La revoca giudiziale dell'amministratore di condominio e l'obbligo alla Mediazione

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Avv. Silvio Zicconi

Il condomino che voglia ottenere la revoca dell’amministratore per le gravi responsabilità di quest’ultimo, è tenuto a convocarlo preventivamente in mediazione o può rivolgersi direttamente al giudice? Il dubbio nasce da una, forse solo apparente, conflittualità tra norme.

A cura del Mediatore Avv. Silvio Zicconi da Sassari.
Letto 2091 dal 30/11/2021

Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di Condominio […] è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione[1].
La legge che ha introdotto la mediazione civile e commerciale nell'ordinamento italiano prevede altresì, che l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale[2].
 
Con la riforma del Condominio, in vigore dal 18.06.2013, il legislatore ha poi introdotto tra le disposizioni di attuazione del C.C. l’art. 71quater , il quale al comma 1 precisa che per controversie in materia di condominio ai sensi dell’art.5 comma 1 del D.Lgs. n.28/2010 si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III titolo VII capo II del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.
Il capo in questione è quello intitolato appunto “Del condominio negli edifici” e gli articoli la cui violazione o non corretta applicazione impone un passaggio interlocutorio in mediazione sono quelli che vanno dal 1117 (“Parti comuni dell’edificio”) al 1139 C.C. (“Rinvio alle norme sulle comunione”).
 
Considerato quindi che le responsabilità e gli obblighi dell’amministratore (la cui violazione legittima la sua revoca) sono disciplinati da articoli rientranti all’interno del citato capo del Codice Civile, ben pochi dubbi dovrebbero sorgere circa la necessità che in tali casi il ricorso all’autorità giudiziaria sia preceduto dal tentativo di risoluzione della controversia in mediazione.
 
A tal proposito si rammenta che ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.1129 C.C. comma 11 e comma 12 e 1131 C.C. l’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea e comunque dall’autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino in tutta una serie di ipotesi ritenute particolarmente gravi, quali:

  • l’omessa comunicazione all’assemblea della pendenza di una lite giudiziaria il cui oggetto esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore,
  • la mancata presentazione del rendiconto,
  • gravi irregolarità fiscali,
  • la mancata apertura del conto condominiale,
  • e tutti quegli ulteriori inadempimenti che il comma 12 dell’art.1129 C.C. qualifica come gravi irregolarità.
 
Se quindi, l’Assemblea è di norma legittimata a revocare l’amministratore anche in assenza di gravi irregolarità e perfino in assenza di giusta causa (pur con conseguenze differenti), in presenza delle gravi irregolarità esplicitate dalla norma, il singolo condomino è ulteriormente tutelato, ben potendo lui stesso adire l’autorità giudiziaria al fine di vedere rimosso l’amministratore infedele.
 
Limitando in questa sede l’analisi ai profili procedurali, un dubbio sorge spontaneo:
ma ove l’assemblea non provveda e si voglia quindi richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria, il condomino è tenuto ad esperire preventivamente la mediazione?
E nei confronti di chi?
Nei confronti dell’amministratore o del Condominio, seppur rappresentato dal medesimo amministratore?
 
Ai sensi dell’art.64 d.att.Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’11° comma dell’art.1129 e dal 4° comma dell’art.1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale - poi - può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di 10 gg. dalla notificazione o dalla comunicazione”.
 
La procedura giudiziale appare chiara.
Si tratta, infatti, di uno di quei casi di procedimento in camera di consiglio, disciplinato in via generale dall'artt.737 e ss. c.p.c.
Dal tenore dell’art.64 d.att. C.C. poi, si rileva come nel procedimento in oggetto il contraddittore sia l’amministratore e non il Condominio, ragion per cui lo stesso dovrà essere convocato personalmente e non quale amministratore p.t. e legale rappresentante del Condominio: e questo sebbene lo stesso sia chiamato a contraddire in merito a “gravi irregolarità” di carattere amministrativo commesse nella gestione del Condominio.
 
Se quindi può apparire pacifico che non vi sia alcuna controversia tra il singolo condomino ed il Condominio, il fatto che l’amministratore debba difendere il proprio operato in giudizio potrebbe indurre a ritenere che tra lo stesso ed il ricorrente una controversia vi si sia e che questa abbia ad oggetto proprio l’accertamento delle gravi irregolarità per le quali è stata richiesta la sua revoca.
 
Prima di sciogliere questo dubbio, però, occorre fare un passo indietro, perché il ricorrente deve risolvere prima un altro problema:
infatti, il povero condomino che voglia ottenere la revoca dell’amministratore per le gravi irregolarità e responsabilità commesse da quest’ultimo, è tenuto a convocarlo preventivamente in mediazione o può rivolgersi direttamente al giudice?
 
Se l’art.71quater d.att.C.C., introdotto dalla L.11.12.2012 n.220 sembra imporre una risposta affermativa alla domanda, più di qualche dubbio nasce dalla lettura dell’art.5 comma 4 del D.Lgs. n.28/2010 che prevede che il comma 1bis (quello per intenderci che prevede l’esperimento della procedura di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda in materia di condominio) “non si applica[no]: f) nei procedimenti in camera di consiglio”, tra i quali come detto rientra proprio quello relativo alla revoca giudiziale dell’amministratore.
 
Il contrasto tra le norme è stato evidenziato dalla stessa Cassazione con l’ordinanza n.1237 del 18.01.2018
 
Ciò che però la citata pronuncia non chiarisce è se il contrasto sia frutto di un abbaglio del legislatore, nè se l'apparente contraddizione debba essere risolta utilizzando il criterio della successione delle leggi nel tempo.
Seguendo infatti la regola secondo cui in caso di norme incompatibili la norma più recente prevale su quella più datata, nel caso di specie dovrebbe ritenersi che l'art.71quater[3] d. att. C. C.  abbia implicitamente abrogato l'art.5 D.Lgs. n.28/2010[4] nella parte in cui esclude l'obbligo alla mediazione per i procedimenti in camera di consiglio, con conseguente obbligo alla mediazione a pena di improcedibilità della domanda giudiziale di revoca dell'amministratore di condominio.
 
Ma il presupposto per l’applicazione del criterio di cui sopra è che le norme in conflitto disciplinino la medesima fattispecie.
 
Ben diversa sarebbe invece la conclusione interpretativa, ove tra le norme in conflitto non vi sia una relazione di incompatibilità ma di specialità.
In tal caso infatti, come è noto, è la norma speciale che deroga alla norma generale, la quale riprende il proprio vigore in tutti quei casi non rientranti nella species disciplinata dalla norma di portata più limitata.
 
Il Tribunale di Macerata con decreto del 10.01.2018 ha risolto il problema ritenendo obbligatorio l’esperimento del procedimento di mediazione; questo alla luce del disposto di cui all’art.25 L.11.12.2012 n.220 ed all’art.71quater d. att. C.C. introdotto dal citato articolo.
 
Di diverso ed opposto avviso è risultata invece la Corte d’Appello di Palermo, che con una sentenza del 29.06.2018 ha ritenuto non sussistere la condizione di procedibilità per la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, così seguendo il principio dettato dalla Cass. n.1237/2018, che tuttavia nell’occasione non aveva approfondito la questione.  
La soluzione
sembra doversi rinvenire nella particolarità e natura della procedura giudiziale di revoca dell’amministratore, così come nella funzione della stessa.
 
Si tratta, non a caso, di una procedura di  c. d. “volontaria giurisdizione”.
Il rito camerale che la caratterizza, disciplinato in linea generale dagli artt.737 e ss. c.p.c., costituisce l’elemento che differenzia questo tipo di pratiche, che vengono qualificate con una terminologia che evidenzia la loro natura non contenziosa.
Secondo il legislatore infatti, nel caso della revoca dell’amministratore, così come in diverse altre fattispecie in ambito condominiale, tutte caratterizzate dall’utilizzo del rito c.d. “camerale” in realtà non vi sarebbe alcuna controversia da definire, tanto che il procedimento non solo è connotato da una procedura ben diversa rispetto a quella prevista dal Libro II del codice di procedura civile, ma non si conclude neanche con il provvedimento tipico di una controversia giudiziale: la sentenza[5].
 
Sul punto la giurisprudenza appare concorde.
Se, infatti, la Corte d’Appello di Palermo nella sentenza citata definisce il giudizio di revoca dell’amministratore di Condominio come un “procedimento camerale plurilaterale tipico”, la Cassazione ha più volte rimarcato che il procedimento camerale relativo alla nomina o alla revoca dell’amministratore di condominio è di tipo sostanzialmente amministrativo come tale “privo dell’attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato solo alla tutela dell’interesse generale e collettivo del Condominio alla sua corretta amministrazione[6].
L’assenza di un contenzioso così come di una controversia che potrebbe assurgere al rango di “giudiziale” giustifica e rende comprensibile la scelta operata dal legislatore all’art. 5 comma 4 del D. Lgs. n.28/2010 quando, con riguardo a dette situazioni, esclude l’obbligo all’esperimento preliminare della procedura di mediazione, quale condizione di procedibilità della domanda di revoca dell’amministratore.
Il fatto che l’art. 64 d.att. che disciplina la procedura di revoca dell’amministratore rientri tra gli articoli richiamati dal 1° comma dell’art.71quater d.att. C.C. risulta quindi del tutto ininfluente, stante l’assenza di un contenzioso, imprescindibile presupposto della mediazione.
 
Se però questo comporta l’insussistenza della condizione di procedibilità di cui all’art.5 D.Lgs, n.28/2010, non significa che comunque una ipotesi di nodo non risolto e conflittualità meritevole di analisi e approfondimento in mediazione non vi sia anche nell’ipotesi della domanda di revoca dell’amministratore.
 
Se così non fosse, il legislatore non si sarebbe posto il problema di individuare una procedura che consenta al singolo condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria in presenza di gravi responsabilità dell’amministratore e di un’Assemblea disinteressata o addirittura accondiscendente.
 
Pur con la procedura camerale in questione e pur addivenendo ad un pronunciamento in forma di decreto e non di sentenza, è indubitabile che una situazione di opposizione vi sia;  se così non fosse il legislatore non avrebbe certo sentito la necessità di garantire il contraddittorio tra il ricorrente e l’amministratore[7], nè richiesto al giudice di effettuare comunque un accertamento delle gravi irregolarità lamentate in ricorso, funzionale al suo obbligo di motivazione della pronuncia di revoca così come di quella di rigetto della domanda.
 
Ne consegue che, pur in assenza di un obbligo procedurale, in questi casi la mediazione appare certamente opportuna ed auspicabile.
 
Questa poi è connotata da un ulteriore elemento che la differenzierebbe totalmente da quella in materia condominiale di cui all’art.74quater d. att. C.C.
 
Se infatti la domanda di revoca ha quale presupposto proprio il fatto che il Condominio e la sua Assemblea non hanno provveduto alla rimozione dell’amministratore infedele e se, come detto, la procedura di revoca ha quali parti il ricorrente e l’amministratore a titolo personale, nell’eventuale mediazione facoltativamente esperita dal condomino ricorrente, la partecipazione dell’amministratore non sarà condizionata al parere favorevole dell’assemblea, e l’eventuale accordo non necessiterà dell’approvazione dell’assemblea stessa, trattandosi di accordo tra soggetti privati.
 
In una simile mediazione facoltativa, quindi, il singolo che in assemblea non è riuscito a convincere la maggioranza circa la bontà delle proprie critiche all'operato dell'amministratore avrebbe in mediazione un'opportunità non comune: quella non solo di ripianare con l'amministratore una conflittualità altrimenti non risolvibile, ma altresì quella di interagire e concludere accordi personali con l'amministratore che scongiurino il rischio dell'apertura di altri fronti giudiziali sia in ambito civile (vedasi azioni di responsabilità), che addirittura penali (nel caso in cui le "gravi irregolarità" abbiano una rilevanza penale o, ad esempio, le accuse siano totalmente infondate e possano dare luogo ad ipotesi di diffamazione o altre penalmente rilevanti).
 
A ciò si aggiunga, per concludere, che nel caso in oggetto l'amministratore in sede di primo incontro non potrebbe neanche trincerarsi dietro il facile paravento di un'Assemblea non disposta ad entrare in mediazione, posto che la decisione se accettare di intraprendere la stessa e intavolare un processo negoziale con il condomino ricorrente spetta al solo amministratore convenuto, con tutte le conseguenti responsabilità.
 
[1] Cfr. art.5 comma 1 formulazione originaria D.Lgs. n.28/2010, poi dichiarato incostituzionale dalla sentenza C.Cost. n.272/2012; cfr. attuale comma 1bis del medesimo articolo, introdotto dal D.L. n.69/2013 che, mantenendo la medesima formula, ha inserito la prescrizione della necessaria assistenza legale: Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio […] è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione
[2] Cfr. art.5 comma 1bis D.Lgs n.28/2010, così come modificato dall’art.84 comma 1 lett. B) D.L. n.69/2013 convertito con modificazioni dalla L.n.98/2013.
[3]  La legge di riforma del Condominio del 2012 ha introdotto l’art.71quater d. att. C.C.
[4] Il D. Lgs. N.28 del 2010 istitutivo della mediazione obbligatoria aveva escluso l’obbligo per i procedimenti in camera di consiglio
[5] Cfr, art.64 d.att. C.C.
[6] Cfr. da ultimo Cass. n.25336 del 11.102018
[7] Cfr, art.64 d.att. “Sulla revoca dell’amministratore […] il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente”.

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Chi è l'autore
Avv. Silvio Zicconi Mediatore Avv. Silvio Zicconi
Avvocato Civilista dal 1995, consigliere dell'Ordine degli Avvocati di Sassari dal 2008, dal 2010 al 2014 è Consigliere Segretario del medesimo Ordine. Già componente della relativa commissione "Mediazione", dal 2011 è Mediatore civile e commerciale ai sensi del D.Lgs. n.28/10. Svolge attività di consulenza ed assistenza legale giudiziale ed stragiudiziale prevalentemente nel settore del diritto civile, diritti reali, obbligazioni e contratti, divisioni, successioni, assicurazioni, diritto comme...
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