Il caso in esame riguarda un giudizio di appello in materia di recupero di credito condominiale, nel quale la parte appellata ha eccepito, in via incidentale condizionata, l’improcedibilità della domanda per mancato valido esperimento della mediazione obbligatoria, sostenendo che al procedimento avesse partecipato soltanto il difensore del condominio e non il condominio personalmente.
In merito, il Tribunale ha così statuito:
- la questione preliminare concerneva la validità della procedura di mediazione obbligatoria già introdotta dal condominio davanti all’organismo di mediazione del Foro di Foggia;
- l’eccezione di improcedibilità è stata ritenuta infondata, poiché agli atti risultava prodotta una procura speciale di diritto sostanziale, rilasciata il giorno precedente al primo incontro e trasmessa via PEC all’organismo di mediazione;
- con tale procura il condominio aveva attribuito al proprio difensore non solo il potere di partecipare alla procedura, ma anche quello di transigere e conciliare la controversia;
- il primo incontro di mediazione, tenutosi il 9.01.2024, si è quindi svolto in conformità all’art. 8, comma 4, del d.lgs. 28/2010, che consente ai soggetti diversi dalle persone fisiche di partecipare alla mediazione avvalendosi di rappresentanti o delegati a conoscenza dei fatti e muniti dei poteri necessari per la composizione della controversia;
- la condizione di procedibilità deve considerarsi assolta quando il primo incontro si conclude senza accordo;
- la procedura di mediazione deve pertanto ritenersi ritualmente introdotta e validamente conclusa sin dal verbale negativo del primo incontro, con conseguente rigetto dell’eccezione di improcedibilità.
La pronuncia assume interesse soprattutto sul piano della mediazione, perché chiarisce che, in materia condominiale, il punto decisivo non è la presenza fisica dell’amministratore in sé considerata, ma la presenza di un soggetto effettivamente investito dei poteri necessari a rappresentare il condominio nella procedura e a gestire l’eventuale composizione della lite.
Il Tribunale valorizza, dunque, il dato sostanziale della rappresentanza. In questa prospettiva, la partecipazione del difensore è idonea a integrare validamente la condizione di procedibilità quando sia sorretta da una procura speciale sostanziale anteriore al primo incontro e comprensiva del potere di conciliare.
Tale conclusione si pone in linea con la disciplina che riconosce ai soggetti diversi dalle persone fisiche la facoltà di prendere parte alla mediazione mediante rappresentanti o delegati muniti dei necessari poteri.
Il quadro normativo della mediazione condominiale risulta peraltro rafforzato dalla previsione secondo cui l’amministratore di condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi.
La sentenza di Foggia, tuttavia, compie un ulteriore passo pratico, affermando che la validità della comparizione non viene meno quando l’interlocuzione con il mediatore avvenga tramite il legale, purché quest’ultimo sia munito di una vera rappresentanza sostanziale.
Il principio che emerge dalla decisione può quindi formularsi nei seguenti termini: nel procedimento di mediazione obbligatoria in materia condominiale, la partecipazione del condominio tramite il proprio difensore soddisfa la condizione di procedibilità quando il legale sia munito, prima del primo incontro, di procura speciale di diritto sostanziale comprensiva del potere di transigere e conciliare la controversia. *
