Le azioni di risarcimento dei danni promosse contro il condominio e la mediazione obbligatoria

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Avv. Beatrice Napolitano

Cosa ha inteso il legislatore con l’espressione “controversia in materia di condominio”: come interpretare correttamente il combinato disposto degli articoli 5 del D.Lgs. n. 28 del 2010 e 71- quater delle disposizioni di attuazione al codice civile

A cura del Mediatore Avv. Beatrice Napolitano da Padova.
Letto 5942 dal 08/11/2023

 

  1. Il quadro normativo di riferimento
L’art. 5 del D. Lgs. n. 28 del 2010 impone l’esperimento del procedimento di mediazione a chiunque intenda esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di condominio.
Nonostante la norma appaia di primo acchito sufficientemente chiara, diverse volte mi sono imbattuta in Colleghi che si interrogavano sulla necessità di attivare o meno la procedura di mediazione nei confronti di un condominio, prima di esercitare in giudizio un’azione di risarcimento dei danni subiti da uno dei condomini a causa del bene comune, come per esempio nel caso di danni che siano conseguenza di infiltrazioni provenienti dalle parti comuni. 
La risposta a tale quesito non può prescindere dall’analisi dell’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione al codice civile. Tale norma stabilisce infatti che “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010 n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articolo da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice civile”
Tra le disposizioni richiamate dall’art. 71-quater, ricordiamo quelle che disciplinano i diritti dei partecipanti sulle parti comuni, la manutenzione delle parti comuni, le innovazioni, la ripartizione delle spese, la nomina e la revoca dell’amministratore, il rendiconto condominiale e le delibere assembleari. In sostanza possiamo affermare che si tratta di quel complesso di norme che regolano la “vita condominiale”.
I dubbi nascono soprattutto nei casi in cui un i danni subiti dal singolo condomino siano stati causati dalla cattiva manutenzione del bene comune. In tale ipotesi si potrebbe infatti ritenere che la responsabilità del condominio e la conseguente obbligazione risarcitoria del medesimo, trovi la sua fonte proprio nelle norme contenute nel Libro Terzo, Titolo VII, Capo II del c.c. (Del condominio negli edifici). Si pensi per esempio al caso in cui il cortile di un condominio funga da copertura di un locale interrato di un terzo e la cattiva manutenzione del cortile abbia provocato infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale di proprietà esclusiva di uno dei condomini. L'obbligazione risarcitoria del condominio potrebbe trovare la sua fonte nelle norme di cui agli articoli 1123, 1125 e 1126 del codice civile, ossia nella violazione degli obblighi di manutenzione dei solai e dei lastrici comuni imposti a carico dei condomini, con ciò quindi rendendo obbligatorio, per il danneggiato, l’esperimento della mediazione prima di promuovere l’azione in giudizio.
La questione non è di poco conto, poiché, a seconda della soluzione che si prospetta, la domanda giudiziale eventualmente promossa, senza il previo esperimento del procedimento di mediazione, rischia di essere dichiarata improcedibile.
  1. La posizione della giurisprudenza
La giurisprudenza si è espressa in diverse occasioni sull’argomento e l’orientamento prevalente è sempre stato nel senso di ricondurre l’ipotesi del risarcimento dei danni derivanti ad uno dei condomini dal bene comune, alla fattispecie disciplinata dall’art. 2051 c.c. (Responsabilità da cose in custodia).
Tale norma, ricordiamolo, configura una ipotesi di responsabilità oggettiva, ossia una fattispecie in cui non viene attribuito alcun rilievo alla dimostrazione dell’assenza di colpa in capo al custode del bene da cui deriva il danno, con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di due elementi:
  • l'esistenza di un effettivo potere fisico sulla cosa da parte del custode sul quale incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi;
  • una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso.
Per l’applicazione della disposizione in esame è quindi sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, senza che assuma rilievo in sé la violazione dell'obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito, che si configura unicamente se il danno è derivato da un evento esterno o dal comportamento del danneggiato o ancora dal comportamento di un terzo (si veda la sentenza della Corte di Cassazione n. 21684 del 09.11.2005). 
Applicando tali principi alla questione che qui ci interessa, la Corte di Cassazione, con le sentenze n. 1174 del 29.11.1992 e n. 6405 del 25.06.1990, ha precisato che i proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio a norma dell'art. 1117 c.c. sono, salvo che diversamente risulti dal titolo, comproprietari delle parti comuni, assumendone la custodia, il che comporta l'obbligo di manutenzione onde evitare danni a terzi (ed il singolo condomino che abbia subito un danno a causa del bene comune è considerato tale rispetto al condominio). 
Va precisato che, in quanto custode del bene, il condominio risponde dei danni causati ai terzi, a prescindere dal fatto che essi derivino da difetto di manutenzione o di conservazione e, quindi, dalla violazione delle disposizioni contenute negli articoli 1123 e ss., essendo rilevante, come prova liberatoria, soltanto il caso fortuito.
L’omissione dell’obbligo di manutenzione potrà essere eventualmente fatta valere dai condomini nei confronti dell’amministratore (nel caso in cui sussista la sua responsabilità in tal senso ex art. 1130, comma 1, n. 4), ma sarà irrilevante nei confronti del terzo danneggiato che avrà diritto ad essere risarcito, salvo il caso in cui sia provato il caso fortuito.
La naturale conseguenza di tale ricostruzione è che nelle controversie che abbiano per oggetto il risarcimento dei danni subiti da uno dei condomini, derivanti dal bene comune, l’esperimento della mediazione non costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
In tal senso si è pronunciato, recentemente, il Tribunale di Latina che, in una causa relativa al risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni, provenienti dal lastrico solare condominiale, promossa dal proprietario dell’appartamento interessato dalle infiltrazioni medesime, ha statuito che “la materia sottoposta al caso in esame è sottratta all'eventuale declatoria di improcedibilità perché esclusa dalla riconducibilità all'ambito di applicazione del D.Lgs. n. 28 del 2010. Trattasi, infatti di richiesta di risarcimento del danno derivante da infiltrazioni e riconducibile al risarcimento da fatto illecito azionato in base all'art. 2051 cod. civ. Pertanto, non essendovi alcuna lesione o erroneo impiego della disciplina propria del codominio di cui agli artt. 1117 - 1139 c.c. e 61 - 72 disp. att. cod. civ. non è necessario attivare, per i fatti per cui è causa, la mediazione obbligatoria” (sentenza n. 572 del 09/03/2023),
In senso conforme si erano già espressi recentemente anche il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 1770 del 1° febbraio 2021, sempre con riferimento ad un caso di infiltrazioni derivanti dal lastrico solare condominiale, e con la sentenza n. 23886 del 12.12.2019 e il Tribunale Milano, con l’ordinanza del 15.12.2020.
  1. Il caso particolare del lastrico di proprietà esclusiva di uno dei condomini
Un importante contrasto giurisprudenziale è invece sorto con riferimento alla fattispecie dei danni riportati dall'appartamento sottostante a seguito di infiltrazioni d'acqua derivate dal sovrastante lastrico solare qualora questo sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini. La Suprema Corte era stata chiamata, una prima volta, a pronunciarsi a Sezioni Unite in merito alla imputazione della responsabilità al solo proprietario esclusivo, ovvero al solo condominio, oppure in concorso tra loro al proprietario ed al condominio, e, con la sentenza n. 3672 del 20.04.1997, aveva statuito che per i danni prodotti all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare, qualora conseguente a difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini. Tale responsabilità era stata tuttavia ricollegata, piuttosto che al disposto dell'art. 2051 cod. civ., ed al generale principio del neminem laedere, direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, considerata come conseguenza dell'inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico di tutti i condomini, tanto dall'art. 1123 c.c., comma 1, quanto dall'art. 1126 c.c..
Secondo tale ricostruzione, le norme predette, individuerebbero delle obbligazioni propter rem, ossia degli obblighi gravanti sui singoli condomini in conseguenza alla titolarità del diritto di proprietà del singolo condomino, obblighi consistenti nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell'edificio. Nel caso di specie esisterebbe quindi un rapporto di debito avente ad oggetto la prestazione della manutenzione del lastrico, nei confronti del proprietario dell’appartamento sottostante. Pertanto, se alle riparazioni ed alle ricostruzioni del lastrico solare sono obbligati i condomini secondo le regole previste dagli artt. 1123 e 1126 c.c., al risarcimento dei danni cagionati all'appartamento sottostante per difetto di manutenzione dovrebbero essere tenuti tutti gli obbligati inadempienti.
La violazione dell’obbligazione conservativa e manutentiva farebbe sorgere quindi una responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c..
Tuttavia, la sentenza della Suprema Corte, pur pronunciata a Sezioni Unite, non ha uniformato le decisioni successive.
In diverse pronunce, infatti, la Corte di Cassazione ha affermato che in tali ipotesi sussista unicamente la responsabilità del condominio, da ricondurre nell’alveo dell’art. 2051 c.c. (Cass. n. 6376 del 2006; Cass. n. 642 del 2003; Cass. n. 15131 del 2001; Cass. n. 7727 del 2000), poiché il lastrico svolge anche la funzione di copertura dell’intero edificio. 
Secondo un terzo orientamento, la responsabilità per i danni causati dal lastrico solare ricadrebbe invece sul proprietario esclusivo del lastrico, senza configurare alcuna responsabilità concorrente del condominio (Cass. 9084/2010 e 15300/2013)
Il contrasto ha comportato la richiesta di una nuova pronuncia dirimente da parte della Seconda Sezione civile della Corte Suprema che, con l’ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014, ha quindi rimesso nuovamente la questione alle Sezioni Unite, sollecitando un ripensamento sulla natura giuridica della responsabilità per i danni provenienti dal lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva e conseguenti oneri risarcitori.
Con la decisione n. 9449 del 10.05.2016, la Cassazione ha sovvertito la precedente ricostruzione del 1997, affermando i seguenti principi:
  • deve escludersi la natura obbligatoria del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare poiché il condomino danneggiato è terzo sia rispetto al proprietario del lastrico, sia rispetto al condominio, il che implica la natura extracontrattuale della responsabilità di questi ultimi; 
  • la responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico deve essere ricondotta alla fattispecie di cui all’art. 2051 c.c., in quanto egli si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso; 
  • la responsabilità concorrente del condominio sembra invece ricondotta alla fattispecie di cui all’art. 2043 c.c.. Si afferma infatti che il lastrico solare, nella sua parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio e che da qui deriva l’obbligo per il condominio di compiere gli opportuni atti conservativi e manutentivi. Pertanto, nel caso in cui l'amministratore ometta di attivare tali obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n .4, il condominio è responsabile nei confronti del terzo danneggiato per il comportamento inerte tenuto.
Ciò che a noi qui interessa è che entrambe le ricostruzioni operate dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sia quella del 1997, sia quella del 2016), pur portando a conclusioni differenti in merito alla natura della responsabilità del condominio, la riconducono alla violazione, da parte del medesimo, delle norme contenute nel libro III, titolo VII, capo II, del codice civile.
Potrebbe quindi sorgere il dubbio che, nel caso di danni derivanti dal lastrico di proprietà esclusiva di uno dei condomini, il danneggiato, qualora intenda esercitare un’azione in giudizio coinvolgendo anche il condominio debba prima esperire la procedura di mediazione nei confronti di quest’ultimo.
Manca in proposito una pronuncia chiarificatrice da parte degli Ermellini. 
Tuttavia, in un recente caso di danni al box auto interrato di proprietà di uno dei condomini, derivanti da infiltrazioni provenienti dalla corte pavimentata di proprietà esclusiva di un altro condomino, il Tribunale di Cosenza (sentenza n. 1498 del 19.09.2023), ha affermato che, vertendo la causa su domande risarcitorie per responsabilità extracontrattuale, non vi fosse attinenza alla materia condominiale, escludendo quindi la necessità del previo esperimento della mediazione. Secondo tale decisione, le controversie condominiali sarebbero soltanto quelle che “derivano dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice civile e degli articoli da 61 a 72”. Certo va rilevato che, nella stessa sentenza, il danno subito dal terzo viene imputato al condominio poiché derivante proprio dalla violazione degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
La soluzione prospettata non appare quindi del tutto convincente.
Se, infatti, l’obbligatorietà della mediazione può essere esclusa nel caso in cui la responsabilità del condominio discenda dall’art. 2051 c.c. e, quindi, prescinda dalla violazione degli obblighi conservativi e manutentivi posti a carico del condominio, laddove la responsabilità sia invece ricollegata alla violazione di tali obblighi, appare discutibile escludere la necessità del previo esperimento della procedura conciliativa.
  1. Osservazioni conclusive 
Possiamo quindi concludere che, laddove un condomino (o un terzo estraneo al condominio) intenda esercitare un’azione di risarcimento dei danni subiti a causa del bene comune, la mediazione non sia obbligatoria, poiché la responsabilità del condominio trova il suo fondamento nell’art. 2051 c.c., senza che assuma rilievo la violazione degli obblighi manutentivi e conservativi posti a suo carico dalla legge. 
Nel caso invece in cui un condomino intenda esercitare un’azione per ottenere il risarcimento dei danni riportati dal proprio appartamento a seguito di infiltrazioni d'acqua derivate dal sovrastante lastrico solare di proprietà esclusiva di uno dei condomini, la necessità del previo esperimento della mediazione appare invece dubbia. A fronte di qualche decisione dei Giudici di merito che ne esclude l’obbligatorietà, rimane comunque l’incertezza derivante dalle ricostruzioni giuridiche operate dalla Suprema Corte nelle decisioni a Sezioni Unite del 1997 e del 2016 che riconoscono la responsabilità concorrente del condominio, pur attribuendole natura diversa, soltanto nel caso in cui siano stati violati gli obblighi manutentivi e conservativi.
A parere della scrivente, laddove ci si trovi dinanzi ad un caso simile, andrebbero fatte comunque due considerazioni: la prima di carattere pratico, la seconda di tipo giuridico.
Appare indubbia, infatti, l’utilità di un procedimento che, sempre di più, viene attivato anche in materie “non obbligatorie”, visti gli svantaggi legati ai costi, ai tempi e all’alea dei processi civili. Peraltro, d’altro lato, va anche considerato il rischio di azionare in giudizio una pretesa che potrebbe scontrarsi con lo sbarramento della dichiarazione di improcedibilità, qualora il Giudice designato sposasse un orientamento diverso da quello sostenuto dal Tribunale di Cosenza.
A fronte di tali considerazioni, la soluzione consigliata dalla scrivente è pertanto quella di attivare la procedura di mediazione, anche per evitare di incorrere in responsabilità professionale (e questo potrebbe rappresentare un buon deterrente per quei Colleghi ancora diffidenti nei confronti della mediazione), in attesa che nel frattempo intervenga una pronuncia dirimente da parte degli Ermellini.

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Chi è l'autore
Avv. Beatrice Napolitano Mediatore Avv. Beatrice Napolitano
Sono iscritta nell'Albo degli Avvocati di Padova dal 2005 e, nell'esercizio della professione forense, mi occupo prevalentemente di appalti privati, locazioni e consulenza contrattuale alle imprese. L'esperienza maturata in ambito giudiziale mi ha portata a realizzare che la causa civile si conclude quasi sempre con lo scontento di entrambe le parti. Chi "vince" impiega anni per vedere riconosciute le proprie ragioni e spesso subisce un'ulteriore frustrazione nel momento in cui deve essere data ...
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