso lamentato.
Come correttamente rilevato dal giudice capitolino, il petitum della domanda non era costituito dall’accertamento della violazione o errata applicazione di una norma condominiale, mentre l'accertamento del danno e delle relative responsabilità, così come la conseguente domanda risarcitoria non avevano quale causa petendi la pretesa violazione o non corretta applicazione di nessuno degli articoli rientranti ex lege nella materia condominiale.
Per tale ragione l'eccezione di improcedibilità veniva ritenuta infondata.
Appurato l'oggetto della domanda giudiziale e verificato rientrarsi all'interno della materia condominiale, ai fini della corretta applicazione dell’art.5 D.Lgv. n.28/2010 è però necessario verificare altresì che vi sia simmetria tra l'oggetto della mediazione eventualmente esperita ed il thema decidendum del giudizio e che vi sia identità o continenza tra l’istanza di mediazione e la domanda giudiziale.
Questo impone alla parte in mediazione un’imprescindibile attività di specificazione delle proprie rivendicazioni, pena il rischio del mancato assolvimento della condizione di procedibilità a suo carico.
Come ricordato di recente dal Tribunale di Foggia[6] , infatti,“anche la disciplina di cui alla legge 28/2010, avendo finalità deflattive del contenzioso, è informata al principio della necessaria simmetria tra la domanda azionata in sede di media conciliazione […] e quella avviata nel successivo giudizio”.
Sul punto si è espressa anche la S.C. che ha rimarcato la necessità di identità di “petitum” e “causa petendi”, reputando comunque assolta la condizione di procedibilità anche nel caso in cui la domanda giudiziale abbia un oggetto più ridottorispetto alla domanda di mediazione[7].
Ove quindi si rientri effettivamente nella “materia del Condominio”, la condizione di procedibilità potrà dirsi assolta solo ove la domanda giudiziale non esorbiti da quella di mediazione.
Una formula di così ampio respiro ha generato dubbi, tanto che in occasione della Riforma del Condominio il legislatore ha ritenuto necessario fornire alcune precisazioni.
Innanzi tutto, il richiamo alla materia condominiale escluderebbe di per sé l'onere del preventivo esperimento della mediazione in tutta una serie di ipotesi conflittuali che, pur localizzate all’interno di un edificio condominiale, in realtà nulla avrebbero a che vedere con il Condominio.
Questo è il caso ad esempio delle controversie legate ai rapporti di vicinato, quali ad esempio quelle conseguenti a molestie, immissioni intollerabili o, in genere, comportamenti illeciti di un vicino.
Il fatto che il vicino sia all'interno del medesimo fabbricato o che la vicenda ed il fatto lesivo vengano portati all'attenzione dell'assemblea di Condominio e/o dell'amministratore, dai quali non di rado si sollecita un intervento risolutore, non rende di per sè la controversia come condominiale.
Questo però non significa che anche dette controversie non possano rientrare nella materia condominiale, sotto il profilo della sussistenza della condizione di procedibilità prescritta dall'art.5.
Vi possono rientrare, ad esempio, quando i comportamenti contestati al vicino configurino ipotesi di violazione del regolamento di Condominio e, in particolare, quando si impugni la delibera assembleare che applichi il regolamento e/o irroghi una sanzione che si reputa non rispettosa del regolamento o della legge, o quando ancora si contesti la stessa conformità del regolamento (assertivamente violato dal vicino) alle norme inderogabili dettate dalla legge.
In tali ultimi casi, in cui l'oggetto del giudizio non è costituito o non è costituito solo dall'accertamento di una responsabilità del vicino, ma altresì dalla legittimità o meno di una delibera assembleare adottata in esecuzione del regolamento condominiale, così come nel caso in cui la controversia inerisca la legittimità del regolamento violato, si rientrerebbe in un'ipotesi di violazione o non corretta applicazione delle norme del codice in materia di condominio, per le quali è indispensabile tentare preventivamente di risolvere la controversia in mediazione, pena l'improcedibilità della domanda.
La formulazione della norma ed il richiamo espresso al "Condominio" indurrebbe poi a ritenere che l’obbligo sussista non per tutte le controversie aventi ad oggetto una Comunione, salvo che nell’ipotesi di una domanda di scioglimento della stessa[2], bensì solo per quelle relative al Condominio negli edifici, ivi compresi i piccoli Condomini e addirittura il Condominio c.d. minimo, privi di amministratore e non obbligati ad averlo[3], nei quali sono i condòmini stessi a gestire le cose loro comuni.
Volendo fare chiarezza, in sede di riforma del Condominio il legislatore, introducendo alcune prescrizioni di carattere prettamente procedurale su cui ci si soffermerà in altra occasione[4], ha precisato che per controversie in materia di condominio ai sensi dell’art.5 comma 1 del D.Lgs. n.28/2010, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III titolo VII capo II del codice, intitolato appunto “Del condominio negli edifici” (ovvero quelle di cui agli artt.1117-1139 C.C.) nonché quelle di cui agli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazionedel codice, così comprendendovi anche le norme oggetto della novella.
La precisazione da un lato circoscrive in maniera puntuale la "materia condominiale" soggetta alla condizione di procedibilità, dall’altro, sottolineando trattarsi della “materia condominiale ai sensi dell’art.5…” rimarca come l’individuazione della materia condominiale ivi effettuata abbia una portata non generale ma circoscritta esclusivamente all’individuazione dei casi per i quali la domanda giudiziale è soggetta alla condizione prevista dal citato articolo.
Stando così le cose potrebbe però sorgere qualche dubbio circa l’obbligo all’esperimento preliminare della mediazione in tutte quelle controversie inerenti il corretto uso della cosa comune, ai sensi dell’art.1102 c.c., trattandosi di norma inserita nel capo I e non nel capo II del titolo VII del predetto medesimo Libro del C.C., riservato alla Comunione in generale; questo pur trattandosi di una norma fondamentale, costantemente richiamata e applicata dalla giurisprudenza in tutte le controversie aventi ad oggetto abusi nell’utilizzo del bene condominiale.
Non si dimentichi però che tra le norme la cui violazione o errata applicazione impone la mediazione vi è anche l’art.1139 C.C., che stabilisce che per quanto non espressamente previsto dal capo devono osservarsi le norme sulla comunione in generale.
Pertanto, la precisazione fornita dal Legislatore del 2012 ed il richiamo effettuato dallo stesso alle norme contenute nel capo intitolato “Del condominio negli edifici” si reputa debba leggersi in senso tale da ritenervi comprese tutte quelle norme che, pur non contenute nel citato capo, siano richiamate dall’art.1139 c.c. ed eventualmente siano richiamabili con una interpretazione estensiva o analogica conformemente all’art.12 delle disposizioni sulla legge in generale.
Diverso e apparentemente pacifico appare il caso di controversie inerenti l’ipotesi di danni da infiltrazioni provenienti dal tetto o dal lastrico solare.
Se infatti riguardo ai danni da infiltrazioni provenienti da beni e impianti privati è fuor di dubbio che qualsiasi problematica fuoriesca dall’alveo condominiale, diverso risulta il caso in cui l’infiltrazione sia determinata da una omessa o non corretta manutenzione del bene condominiale.
A tal proposito molteplici sono le norme presenti nel capo II del C.C. che, in qualche maniera, possono interessare un problema di infiltrazioni e danni: a mero titolo esemplificativo si pensi all’art.1117ter C.C. ove il danno sia conseguenza di una modificazione della destinazione d’uso delle parti comuni che causi pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato; all’art.1120 C.C. ove questo sia frutto di innovazioni vietate; all’art.1122 C.C. ove derivino da opere eseguite dal singolo condomino o ancora all’art.1126 C.C. in tema di manutenzione di tetti e solai e della ripartizione delle relative spese, applicabile secondo la giurisprudenza anche al riparto degli oneri risarcitori tra i condomini. Con riguardo a detta ultima previsione la giurisprudenza è infatti costante nel ritenere che, salvo prova contraria, il criterio ivi previsto debba trovare applicazione anche con riguardo al risarcimento dei danni conseguenti ad una omessa o non corretta manutenzione.
Non si dimentichino poi gli articoli che disciplinano le attribuzioni e le conseguenti responsabilità dell’amministratore e dell’assemblea condominiali anche con riguardo alla non corretta manutenzione dell’edificio.
Da ciò tuttavia non deriva che l'eventuale controversia giudiziale sia automaticamente inquadrabile come controversia condominiale ai sensi dell'art.5 D.Lgs. n.28/2010.
Infatti, per accertare se la domanda giudiziale sia soggetta alla condizione di procedibilità, bisogna valutare se la stessa abbia ad oggetto la violazione o l’errata applicazione delle disposizioni del libro III titolo VII capo II del codice (ovvero quelle di cui agli artt.1117-1139 C.C.) nonché quelle di cui agli articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione del codice: questo impone la massima attenzione al petitum ed alla causa petendi della domanda giudiziale.
Ferma l'opportunità -confermata da un'esperienza ormai decennale di mediazione in Italia- di esperire preventivamente la mediazione anche per controversie per le quali la stessa non costituisce condizione di procedibilità della domanda, sarà quindi indispensabile verificare se questa abbia ad oggetto la violazione o errata applicazione di uno o più degli artt.1117-1139 C.C. e/o 61-72 d.att. C.C.
Il caso è stato esaminato con attenzione da una sentenza del Tribunale di Roma del dicembre 2019[5] in una controversia introdotta da un condomino avverso un vicino ed il proprio Condominio, con la quale l'attore, lamentando copiose infiltrazioni all'interno del proprio appartamento causate da una mancata o carente manutenzione dei beni del vicino e di beni condominiali, chiedeva l'integrale risarcimento dei danni patiti. Il tutto dopo avere già esperito un accertamento tecnico preventivo.
Nel caso di specie, il vicino ed il Condominio convenuto, declinando proprie responsabilità chiedevano ed ottenevano l'estensione del contraddittorio anche ad un Condominio confinante, proprietario dei beni presumibilmente fonte o almeno concausa delle infiltrazioni lesive nell'appartamento dell'attore.
Nel contempo veniva eccepita l'improcedibilità della domanda risarcitoria non avendo l'attore esperito primariamente la procedura di mediazione.
Tralasciando le numerose questioni sostanziali e processuali di cui il Tribunale nell'occasione è stato investito, risulta importante sottolineare come lo stesso, esaminate le domande (nel caso di specie, di accertamento del danno derivante da un fatto illecito e di condanna al conseguente risarcimento), abbia evidenziato come le stesse non avessero ad oggetto la violazione o errata applicazione degli artt.1117-1139 c.c. nè quelle di cui agli artt.61-72 disp. att. codice civile., bensì semmai l'accertamento della responsabilità civile, il risarcimento del danno e la condanna ad un facere rappresentato dall'esecuzione di tutti gli interventi necessari a rimuovere la causa dell'evento dannoso lamentato.
Come correttamente rilevato dal giudice capitolino, il petitum della domanda non era costituito dall’accertamento della violazione o errata applicazione di una norma condominiale, mentre l'accertamento del danno e delle relative responsabilità, così come la conseguente domanda risarcitoria non avevano quale causa petendi la pretesa violazione o non corretta applicazione di nessuno degli articoli rientranti ex lege nella materia condominiale.
Per tale ragione l'eccezione di improcedibilità veniva ritenuta infondata.
Appurato l'oggetto della domanda giudiziale e verificato rientrarsi all'interno della materia condominiale, ai fini della corretta applicazione dell’art.5 D.Lgv. n.28/2010 è però necessario verificare altresì che vi sia simmetria tra l'oggetto della mediazione eventualmente esperita ed il thema decidendum del giudizio e che vi sia identità o continenza tra l’istanza di mediazione e la domanda giudiziale.
Questo impone alla parte in mediazione un’imprescindibile attività di specificazione delle proprie rivendicazioni, pena il rischio del mancato assolvimento della condizione di procedibilità a suo carico.
Come ricordato di recente dal Tribunale di Foggia[6] , infatti,“anche la disciplina di cui alla legge 28/2010, avendo finalità deflattive del contenzioso, è informata al principio della necessaria simmetria tra la domanda azionata in sede di media conciliazione […] e quella avviata nel successivo giudizio”.
Sul punto si è espressa anche la S.C. che ha rimarcato la necessità di identità di “petitum” e “causa petendi”, reputando comunque assolta la condizione di procedibilità anche nel caso in cui la domanda giudiziale abbia un oggetto più ridottorispetto alla domanda di mediazione[7].
Ove quindi si rientri effettivamente nella “materia del Condominio”, la condizione di procedibilità potrà dirsi assolta solo ove la domanda giudiziale non esorbiti da quella di mediazione.
[1] Cfr. art.5 comma 1 formulazione originaria D.Lgs. n.28/2010, poi dichiarato incostituzionale dalla sentenza C.Cost. n.272/2012; cfr. attuale comma 1bis del medesimo articolo, introdotto dal D.L. n.69/2013 che, mantenendo la medesima formula, ha inserito la prescrizione della necessaria assistenza legale: Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio […] è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione
[2] Cfr. art.5 D.Lgs n.28/2010 comma 1 e comma 1 bis: Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di […] divisione.
[3] Cfr. art.1129 C.C. 1° comma “Quando i condomini sono più di otto e l’assemblea non vi provvede, la nomina dell’amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria”.
[4] Cfr. art.71 quater commi 2-5 d. att. C.C.
[5] Tribunale Roma sentenza 12.12.2019 n.23886
[6] Cfr. Sentenza 01.10.2020 (R.G. 3544/2018) Tribunale Foggia; cfr. anche Tribunale Foggia 01.10.2020 R.G. 9297/2016,
[7] Cfr. Cass. Civ.Sez.III ord.26.06.2019 n.17059; cfr. Cass. Civ.Sez.III n.5693/2005, n.7175/1997 e Tribunale Milano 25.01.2018 n.836
