Il tribunale di Roma ha dichiarato improcedibile una mediazione avviata in materia condominiale per assenza di procura speciale sostanziale autenticata.
Si trattava di una impugnazione di delibera assembleare da parte della signora Tizia nei confronti del Condominio Alfa avente ad oggetto i conti per gli esercizi 2020/2021 e 2021/2022 che, secondo l’istante, non avrebbero potuto qualificarsi "rendiconti" nel senso indicato dall'art. 1130 bis. c.p.c. in ragione di una serie di vizi. Il Condominio aveva aderito alla mediazione depositando diversi documenti e rispondendo in dettaglio sulle doglianze dell’istante.
Al primo incontro di mediazione svoltosi in data 5 maggio 2023, per Tizia presenziava il fratello Caio munito di procura speciale sostanziale non autenticata (né da notaio né dall’avvocato) in quanto la stessa era indisponibile per ragioni di lavoro (“non potendo lasciare incustodito il luogo di lavoro”). La procura prevedeva il conferimento di ampi poteri di disporre dei diritti sostanziali e dava atto che il delegato era a conoscenza dei fatti.
L'avv. del Condominio Alfa aveva sin da subito eccepito l’irregolarità della procura e aveva richiesto che fosse verbalizzato: “la sig.ra Tizia non ha conferito procura notarile”. La mediatrice (la sottoscritta) aveva verbalizzato: “il mediatore ritiene che la procura sostanziale depositata sia sufficiente in materia condominiale”.
L’amministratore per conto del Condominio, all’esito di un’ampia discussione sul merito della controversia, ha ritenuto che non vi fossero i presupposti per proseguire il procedimento di mediazione senza sottoporre la questione all’assemblea dunque, assumendosi la responsabilità, supportato dal suo avvocato, di chiudere negativamente la mediazione esponendo il Condominio a ulteriori spese legali.
La sig.ra Tizia, con atto di citazione, impugnava la delibera avanti al Tribunale civile di Roma in quanto “non le era stata consegnata la documentazione richiesta e attinente gli estratti conto e i registri di contabilità e finanziario, rilevando altresì come risultavano mancanti, in entrambi i rendiconti presentati, il saldo iniziale e quello finale del conto corrente del condominio e che gli stessi risultavano privi del registro di contabilità e del riepilogo finanziario”. Deduceva poi che “alcune voci presenti nei rendiconti riguardavano importi rilevanti incomprensibili e non spiegati nella nota esplicativa e contestava in ogni caso le risultanze emergenti dai consuntivi esaminati e dalla situazione contabile ivi contenuta”. Concludeva chiedendo l’annullamento della delibera.
Si costitutiva il Condominio Alfa eccependo “l’improcedibilità della domanda per mancato idoneo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria con conseguente tardività dell’impugnazione oltre che per parziale mancanza di simmetria fra gli argomenti indicati in mediazione quelli in sede giudiziale”; eccepiva altresì “la carenza di interesse concreto ad agire in capo a controparte”, e, nel merito, contestava le deduzioni svolte e le censure formulate.
Concludeva richiedendo, previo accoglimento delle formulate eccezioni preliminari, il rigetto della domanda attrice.
Il tribunale esamina l’eccezione di improcedibilità che ritiene fondata.
Sulla base del noto precedente Cass. n. 8473/2019 (https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/se-l-avvocato-difensore-e-munito-di-apposita-procura-sostanziale-puo-rappresentare-la-parte-in-mediazione-812.aspx) e Cass. n. 14676/2025 (https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/non-serve-la-procura-speciale-riferita-alla-singola-mediazione-1706.aspx) che vengono riportati, il tribunale rileva: “nel caso di specie, per come emergente dalla documentazione in atti, la procura conferita dall’attrice al sig. Caio non risulta autenticata, laddove, per come evidenziato, la citata pronuncia della Suprema Corte rilevava come, in caso di procura speciale rilasciata per la fase di mediazione in favore del difensore, quest’ultima “non può essere autenticata” da questi, non rientrando il conferimento del potere di partecipare alla mediazione fra i possibili contenuti della procura autenticabili direttamente dal difensore.” Prosegue: “in base alla disciplina in vigore al momento dello svolgimento della procedura di mediazione fra le parti del presente giudizio, e all’elaborazione giurisprudenziale riguardante la stessa, per come illustrata, la procura conferita al rappresentante dovesse essere necessariamente autenticata, risultando nel caso di specie ininfluenti le intervenute, successive, modifiche legislative”.
La domanda viene dichiarata improcedibile a spese compensate.
Il tribunale in questione ritiene dunque che in una controversia condominiale la procura rilasciata da Tizia a Caio avrebbe dovuto essere autenticata (da notaio, immagino).
Ora, tale lettura stride con il disposto dell’art. 1392 c.c. (la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere) e con la giurisprudenza dominante intervenuta in merito alla procura in mediazione come, per citarne alcune, Corte d’Appello di Milano, Sez. I, 25.09.2025, sentenza n. 2634 (https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/non-e-necessario-che-la-procura-sostanziale-in-mediazione-sia-autenticata-da-notaio-salvo-che-sia-previsto-dalla-legge-in-relazione-all-atto-da-1746.aspx), Tribunale di Firenze, 19.02.2025, sentenza n. 622, (https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/la-procura-speciale-sostanziale-non-e-soggetta-a-vincoli-di-formalita-ai-sensi-degli-artt-1392-c-c-e-art-3-comma-3-d-lgs-n-28-2010-1699.aspx), Corte d'Appello di Catania, Sez. I, 30.10.2024, sentenza n. 1593 (https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/la-suprema-corte-non-ha-stabilito-che-la-procura-speciale-sostanziale-debba-essere-autenticata-da-un-pubblico-ufficiale-munito-dei-necessari-poteri-ma-1583.aspx), Corte d’Appello di Napoli, 8.5.2024, sentenza n. 199 (https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/la-procura-sostanziale-in-mediazione-non-deve-essere-notarile-l-inefficienza-organizzativa-dell-organismo-di-mediazione-non-puo-essere-addebitata-alla-1506.aspx), Tribunale di Milano, 06.10.2023, sentenza n. 7689 (https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/valida-la-procura-speciale-sostanziale-non-autenticata-da-pubblico-ufficiale-conferita-all-avvocato-in-applicazione-del-principio-generale-di-cui-all-1360.aspx).
La dottrina è intervenuta ampiamento sul tema, specie in seguito all’ordinanza Cass. n. 9608/2026 (https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/la-condizione-di-procedibilita-e-realizzata-se-al-primo-incontro-di-mediazione-presenzia-solo-la-parte-istante-personalmente-ovvero-tramite-un-1829.aspx; https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/il-difensore-puo-sostituire-la-parte-nella-mediazione-due-ordinanze-della-cassazione-a-confronto-1848.aspx; https://www.101mediatori.it/sentenze-mediazione/mediazione-a-una-sola-voce-e-divieto-di-cumulo-dell-avvocato-una-soluzione-discutibile-della-cassazione-1820.aspx; https://www.101mediatori.it/approfondimenti-mediazione/sulla-cumulabilita-dei-ruoli-di-difensore-e-di-procuratore-in-mediazione-1850.aspx).
Si vedano sul punto S. Della Bontà, La presenza dell’avvocato in mediazione che fa la differenza. Note a margine di Cass., ord., n. 9608/2026, in https://www.judicium.it/la-presenza-dellavvocato-in-mediazione-che-fa-la-differenza-note-a-margine-di-cass-ord-n-9608-2026/ che auspica che il rapporto fra mediazione e processo “non venga esasperato da inutili quanto controproducenti formalismi” e F. Valerini, Il contrasto giurisprudenziale sulla forma della procura in mediazione, in https://www.judicium.it/il-contrasto-giurisprudenziale-sulla-forma-della-procura-in-mediazione/.
Per la disamina degli opposti orientamenti giurisprudenziali, si vedano M. Zanussi, Delega non notarile per la mediazione al terzo o all’avvocato, in https://www.cfnews.it/avvocatura/delega-non-notarile-per-la-mediazione-al-terzo-o-all-avvocato/, A. Ferraguto, Procedimento di mediazione, la partecipazione della parte per procura, in https://ntplusdiritto.ilsole24ore.com/art/procedimento-mediazione-forma-delega-procura-speciale-sostanziale-e-necessita-autenticazione-AECeHE7C, F. Fiorucci, No alla procura notarile per l’avvocato che partecipa alla mediazione al posto della parte, in https://www.altalex.com/documents/2023/12/29/no-procura-notarile-avvocato-partecipa-mediazione-posto-parte, S. Manno, Mediazione e procura notarile: cosa dice la giurisprudenza? In https://www.altalex.com/documents/2023/01/23/mediazione-procura-notarile-giurisprudenza, F. Concio e F. Turotti, Mediazione e procura speciale sostanziale: preoccupazioni anche dopo la riforma, in https://www.dirittobancario.it/art/mediazione-e-procura-speciale-sostanziale-preoccupazioni-anche-dopo-la-riforma/ E. Barni, La procura avente ad oggetto la partecipazione al procedimento di mediazione: specificità e forma, in https://www.diritto.it/la-procura-avente-ad-oggetto-la-partecipazione-al-procedimento-di-mediazione-specificita-e-forma/ °
