Uno dei temi più dibattuti in tempo di Coronavirus è sicuramente quello dei canoni di locazione. In conseguenza del lockdown, infatti, molte attività si sono viste costrette a chiudere e, di conseguenza, non hanno pienamente utilizzato gli immobili locati.A tal proposito, acceso è il dibattito riguardante la possibilità di sospendere o di ridurre unilateralmente il pagamento del canone di locazione.
In condizioni di normalità, il conduttore è tenuto a corrispondere il canone di locazione, quale corrispettivo per il godimento del bene, indipendentemente dall'andamento degli affari che all'interno dello stesso gestisce, così come indipendentemente dal fatto che faccia uso, o meno, dell'immobile stesso. Nel momento attuale, però, la prestazione principale del contratto di locazione, che consiste nel godimento dell’immobile da parte del conduttore, non risulta eseguita nella stragrande maggioranza dei casi. Non rientra infatti nel sinallagma tipico del contratto di locazione la esecuzione del pagamento del canone di locazione in assenza dell’uso dell’immobile.
Quant’innanzi trova una prima conferma all’interno del Decreto Cura Italia.
Nell’ art.91 del decreto, infatti, si afferma che la insussistenza di inadempimenti o ritardi imputabili ai contratti pendenti rende inapplicabili decadenze e penali.
Un ulteriore punto a favore del conduttore, inoltre, può essere individuato nelle previsioni degli art. 1374 e 1375 del codice civile.
Il contratto, secondo i suindicati articoli, vincola per tutto quanto ivi previsto ed in difetto di previsione lo stesso deve essere integrato con rinvio agli usi ed alla equità. Appare chiaro che una situazione particolare come quella che stiamo vivendo era oggettivamente impossibile da prevedere e di conseguenza da inserire all’interno di un qualsiasi contratto. Di conseguenza, stante l’inesistenza di disposizioni contrattuali che disciplinano una chiusura improvvisa di una attività a causa di una pandemia, l’applicazione del principio di equità impone di riequilibrare il rapporto e di agire secondo buona fede riducendo il canone di locazione o eliminando l’obbligo di corrisponderlo.
Di contro, coloro che sostengono l’impossibilità di ridurre il canone si concentrano sulla prestazione principale del locatore: la messa a disposizione dei locali. Secondo questa corrente il divieto di esercitare la propria attività non ricade sulla prestazione principale del locatore che di conseguenza non è tenuto a ridurre il canone pattuito. O ancora, si sostiene che la chiusura temporanea della attività non rende impossibile la prestazione principale del conduttore ovvero il pagamento del canone di locazione.
Quale potrebbe essere la soluzione?
Sicuramente la risposta non è semplice ma una sua ricerca passerà soprattutto da un corretto utilizzo della procedura di mediazione.
In materia di locazione la mediazione è condizione di procedibilità per la prosecuzione del giudizio e, stante il sicuro proliferare di controversie aventi ad oggetto il pagamento dei canoni di locazione, gli organismi di mediazione giocheranno un importante ruolo per consentire alle parti di giungere ad una soluzione pacifica ed alleggerire il già gravoso peso sulle spalle dei Tribunali.
L’obiettivo di tutto il mondo ADR è quello di spingere verso un utilizzo della mediazione soprattutto per via della sua flessibilità e adattabilità alle più diverse circostanze. In vista di una prevedibile difficoltà del sistema giustizia ad assorbire la fase emergenziale e post emergenziale, la mediazione deve necessariamente essere valorizzata e sempre più proposta come strumento di supporto ai classici meccanismi offerti dalla giustizia.
La mediazione è quello strumento che può essere utilizzato da cittadini ed imprese alla ricerca di una soluzione celere e conveniente alle varie problematiche che si troveranno ad affrontare. Tanto per attivare la comunicazione interrotta tra le parti del giudizio quanto per disinnescare la possibile esplosione di controversie in un contesto sociale già messo a dura prova dal virus.
101 mediatori con i suoi numerosi professionisti è pronta ad accogliere la sfida ed a proporsi come antidoto alle difficoltà che il mondo della giustizia si troverà ad affrontare al termine di questa emergenza.
